Земельне питання. Сім головних змін в законодавстві
2021-й став роком масштабних змін в земельному законодавстві. Якби треба було описати їх суть двома словами, то це: дерегуляція та децентралізація. Спробуємо розібратися в ключових змінах.
Про дерегуляцію
1. Скасування мораторію та старт ринку сільськогосподарських земель
Набуття чинності законом про обіг земель сільгосппризначення, безперечно можна назвати подією року в земельному праві. Адже припинився мораторій на відчуження паїв, і громадяни тепер можуть вільно та законно відчужувати свою власність, набуту у 90-х роках у результаті розпаювання земель колгоспів. Ринок стартував 1 липня з великою кількістю запобіжників та обмежень аж до 2024 року як по концентрації земель (ліміт в 100 га на одного громадянина), так і по особах, які можуть набувати таку землю у власність (виключно громадяни України).
2. Скасування погоджень документації із землеустрою
Важливою дерегуляцією стало те, що проєкт землеустрою щодо відведення земельних ділянок вже не погоджуються, а тільки затверджуються відповідними органами. Варто зазначити, що змінами передбачено збереження «мовчазної згоди» на розробку проєкту землеустрою лише на випадки формування земельних ділянок, на яких розташовані будівлі та споруди. Усі інші випадки вимагають дозволу на розробку такого проєкту в формі рішення розпорядника земель.
3. Скасування державної експертизи землевпорядної документації
Ще одна надважлива новина — скасування державної експертизи землевпорядної документації. Нарешті, п’яте колесо процедури відводу землі було вилучене. Така процедура передбачала фактично повторну перевірку після погодження Держгеокадастру документації. У деякі роки строк такої перевірки тривав місяцями та завершувався списком формальних зауважень, які часто-густо неможливо було усунути.
4. Послаблення режиму використання земельних ділянок окремої категорії земель
На сьогодні дозволяються реконструкція, реставрація та капітальний ремонт чинних об'єктів в прибережних захисних смугах. Також, на землях оздоровчого призначення можна здійснювати будівництво об'єктів житлового, громадського призначення та інших об'єктів, іншу господарську діяльність за умови дотримання режимів округів і зон санітарної (гірничо-санітарної) охорони, якщо така діяльність сумісна з охороною природних лікувальних ресурсів і відпочинком населення.
А на землях рекреаційного призначення (крім земельних ділянок зелених зон і зелених насаджень міст та інших населених пунктів, навчально-туристських та екологічних стежок, маркованих трас, земельних ділянок, зайнятих об'єктами фізичної культури і спорту, інших аналогічних об'єктів) допускається будівництво, відповідно до чинної містобудівної документації, об'єктів житлового та громадського призначення, що не порушують режим використання земель рекреаційного призначення.
5. Спрощення процедури зміни цільового призначення земельних ділянок
У 2021 році набрав чинності закон, який значно спрощує процедуру зміни цільового призначення земель, навіть до скасування необхідності розроблення проєкту землеустрою. У випадку, якщо в населеному пункті є затверджений генеральний план з зонуванням території, зміна цільового призначення земельної ділянки буде зводитися до внесення за заявою власника чи землекористувача змін в реєстри — ДЗК та ДРРП.
Що стосується законодавчих апгрейдів та удосконалень 2021 року, то варто коротко зазначити ще й такі:
— Встановлено порядок визначення спільних меж земельних ділянок.
— Деталізований порядок реалізації переважного права на викуп земельної ділянки сільськогосподарського призначення.
— Удосконалений механізм набуття права на земельну ділянку за давністю користування.
— Врегульований порядок формування лотів на земельних торгах.
— Детально врегульований механізм припинення права користування земельними ділянками, що використовуються з порушенням земельного законодавства.
— Удосконалено порядок здійснення землеустрою та питання розробки документації із землеустрою.
— Удосконалено порядок здійснення реєстрації речових прав на землю в частині іпотеки права оренди, емфітевзису та суперфіцію.
Про децентралізацію
1. Передача територіальним громадам значної частини земель з державної в комунальну форму власності за межами населених пунктів.
Землями комунальної власності територіальних громад тепер вважаються всі землі державної власності, розташовані за межами населених пунктів, крім вичерпного переліку, що передбачений в новому законодавстві. Фактично, відбулося нове розмежування земель публічних форм власності: державної та комунальної. Земельні ділянки, що за законом є комунальною власністю територіальних громад, переходять до неї з моменту державної реєстрації права комунальної власності на них, а землі, які не сформовані у земельні ділянки, переходять у комунальну власність з дня набрання чинності таким Законом.
2. Розширені повноваження органів місцевого самоврядування у сфері контролю за використанням та охороною земель.
Державний контроль за використанням та охороною земель передано в муніципалітети. Місцевим радам достатньо прийняти рішення про здійснення такого контролю за використанням та охороною земель в обсязі, визначеному законом, і отримати повноваження для своїх виконкомів замість обмеженого самоврядного контролю, який скасований.
Що ж нас очікує у 2022 році? Серед бажаного, важливого та анонсованого можна виділити наступне:
— Запуск пілотного проєкту щодо реєстрації земельних ділянок в ДЗК сертифікованими інженерами-землевпорядниками.
— Удосконалення адміністративних процедур оскарження рішень кадастрових реєстраторів.
— Поширення принципу екстериторіальності на всі дії, які здійснюють кадастрові реєстратори в ДЗК, включаючи трансформації земельних ділянок та внесення змін у відомості про ділянку.
— Розвиток програми національної інфраструктури геопросторових даних.
— Реформа ДП «Центр ДЗК» як адміністратора кадастру з метою надання більшої кількості адміністративних послуг та підвищення їх якості.
— Подальша дерегуляція в частині гнучкості режимів використання земель окремих категорій, а також удосконалення механізмів контролю за використанням земель на базі інформаційних технологій.
Будемо спостерігати та сподіватися, що 2022 рік стане роком якісних змін та принесе галузі земельного права багато цікавих тем для обговорень.
