Як зміниться житлова політика в Україні та що буде із соціальним житлом?
Система соціального житла в Україні вже тривалий час залишається неефективною, а в умовах воєнних викликів виявилася неспроможною забезпечити житлом усіх, хто його потребує.
Співавторка: Вікторія Чорна, юрист Sayenko Kharenko
Для покращення ситуації із соціальним житлом 2 липня 2025 року Кабінет Міністрів України затвердив Постанову 796 «Про реалізацію експериментального проєкту щодо створення фонду муніципального (соціального) орендного житла та надання його в оренду» (далі — постанова 796), якою запущено експериментальний проєкт зі створення муніципального (соціального) житлового фонду для довгострокової оренди.
Цей документ є початком переходу від неефективних рішень соціального житла та антикризових рішень, прийнятих під час повномасштабного вторгнення, до формування сталої моделі житлової політики.
Чому це важливо?
На відміну від постанови КМУ 495 «Деякі заходи з формування фондів житла, призначеного для тимчасового проживання внутрішньо переміщених осіб», що наразі активно застосовувалася громадами та була реакцією на надзвичайну ситуацію після початку повномасштабної війни, новий експеримент — це інституціональна спроба створити сталу модель доступного житла для широкого кола вразливих груп.
Постанова 796, на відміну від попередньої, не надає вичерпного переліку осіб, що матимуть право отримати таке житло для користування, та надає право органам місцевої влади самостійно визначати й інші категорії населення, що мають право на таке житло з огляду на потреби громади.
Водночас встановлюються загальні критерії, яким кандидати мають відповідати. Зокрема:
- відсутність житла (понад встановлений мінімум 13,65 кв.м. на члена сім'ї)
- фактор працевлаштування (у складі сімʼї є особи, що мають дохід)
- сукупний дохід сім'ї не перевищує визначеного нормативом рівня (згідно з встановленою формулою).
Пріоритет отримують ті, хто відповідає більшій кількості категорій і довше перебуває на обліку.
Основні нововведення постанови 796
Постанова пропонує:
- Інституційний механізм — вперше в українському законодавстві визначає функції та роль оператора житла — юридична особа комунальної форми власності, яка здійснює управління муніципальним (соціальним) орендним житлом або будівництво та управління таким житлом.
- Врегульовані вимоги до житла та його облаштування. Постанова містить конкретний перелік меблів та побутової техніки, якими має бути оснащене муніципальне (соціальне) житло.
Важливо зазначити, що концепція проєкту передбачає надання житла в оренду за пільговими умовами, а не передачу в безоплатне користування.
Так, на основі формули, яку запроваджує постанова 796, орієнтовна вартість оренди такої однокімнатної квартири в Києві буде складати приблизно 7 600 гривень (без вартості комунальних послуг), що суттєво нижче ринкової, особливо з огляду на те, що це буде новий житловий фонд.
Хто і як бере участь у проєкті?
1. Органи місцевого самоврядування/військові адміністрації
Виконують основну роль у проєкті, зокрема роль замовника будівництва, забезпечують організацію та проведення закупівель товарів, робіт і послуг, а також визначають операторів житла, що надалі здійснюватимуть управління житлом. Частково або повністю фінансують будівництво.
2. Агенство відновлення
Рекомендує типові проєкти повторного використання для будівництва, публікує перелік проєктів, здійснює моніторинг реалізації проєкту.
3. Міністерство розвитку громад, територій та інфраструктури України
Виконує координуючу та нормативно-управлінську роль, зокрема визначає загальну рамку реалізації політики, забезпечує зв’язок між практикою пілотного проєкту та стратегічними реформами.
Джерела фінансування
Проєкт передбачає багатоканальне фінансування:
- місцеві бюджети
- кошти міжнародної допомоги та грантів
- пільгові кредити й публічні інвестиції згідно з Бюджетним кодексом України.
Виклики реалізації
Наразі ще є низка питань, які поки ще залишаються не вирішеними й можуть вплинути на ефективну реалізацію цього проєкту. Зокрема, класична проблема в Україні - відсутність коштів. Наразі не передбачено дієвих додаткових механізмів із залучення інвестицій та преференцій для бізнесу, який потенційно може виділяти на це кошти. Відповідно, якщо в громади відсутнє джерело фінансування такої програми, то її реалізація лишиться під питанням.
Постанова також не передбачає обов’язку вести відкритий реєстр, що знижує прозорість та може ускладнити контроль для громадськості та донорів.
Водночас варто додати, що останнє може бути розв’язане з прийняттям нових змін, що наразі активно обговорюються на державному рівні. Так, у проєкті Закону «Про основи житлової політики», що вже
- облік житлового фонду
- облік осіб, які потребують поліпшення житлових умов
- облік операторів доступного житла.
Отже, разом з очікуваними змінами до законодавства (зокрема створенням Єдиної житлової інформаційної системи) цей експериментальний проєкт може стати основою для нової житлової парадигми — сталої, справедливої та прозорої. Водночас його успіх залежатиме від реальної спроможності громад це фінансувати, спроможності людей сплачувати оренду, прозорих механізмів реалізації та належної державної підтримки на всіх етапах.
