Ринок землі: ризики та можливості
Які ризики підстерігають українську земельну реформу і яких помилок варто уникнути
Новина про скасування мораторію і появу ринку землі в Україні мало кого залишила байдужим. З’явилося багато думок про те яким він повинен бути, його доцільність. Правда в тому, що Україна — це, без перебільшення, одна з головних і найбільших аграрних країн Європи. При цьому її земельній реформі 25 років. Це навіть не європейський, а загальносвітовий рекорд. Відразу за нами Мексика — 23 роки.
З іншого боку, навіть найпрогресивніше налаштовані експерти визнають, що відправити ринок у вільне плавання теж не можна. Які ризики підстерігають українську земельну реформу і яких помилок варто уникнути?
Зміни (не) потрібні
Землю моментально куплять іноземні агрохолдинги
Через тіньові механізми оренди землі ці песимістичні прогнози частково вже реалізуються і багато іноземних юридичних осіб вже використовують земельні ділянки у своїх цілях. З іншого боку, всі страхи на тему того, що хтось прийде і забере наші землі, створили широке поле для маніпуляцій. Регульована закупівля і використання землі іноземними юридичними особами — це допустима світова практика.
Перебуваючи на території України, будь-яке підприємство платить податки і робить свій внесок у розвиток місцевої економіки. Те, що воно може робити це на шкоду земельному банку, екології та державним інтересам з облаштування аграрної інфраструктури — дійсно так. Це вже вільно відбувається з боку вітчизняних орендарів. Ситуацію допоможе виправити правильне і продумане регулювання з боку держави, яке буде з одного боку давати преференції з ведення аграрного бізнесу для громадян країни, а з іншого — чітко регламентувати обмеження на використання землі.
Наприклад, у Польщі вітчизняні фермери з володінням до 300 га наділені конституційним статусом і є домінуючим суб'єктом аграрного права. У США в певних штатах діють обмеження на максимальні розміри володінь для іноземців. У Німеччині та Франції діють державні органи-посередники, які регулюють цільове використання землі та преферентне право місцевих фермерів на володіння землями.
Землю купуватимуть набагато нижче її реальної вартості і цінності
Вони цілком обгрунтовані тому, що наш ринок дуже давно перебував у відриві від загальносвітового контексту. Це створює можливості для спекуляцій і дешевої покупки землі у несвідомих громадян. Тому потрібен ретельний підхід до прозорого ціноутворення в межах країни, що буде грунтуватися на порівнянні іноземних ринків землі, а також якості земельного банку за кордоном і в Україні.
На щастя, сучасні технології моніторингу посівів вже зараз вносять свою відчутну лепту у створення прозорої картини сільського господарства країни. Так, в результаті спільної програми EOS Crop Monitoring та Інституту космічних досліджень НАНУ-ДКАУ в межах програми Світового банку було проведено супутниковий аналіз всього земельного банку України.
Зокрема, в Луганській та Закарпатській областях вони виявили 2 і 0,7 тис. га озимого ріпаку, що раніше не зафіксованого Державною службою статистики. У ряді інших областей відмінність між офіційними даними щодо ріпаку та дійсними іноді досягає 20%.
Землею займуть кому буде цікава лише короткострокова вигода
А не успішний аграрний бізнес на безліч десятиліть. З одного боку, існує така ймовірність. Але з іншого боку — не варто вважати, що зацікавлені в українській землі підприємці не розуміють її цінності і потенціалу. Скоріше варто очікувати вкладень, стрімкого розвитку та зростання. Виключити цей сценарій можна підвищивши мінімальні терміни оренди і володіння на законодавчому рівні.
Якщо у нас вийде
Відкритий ринок землі призведе до зростання цін на ділянки
З 2016 до 2019 середня ціна на землю впала на 25%. Так, орієнтовно, найдорожчі ділянки і родючі ділянки це Черкаська — $1 670 за га, Полтавська — $1 600, і Київська — $1 240. Така оцінка розрахована з огляду на ціни на оренду. На них негативно впливає відсутність здорової конкуренції, тобто при відкритому і раціонально влаштованому ринку, ситуація значно покращиться.
В країну прийдуть нові інвестиції
Коли землі стануть відкритим білим активом, це призведе до зниження банками процентних ставок. За словами екс-міністра економічного розвитку Айвараса Абрамавачуса: «банки отримають високоякісну заставу для довгострокового фінансування всіх секторів економіки».
Значне прискорення зростання ВВП
У розмірі 0,6% -1,6%, тобто від $0,7 до $1,5 млрд. На тлі загальних поточних показників у 2−3%, це дуже суттєво вплине на економіку.
Паралельно з цим очікується поштовх у технологічному розвитку, оскільки на тлі виходу ринку з тіні, на ньому з’являться нові гравці і між ними посилиться конкуренція.
У сухому залишку
Мораторію на продаж землі 15 років, і він продовжувався вже 7 разів. Загалом це застаріла практика, яка все ще застосовується в таких світових країнах, як Північна Корея, Куба, Венесуела і Демократична Республіка Конго.
Країна, для якої аграрна промисловість є одним з ключових локомотивів економіки, повинна вивести свій ринок землі на сучасний рівень. Згідно з обіцянками нового уряду, законопроект повинен бути готовий вже до кінця року, а ринок землі запуститися в 2020 році. Уже зараз Громадська коаліція за скасування земельного мораторію провела третю конференцію на тему того яким він повинен бути, щоб врахувати всі можливі ризики.
