Рынок земли: риски и возможности
Какие риски подстерегают украинскую земельную реформу и каких ошибок стоит избежать
Новость об отмене моратория и появлении рынка земли в Украине мало кого оставила равнодушным. Появилось много мнений о том каким он должен быть, его сообразности. Правда в том, что Украина — это, без преувеличения, одна из главных и самых больших аграрных стран Европы. При этом ее земельной реформе 25 лет. Это даже не европейский, а общемировой рекорд. Сразу за нами Мексика — 23 года.
С другой стороны, даже самые прогрессивно настроенные эксперты признают, что отправить рынок в свободное плаванье тоже нельзя. Какие риски подстерегают украинскую земельную реформу и каких ошибок стоит избежать?
Перемены (не) нужны
Землю моментально купят иностранные агрохолдинги
Через теневые механизмы аренды земли эти пессимистические прогнозы отчасти уже реализуются и многие иностранные юридические лица уже используют земельные участки в своих целях. С другой стороны, все страхи на тему того, что кто-то придет и заберет наши земли, создали широкое поле для манипуляций. Регулированная закупка и использование земли иностранными юридическим лицами — это допустимая мировая практика.
Находясь на территории Украины, любое предприятие платит налоги и делает свой вклад в развитие местной экономики. То, что оно может делать это в ущерб земельному банку, экологии и государственных интересов по обустройству аграрной инфраструктуры — действительно так. Это уже свободно происходит со стороны отечественных арендаторов. Ситуацию поможет исправить правильное и продуманное регулирование со стороны государства, которое будет с одной стороны давать преференции по ведению аграрного бизнеса для граждан страны, а с другой — четко регламентировать ограничения на использование земли.
Например, в Польше отечественные фермеры с владением до 300 га наделены конституционным статусом и являются доминирующим субъектом аграрного права. В США в определенных штатах действуют ограничения на максимальные размеры владений для иностранцев. В Германии и Франции действуют государственные органы-посредники, которые регулируют целевое использование земли и преферентное право местных фермеров на владение землями.
Землю будут покупать гораздо ниже ее реальной стоимости и ценности
Они вполне обоснованы потому, что наш рынок очень давно пребывал в отрыве от общемирового контекста. Это создает возможности для спекуляций и дешевой покупки земли у несознательных граждан. Поэтому требуется тщательный подход к прозрачному ценообразованию в рамках страны, которое будет основываться на сравнении иностранных рынков земли, а также качества земельного банка за границей и в Украине.
К счастью, современные технологии мониторинга посевов уже сейчас вносят свою ощутимую лепту в создание прозрачной картины сельского хозяйства страны. Так, в результате совместной программы EOS Crop Monitoring и Института космических исследований НАНУ-ГКАУ в рамках программы Всемирного банка был проведен спутниковый анализ всего земельного банка Украины.
В частности, в Луганской и Закарпатской областях они выявили 2 и 0,7 тыс. га озимого рапса, ранее не зафиксированного Государственной службой статистики. В ряде других областей различие между официальными данными по рапсу и действительными иногда достигает 20%.
Землей завладеют те, кому будет интересна лишь краткосрочная выгода
А не успешный аграрный бизнес на множество десятилетий. С одной стороны, существует такая вероятность. Но с другой — не стоит считать, что заинтересованные в украинской земле предприниматели не понимают её ценности и потенциала. Скорее стоит ожидать вложений, стремительного развития и роста. Исключить этот сценарий можно повысив минимальные сроки аренды и владения на законодательном уровне.
Если у нас получится
Открытый рынок земли приведет к росту цен на участки
С 2016 по 2019 средняя цена на землю упала на 25%. Так, ориентировочно, самые дорогие участки и плодородные участки это Черкасская — $1 670 за га, Полтавская — $1 600, и Киевская — $1 240. Такая оценка рассчитана исходя из цен на аренду. На них негативно влияет отсутствие здоровой конкуренции, то есть при открытом и рационально устроенном рынке, ситуация значительно улучшится.
В страну придут новые инвестиции
Когда земли станут открытым белым активом, это приведет к понижению банками процентных ставок. По словам экс-министра экономического развития Айвараса Абрамавичуса: «банки получат высококачественный залог для долгосрочного финансирования всех секторов экономики».
Значительное ускорения роста ВВП
В размере 0,6%-1,6%, то есть от $0,7 до $1,5 млрд. На фоне общих текущих показателей в 2−3%, это очень существенно повлияет на экономику.
Параллельно с этим ожидается толчок в технологическом развитии, так как на фоне выхода рынка из тени, на нем появятся новые игроки и между ними усилится конкуренция.
В сухом остатке
Мораторию на продажу земли 15 лет, и он продлевался уже 7 раз. В общем это устаревшая практика, которая все еще практикуется в таких мировых странах, как Северная Корея, Куба, Венесуэла и Демократическая Республика Конго.
Страна, для которой аграрная промышленность является одним из ключевых локомотивов экономики, должна вывести свой рынок земли на современный уровень. Согласно обещаниям нового правительства, законопроект должен быть готов уже к концу года, а рынок земли запуститься в 2020 году. Уже сейчас Общественная коалиция за отмену земельного моратория провела третью конференцию на тему того каким он должен быть, чтобы учесть все возможные риски.
