Це бета-версія нового сайту Нового Времени. Надсилайте свої зауваження на адресу newsite@nv.ua

Підводні камені купівлі нерухомості

22 березня 2017, 12:06
3400
Вы также можете прочесть этот материал на русском языке
Інвестування грошових коштів у будівництво наразі є досить поширеним способом купівлі громадянами об’єктів житлової нерухомості

Так, відповідно до даних Державної служби статистики України, будівельні підприємства в січні-листопаді 2016 року збільшили обсяги робіт порівняно з аналогічним періодом минулого року на 14,1% - до 59,3 мільярдів гривень. Зокрема, роботи з будівництва житлових будинків збільшилися на 13% (до 15,2 мільярдів гривень).

Необхідно визнати, що купівля об’єктів житлової нерухомості шляхом інвестування грошових коштів в будівництво має певні переваги, основними з яких є: нижча вартість житла (у порівнянні з купівлею житлового приміщення, яке введено в експлуатацію), більша свобода при виборі поверху, планування, розміру майбутньої житлової площі тощо.

При цьому, діюче законодавство України виділяє декілька способів інвестування та фінансування об'єктів житлового будівництва. Так, стаття 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» визначає, що інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об'єктів визначаються виключно законом.

Як бачимо, одним із прямо передбачених та й до того ж досить поширеним на сьогодні способом інвестування і фінансування об’єктів житлового будівництва є участь потенційних інвесторів у фонді фінансування будівництва (далі – «ФФБ»).

На законодавчому рівні діяльність ФФБ досить детально врегульована Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», що робить його більш привабливим та відносно надійнішим способом інвестування, порівняно з іншими. В той же час, не потрібно ідеалізувати дану схему інвестування, оскільки і вона не позбавлена певних ризиків і «підводних каменів».

Але, перш ніж перейти до аналізу можливих ризиків участі у ФФБ для потенційного інвестора, на мою думку, доцільно з’ясувати, що ж собою являє зазначена вище схема інвестування. Чинне законодавство України, а саме стаття 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі – Закон про ФФБ), визначає, що фонд фінансування будівництва – це кошти, передані управителю ФФБ в управління, які використані чи будуть використані управителем у майбутньому на умовах Правил фонду та договорів про участь у ФФБ.

У схемі інвестування через фонди фінансування будівництва беруть участь: довіритель (потенційний власник нерухомості), управитель ФФБ (фінансова установа, яка здійснює управління залученими коштами довірителів), забудовник та іноді страхова компанія. До речі, страхування комерційних ризиків управителя ФФБ є необов’язковим, але безумовним плюсом для потенційного інвестора. Примітно, що ФФБ не є юридичною особою, а внесені грошові кошти довірителів відмежовуються від майна управителя та обліковуються на окремих рахунках.

Простіше кажучи, ФФБ являє собою механізм залучення грошових коштів від фізичних чи юридичних осіб (довірителів), що в подальшому направляються на будівництво житла, при цьому управитель ФФС відповідає за цільове використання коштів забудовником та контролює якість і строки будівництва. Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» виділяє два види ФФБ:

• Для ФФБ виду «А» поточну ціну об’єкта будівництва визначає забудовник, при цьому він бере на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об’єкта будівництва і зобов’язаний своєчасно ввести його в експлуатацію незалежно від обсягу фінансування;

• Для ФФБ виду «Б» поточну ціну продажу нерухомості визначає управитель фонду, він же приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об’єкта будівництва, а забудовник лише повинен дотримуватись вимог управителя щодо споживчих властивостей об’єкта будівництва та зобов’язується своєчасно ввести його в експлуатацію. Слід відмітити, що в України на сьогоднішній день, як правило, працюють ФФБ першого виду.

Що ж стосується можливих ризиків участі у ФФБ для потенційного інвестора, то один з найбільших, на мій погляд, криється у взаємовідносинах між управителем та забудовником. Як вже зазначалось, однією з найголовніших цілей управителя ФФБ є контроль за цільовим використанням коштів забудовником та за якістю і строками будівництва. Тобто, управитель є своєрідним контролером і гарантом захисту прав довірителів.

З першого погляду дана обставина є безумовним плюсом такої схеми інвестування в об’єкти житлового будівництва.

Але виникає питання: чи будуть захищені в повній мірі права довірителів ФФБ, якщо на практиці виявиться, що управитель і забудовник є пов’язаними особами?

Слід зауважити, що наразі є непоодинокими випадки, коли будівельні компанії створюють своїх власних управителей ФФБ, які не здатні та не зацікавлені реально контролювати процес будівництва та цільового використання грошових коштів забудовником, що може призвести до зриву інвестиційних обов’язків перед інвестором (довірителем). 

В такому разі, забудовник буде розпоряджатися отриманими грошовими коштами на власний розсуд без будь-якого контролю, а довіритель ФФБ відповідно буде нести ризик, що об’єкт будівництва не буде збудований в передбачений строк, або грошових коштів ФФБ буде недостатньо для того, щоб завершити будівництво (хоча необхідно визнати, що такий ризик характерний для будь-якої схеми інвестування).

Тому потенційному інвестору перед тим, як здійснювати інвестування, доцільно розібратися у взаємовідносинах управителя та забудовника, а також звернути увагу на репутацію останніх.

На думку багатьох експертів, найменш ризиковим варіантом для інвестування є участь у ФФБ, в якому управителем є авторитетна банківська установа, що особливо цінує свою репутацію та імідж. Така банківська установа більш ретельно підходить до процесу відбору майбутніх партнерів – забудовників. До того ж, якщо банківська установа кредитує забудовника та/або довірителей цього ФФБ під залог майнових прав нерухомості, яка будується, то в такому випадку вона ризикує також і свої грошовими коштами, а тому буде зацікавлена контролювати їх цільове використання не тільки як управитель  ФФБ, а й як кредитор.

Ще одним потенційним ризиком участі у ФФБ є той факт, що грошові кошти, які акумульовані в межах одного фонду фінансування будівництва, можуть використовуватись при будівництві будь-яких об’єктів, об’єднаних таким ФФБ. При цьому, чинне законодавство України не обмежує граничну кількість об’єктів будівництва, що можуть об’єднуватись в межах одного ФФБ.

Отже, може виникнути ситуація, при якій сконцентровані в межах ФФБ грошові кошти перш за все будуть використовуватись на об’єкт будівництва з більш ранніми строками введення в експлуатацію, незважаючи на те, що вони залучались на інший об’єкт будівництва з більш пізніми строками введення в експлуатацію.

Врешті-решт, у несумлінного забудовника може не вистачити грошових коштів на будівництво усіх об’єктів нерухомості, внаслідок чого  довірителі, які вклали гроші в будівництво таких об’єктів ризикують залишитись без омріяних квадратних метрів власного житла.

Звичайно, Закон про ФФБ надає управителю право відсторонити несумлінного забудовника і передати виконання його зобов’язань іншій особі, у випадку невиконання останнім свого обов’язку щодо своєчасного завершення і введення в експлуатацію об’єкта будівництва. Але, за твердженням експертів, випадки заміни несумлінного забудовника управителем досить і досить рідке явище.

До того ж, крім заміни несумлінного забудовника, управитель має право за договором уступки отримати від останнього майно та майнові права на нерухомість, яка є об’єктом будівництва. На перший погляд зазначені вище гарантії є досить позитивним і дієвим механізмом захисту прав довірителей від можливих недобросовісних дій будівельної організації.

Але при цьому слід мати на увазі, що в Законі про ФФБ не встановлений порядок дій по уступці майнових прав на об’єкт будівництва, якщо, наприклад, земельна ділянка під будівництво оформлена на забудовника. Процедура оцінки незавершеного будівництва і подальша уступка майнових прав на об’єкт будівництва, особливо при активному супротиві будівельної організації, може затягнутися на невизначений строк, що фактично матиме наслідком зупинення будівництва з сумнівними перспективами взагалі бути завершеним та введеним в експлуатацію.

І зрештою, перш ніж остаточно прийняти рішення щодо інвестування власних грошових коштів в будівництво, необхідно детально ознайомитись з договором про участь у ФФБ та його правилами, які розробляються та затверджуються управителем.

Цілком природно, що зазначені вище документи в основному захищають права забудовника та управителя такого фонду, зазвичай звужуючи чи взагалі відверто дискримінуючи права потенційного інвестора. Тому майбутньому довірителю, як мінімум, необхідно спробувати внести зміни в найбільш суперечливі положення, які відверто ставлять його у невигідне становище (що на практиці досить складно), або взагалі відмовитись від участі у такому фонді фінансування будівництва.

Інвестувати чи не інвестувати?

Резюмуючи, необхідно визнати, що на сьогоднішній день участь у фонді фінансування будівництва вважається однією з найнадійніших схем інвестування в об’єкти будівництва, з огляду на чітку законодавчу регламентацію такої схеми та встановлення дієвих механізмів захисту прав потенційних інвесторів. Але, на жаль, навіть така схема інвестування не дає 100% гарантій того, що Ви отримаєте житло у власність.