Подводные камни покупки недвижимости

22 марта 2017, 12:06
Инвестирование денежных средств в строительство сейчас является достаточно распространенным способом покупки гражданами объектов жилой недвижимости

Так, согласно данным Государственной службы статистики Украины, строительные предприятия в январе-ноябре 2016 года увеличили объемы работ по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 14,1% - до 59,3 миллиардов гривен. В частности, работы по строительству жилых домов увеличились на 13% (до 15,2 миллиардов гривен).

Видео дня

Необходимо признать, что покупка объектов жилой недвижимости путем инвестирования денежных средств в строительство имеет определенные преимущества, основными из которых являются: низкая стоимость жилья (по сравнению с покупкой жилого помещения, которое введено в эксплуатацию), большая свобода при выборе этажа, планировки, размера будущей жилой площади и тому подобное.

При этом, действующее законодательство Украины выделяет несколько способов инвестирования и финансирования объектов жилищного строительства. Так, статья 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» определяет, что инвестирование и финансирование строительства объектов жилого строительства с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление, может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также путем эмиссии целевых облигаций предприятий, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства. Другие способы финансирования строительства таких объектов определяются исключительно законом.

Как видим, одним из прямо предусмотренных да и к тому же достаточно распространенным на сегодня способом инвестирования и финансирования объектов жилищного строительства является участие потенциальных инвесторов в фонде финансирования строительства (далее – «ФФС»).

На законодательном уровне деятельность ФФС достаточно подробно урегулирована Законом Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», что делает его более привлекательным и относительно надежным способом инвестирования, по сравнению с другими. В то же время, не нужно идеализировать данную схему инвестирования, поскольку и она не лишена определенных рисков и «подводных камней».

Но, прежде чем перейти к анализу возможных рисков участия в ФФС для потенциального инвестора, по моему мнению, целесообразно выяснить, что же собой представляет указанная выше схема инвестирования. Действующее законодательство Украины, а именно статья 2 Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» (далее – Закон о ФФС), определяет, что фонд финансирования строительства – это средства, переданные управителю ФФС в управление, которые использованы или будут использованы управляющим в будущем на условиях Правил фонда и договоров об участии в ФФС.

В схеме инвестирования через фонды финансирования строительства принимают участие: доверитель (потенциальный собственник недвижимости), управитель ФФС (финансовая организация, которая осуществляет управление привлеченными средствами доверителей), застройщик и иногда страховая компания. Кстати, страхование коммерческих рисков управителя ФФС является необязательным, но безусловным плюсом для потенциального инвестора. Примечательно, что ФФС не является юридическим лицом, а внесенные денежные средства доверителей отмежевываются от имущества управляющего и учитываются на отдельных счетах.

Проще говоря, ФФС представляет собой механизм привлечения денежных средств от физических или юридических лиц (доверителей), которые в дальнейшем направляются на строительство жилья, при этом управитель ФФС отвечает за целевое использование средств застройщиком и контролирует качество и сроки строительства. Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» выделяет два вида ФФС:

• Для ФФС вида «А» текущую цену объекта строительства определяет застройщик, при этом он берет на себя риск относительно недостаточности привлеченных средств на сооружение объекта строительства и обязан своевременно ввести его в эксплуатацию независимо от объема финансирования;

• Для ФФС вида «Б» текущую цену продажи недвижимости определяет управитель фонда, он же берет на себя риск относительно недостаточности привлеченных средств на сооружение объекта строительства, а застройщик лишь должен придерживаться требований управляющего относительно потребительских свойств объекта строительства и обязуется своевременно ввести его в эксплуатацию. Следует отметить, что в Украине на сегодняшний день, как правило, работают ФФС первого вида.

Что же касается возможных рисков участия в ФФС для потенциального инвестора, то один из самых больших, на мой взгляд, кроется во взаимоотношениях между управляющим и застройщиком. Как уже отмечалось, одной из главных целей управителя ФФС является контроль за целевым использованием средств застройщиком и за качеством и сроками строительства. То есть, управитель является своеобразным контролером и гарантом защиты прав доверителей.

С первого взгляда это обстоятельство является безусловным плюсом такой схемы инвестирования в объекты жилищного строительства.

Но возникает вопрос: будут ли защищены в полной мере права доверителей ФФС, если на практике окажется, что управляющий и застройщик являются связанными лицами?

Следует заметить, что сейчас нередки случаи, когда строительные компании создают своих собственных управляющих ФФС, которые не способны и не заинтересованы реально контролировать процесс строительства и целевого использования денежных средств застройщиком, что может привести к срыву инвестиционных обязательств перед инвестором (доверителем).

В таком случае застройщик будет распоряжаться полученными денежными средствами по своему усмотрению без какого-либо контроля, а доверитель ФФС, соответственно, будет нести риск, что объект строительства не будет построен в предусмотренный срок, или денежных средств ФФС будет недостаточно для того, чтобы завершить строительство (хотя необходимо признать, что такой риск характерен для любой схемы инвестирования).

Поэтому потенциальному инвестору перед тем, как осуществлять инвестирование, целесообразно разобраться во взаимоотношениях управляющего и застройщика, а также обратить внимание на репутацию последних.

По мнению многих экспертов, наименее рисковым вариантом для инвестирования является участие в ФФС, в котором управляющим является авторитетное банковское учреждение, особенно ценящее свою репутацию и имидж. Такое банковское учреждение более тщательно подходит к процессу отбора будущих партнеров – застройщиков. К тому же, если банковское учреждение кредитует застройщика и/или доверителей этого ФФС под залог имущественных прав недвижимости, которая строится, то в таком случае оно рискует также и своими денежными средствами, а потому будет заинтересовано контролировать их целевое использование не только как управляющий ФФС, но и как кредитор.

Еще одним потенциальным риском участия в ФФС является тот факт, что денежные средства, которые аккумулированы в пределах одного фонда финансирования строительства, могут использоваться при строительстве любых объектов, объединенных таким ФФС. При этом, действующее законодательство Украины не ограничивает предельное количество объектов строительства, которые могут объединяться в пределах одного ФФС.

Следовательно, может возникнуть ситуация, в которой сконцентрированные в пределах ФФС денежные средства в первую очередь будут использоваться на объект строительства с более ранними сроками ввода в эксплуатацию, несмотря на то, что они привлекались на другой объект строительства с более поздними сроками ввода в эксплуатацию.

В конце концов, у недобросовестного застройщика может не хватить денежных средств на строительство всех объектов недвижимости, в результате чего доверители, вложившие деньги в строительство таких объектов, рискуют остаться без вожделенных квадратных метров собственного жилья.

Конечно, Закон о ФФС предоставляет управляющему право отстранить недобросовестного застройщика и передать выполнение его обязательств другому лицу, в случае невыполнения последним своего обязательства по своевременному завершению и вводу в эксплуатацию объекта строительства. Но, по утверждению экспертов, случаи замены недобросовестного застройщика управляющим весьма и весьма редкое явление.

К тому же, кроме замены недобросовестного застройщика, управляющий имеет право по договору уступки получить от последнего имущество и имущественные права на недвижимость, которая является объектом строительства. На первый взгляд указанные выше гарантии являются весьма позитивным и эффективным механизмом защиты прав доверителей от возможных недобросовестных действий строительной организации.

Но при этом следует иметь в виду, что в Законе о ФФС не установлен порядок действий по уступке имущественных прав на объект строительства, если, например, земельный участок под строительство оформлен на застройщика. Процедура оценки незавершенного строительства и последующая уступка имущественных прав на объект строительства, особенно при активном сопротивлении строительной организации, может затянуться на неопределенный срок, фактически приведет к остановке строительства с сомнительными перспективами вообще быть завершенным и введенным в эксплуатацию.

Наконец, прежде чем окончательно принять решение об инвестировании собственных денежных средств в строительство, необходимо детально ознакомиться с договором об участии в ФФС и его правилами, которые разрабатываются и утверждаются управляющим.

Вполне естественно, что указанные выше документы в основном защищают права застройщика и управляющего такого фонда, обычно сужая или вообще откровенно дискриминируя права потенциального инвестора. Поэтому будущему доверителю, как минимум, необходимо попытаться внести изменения в наиболее спорные положения, откровенно ставящие его в невыгодное положение (что на практике довольно сложно), либо вообще отказаться от участия в таком фонде финансирования строительства.

Инвестировать или не инвестировать?

Резюмируя, необходимо признать, что на сегодняшний день участие в фонде финансирования строительства считается одной из самых надежных схем инвестирования в объекты строительства, учитывая четкую законодательную регламентацию такой схемы и установление действенных механизмов защиты прав потенциальных инвесторов. Но, к сожалению, даже такая схема инвестирования не дает 100% гарантии того, что вы получите жилье в собственность.

Присоединяйтесь к нам в соцсетях Facebook, Telegram и Instagram.

Показать ещё новости
Радіо НВ
X