Pay за пай
Інфраструктура. За цим, з першого погляду незрозумілим, словом ховаються ті речі, які роблять життя містян комфортним – дитсадочки, школи, дороги, розв’язки, каналізаційні системи та ін. На жаль, всі ці складові якості життя – недешеве задоволення.
Кожна держава має свої механізми відтворення та розвитку інфраструктури - соціальної, транспортної, інженерної.
В Україні таким механізмом є пайова участь – платіж, який сплачує забудовник (інвестор) перед введенням нового об’єкту в експлуатацію. Цей платіж у повному обсязі має направлятися на розвиток міської інфраструктури та поліпшення.
Щороку забудовники сплачують близько 200-300 мільйонів грн пайової участі. Не всі інвестори доброчесно виконують свої зобов’язання – лише офіційна заборгованість забудовників наразі складає 1,8 млрд грн. Проте, навіть ті кількасот сплачених мільйонів фактично йдуть в нікуди, розчиняючись в бюрократичних процедурах та корупційних схемах.
Причина цієї неефективності – чинний порядок сплати пайової участі в Києві. Ухвалений ще в 2010 році, він містить декілька ключових негативних моментів.
По-перше, документ має низьку юридичну якість, не відповідає вимогам чинного законодавства, оскільки був ухвалений до прийняття діючого Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (надалі – «Закон»).
По-друге, теперішній порядок сповнений корупційними ризиками – це й непрозора система звітності, маніпуляції із «взаємозаліками» платежів, відтермінування та звільнення від сплати і т.д.
Пайова участь, можливо, не оптимальний платіж, він створює навантаження на будівельну галузь економіки та на інвестиційну привабливість України. Однак наразі ми не можемо відмовитися від нього, оскільки не маємо альтернативних джерел наповнення бюджету.
Навесні 2016 року група експертів – представники провідних українських громадських організацій (Центр економічної стратегії, Реанімаційний пакет реформ, Easy Business), перший заступник мера Києва Генадій Пліс та я розробили новий - прозорий та прогресивний - порядок сплати пайової участі.
Як він змінить нинішню корупціоногенну ситуацію?
Формула на два рядки, а не на 27 сторінок
Наразі формула обрахунку конкретної суми сплати пайової участі є надзвичайно складною – вона включає такі складні показники як профіль приміщення, зональний коефіцієнт та інші. Формула займає 27 сторінок.
Новий порядок максимально спрощує формулу. Якщо інвестор захоче прийти в місто й почати будувати, він зможе одразу сісти з калькулятором і порахувати, скільки йому доведеться сплатити. Не потрібно буде звертатися до КМДА чи інших посередників для тлумачення розрахунків.
Вперед і вгору в рейтингу Doing Business
Новий порядок передбачає фіксування ставки пайової участі до 4% на рівні як для житлової, так і для нежитлової забудови (зараз коефіцієнт для житлової становить - до 4%, для нежитлової – до 10%). Нежитлова забудова (басейни, спортивні комплекси, булочні, перукарні, паркінги, підприємства тощо) несуть менше навантаження на мережі й на соціальну інфраструктуру, створюються робочі місця, генерує податки в бюджет. Наразі ставка на нежитлову забудову в Києві в 2,5 рази вища, ніж на житлову, що стимулює багатоквартирну забудову без жодної інфраструктури, що очевидно спотворює місто.
Фіксування ставки на нежитлову забудову – один з факторів, який впливає на позиції України в рейтингу Doing Business. Це прямий крок до підвищення інвестиційної привабливості Києва. І, фактично, це комфорт та якість нашого життя в місті.
Все в онлайн – повний цикл послуг в електронному режимі
Наразі звітність щодо пайової участі є нечіткою та неструктурованою. Реєстри договорів та сплачених внесків ведуть вручну, в зошитах, розграфлених від руки. Новий порядок передбачає створення програмного онлайн-модуля. Він має автоматизувати подачу документів, забезпечити онлайн-розрахунок суми пайової участі та її прозорий онлайн-облік. Kyiv Smart City погоджується розробити такий модуль, відповідні кошти закладатимуться в бюджет на 2017 рік. Мета розробників порядку - максимально комп’ютеризувати процес. Заплановане створення спеціальної карти, яка відображатиме, хто й де будує, скільки має сплатити, скільки сплачено, чи введено/не введено об’єкт в експлуатацію.
Для своїх не шкода – як зупинити перезарахування пайової участі
В Європі основним джерелом інвестування в інфраструктуру є податок на нерухомість та/або плата за землю. Фактично дороги, школи та садочки фінансують власники нерухомості (наприклад, власники квартир). На ці кошти місто розвиває мережі. Коли забудовник купляє земельну ділянку в Берліні чи Відні, до неї вже створена вся необхідна інфраструктура.
В Києві поза центром земельні ділянки є повністю пустими, вони потребують проведення транспортної, соціальної, інженерної інфраструктури з нуля; у центральних районах ситуація не краща: надмірне навантаження на існуючу інфраструктуру має зніматись, створюватись нові потужності, замінюватися/ремонтуватися старі. Питання зарахування вартості таких мереж у пайову участь, тобто зменшення суми останньої на вартість збудованих об'єктів інфраструктури є доволі дискусійним.
Але чітка імперативна норма Закону наразі говорить про обов'язковість такого зарахування. Довгий час і питанням зменшення пайової участі опікувалася (і займається понині) бюджетна комісія Київради. Нажаль, дискреційність депутатів та відсутність чітких критеріїв оцінки робіт/об'єктів породжували можливості для «сприяння» окремим забудовникам, ігнорування інших, відмов, ігор з сумами тощо. Новим порядком така можливість повністю виключається: якщо і доки взаємозаліки передбачені Законом, цей процес відбуватиметься абсолютно автоматично і уніфіковано, без втручання бюджетної комісії.
Єдина вимога - перевірка фактично виконаних робіт та їх вартості Департаментом внутрішнього контролю та аудиту КМДА (які, до речі, наразі вже виявили завищення у сумах взаємозаліків за попередні періоди від 35 до 95%). І, що важливо, ми абсолютно виключаємо можливість звільнення забудовників від сплати пайового Київрадою! Про «специфіку» здійснення цього права останнім часом сказано вже багато. Отже, коротко підсумуємо головні переваги нового проекту:
Пайова участь – це спеціальний платіж, єдина мета якого - розвиток інфраструктури міста. Наразі ці кошти не йдуть цілеспрямововано на користь міста, а розпорошуються по бюджету та кишенях корупціонерів через середньовічний підхід до звітності та контролю за ресурсами. Коефіцієнт корисної дії такого платежу наразі мінімальний.
Новий порядок нарахування та сплати пайової участі – це можливість осучаснити будівельну галузь столиці та реально підвищити інвестиційну привабливість міста. Наразі проект завершує проходження комісіями Київради та найближчим часом буде винесений в сесійну залу. Депутати матимуть змогу практично продемонструвати свою підтримку найфундаментальнішої реформи містобудівної та бюджетної галузей міста.
