Pay за пай
Инфраструктура. За этим, на первый взгляд непонятным, словом скрываются те вещи, которые делают жизнь горожан комфортной – детские садики, школы, дороги, развязки, канализационные системы и др. К сожалению, все эти составляющие качества жизни – недешевое удовольствие.
Каждое государство имеет свои механизмы воспроизводства и развития инфраструктуры - социальной, транспортной, инженерной.
В Украине таким механизмом является паевое участие – платеж, который платит застройщик (инвестор) перед вводом нового объекта в эксплуатацию. Этот платеж в полном объеме должен направляться на развитие городской инфраструктуры и улучшение.
Ежегодно застройщики платят около 200-300 млн грн паевого участия. Не все инвесторы добропорядочно выполняют свои обязательства – только официальная задолженность застройщиков сейчас составляет 1,8 млрд грн. Однако, даже те несколько сотен оплаченных миллионов фактически идут в никуда, растворяясь в бюрократических процедурах и коррупционных схемах.
Причина этой неэффективности – действующий порядок уплаты паевого участия в Киеве. Принятый еще в 2010 году, он содержит несколько ключевых негативных моментов.
Во-первых, документ имеет низкое юридическое качество, не соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку был принят до принятия действующего Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» (далее – «Закон»).
Во-вторых, нынешний порядок полон коррупционных рисков – это и непрозрачная система отчетности, манипуляции с «взаимозачетами» платежей, отсрочка и освобождение от уплаты и т. д.
Паевое участие, возможно, не оптимальный платеж, он создает нагрузку на строительную отрасль экономики и на инвестиционную привлекательность Украины. Однако сейчас мы не можем отказаться от него, поскольку не имеем альтернативных источников наполнения бюджета.
Весной 2016 года группа экспертов – представители ведущих украинских общественных организаций (Центр экономической стратегии, Реанимационный пакет реформ, Easy Business), первый заместитель мэра Киева Геннадий Плис и я разработали новый - прозрачный и прогрессивный - порядок уплаты паевого участия.
Как он изменит нынешнюю коррупционогенную ситуацию?
Формула на две строки, а не на 27 страниц
Сейчас формула расчета конкретной суммы уплаты паевого участия является чрезвычайно сложной – она включает такие сложные показатели, как профиль помещения, зональный коэффициент и другие. Формула занимает 27 страниц.
Новый порядок максимально упрощает формулу. Если инвестор захочет прийти в город и начать строить, он сможет сразу сесть с калькулятором и посчитать, сколько ему придется заплатить. Не нужно будет обращаться в КГГА или к другим посредникам для толкования расчетов.
Вперед и вверх в рейтинге Doing Business
Новый порядок предусматривает фиксирование ставки паевого участия до 4% на уровне как для жилой, так и для нежилой застройки (сейчас коэффициент для жилой составляет - до 4%, для нежилой – до 10%).
Нежилая застройка (бассейны, спортивные комплексы, булочные, парикмахерские, паркинги, предприятия и т. п.) несут меньше нагрузки на сети и социальную инфраструктуру, создаются рабочие места, генерирует налоги в бюджет. Сейчас ставка на нежилую застройку в Киеве в 2,5 раза выше, чем на жилую, что стимулирует многоквартирную застройку без никакой инфраструктуры, что очевидно уродует город.
Фиксирование ставки на нежилую застройку – один из факторов, который влияет на позиции Украины в рейтинге Doing Business. Это прямой шаг к повышению инвестиционной привлекательности Киева. И, фактически, это комфорт и качество нашей жизни в городе.
Все в онлайн – полный цикл услуг в электронном режиме
Сейчас отчетность касательно паевого участия является нечеткой и неструктурированной. Реестры договоров и уплаченных взносов ведут вручную, в тетрадях, разграфленных от руки.
Новый порядок предусматривает создание программного онлайн-модуля. Он должен автоматизировать подачу документов, обеспечить онлайн-расчет суммы паевого участия и ее прозрачный онлайн-учет. Kyiv Smart City соглашается разработать такой модуль, соответствующие средства будут закладываться в бюджет на 2017 год.
Цель разработчиков порядке - максимально компьютеризировать процесс. Запланировано создание специальной карты, которая будет показывать, кто и где строит, сколько должен заплатить, сколько уплачено, введен/не введен объект в эксплуатацию.
Для своих не жалко – как остановить перезачет паевого участия
В Европе основным источником инвестирования в инфраструктуру являются налог на недвижимость и/или плата за землю. Фактически дороги, школы и садики финансируют владельцы недвижимости (например, владельцы квартир). На эти деньги город развивает сети. Когда застройщик покупает земельный участок в Берлине или Вене, к нему уже создана вся необходимая инфраструктура.
В Киеве вне центра земельные участки являются полностью пустыми, они требуют проведения транспортной, социальной, инженерной инфраструктуры с нуля; в центральных районах ситуация не лучше: чрезмерная нагрузка на существующую инфраструктуру должна сниматься, должны создаваться новые мощности, меняться/ремонтироваться старые.
Вопрос зачисления стоимости таких сетей в паевое участие, то есть уменьшение суммы последнего на стоимость построенных объектов инфраструктуры является достаточно дискуссионным. Но четкая императивная норма Закона пока говорит об обязательности такого зачисления.
Долгое время и вопросом уменьшения паевого участия занималась (и занимается поныне) бюджетная комиссия Киевсовета. К сожалению, дискреционность депутатов и отсутствие четких критериев оценки работ/объектов порождали возможности для «содействия» отдельным застройщикам, игнорирования других, отказов, игр с суммами и т. п.
Новым порядком такая возможность полностью исключается: если и до сих пор взаимозачеты предусмотрены Законом, этот процесс будет происходить совершенно автоматически и унифицировано, без вмешательства бюджетной комиссии. Единственное требование - проверка фактически выполненных работ и их стоимости Департаментом внутреннего контроля и аудита КГГА (которые, кстати, сейчас уже обнаружили завышение в суммах взаимозачетов за предыдущие периоды от 35 до 95%).
И, что важно, мы абсолютно исключаем возможность освобождения застройщиков от уплаты паевого Киевсоветом! О «специфике» осуществления этого права в последнее время сказано уже много.
Итак, кратко подытожим главные преимущества нового проекта:
Паевое участие – это специальный платеж, единственная цель которого - развитие инфраструктуры города. Сейчас эти средства не идут целенаправленно на пользу городу, а распыляются по бюджету и карманам коррупционеров из-за средневекового подхода к отчетности и контролю за ресурсами. Коэффициент полезного действия такого платежа пока минимальный. Новый порядок начисления и уплаты паевого участия – это возможность сделать современной строительную отрасль столицы и реально повысить инвестиционную привлекательность города. Сейчас проект завершает прохождение комиссиями Киевсовета и в ближайшее время будет вынесен в сессионный зал. У депутатов будет возможность практически продемонстрировать свою поддержку самой фундаментальной реформы градостроительной и бюджетной сфер города.
