Чи може Київ стати глобалізованим
Тривала стагнація на українському ринку нерухомості змушує звернутися до тенденцій на світовому ринку нерухомості, щоб визначити, чи є ситуація в Україні результатом виключно наших політико-економічних процесів чи відповідає світовим трендам і, головне, куди ці тренди приведуть нас найближчим часом.
Дуже важливо, крім власних спостережень, орієнтуватися на думку світових експертів, рейтингових агентств, професійних аналітиків, щоб отримати об'єктивну оцінку і скласти обгрунтований прогноз ринків та можливостей інвестицій у ті чи інші види нерухомості.
Основними чинниками, що справляють істотний вплив на економіку, розвиток ринку нерухомості та інвестиційну політику сьогодні є:
- Послідовне падіння світових цін на нафту.
- Уповільнення ділової активності в Південно-Східній Азії і падіння темпів зростання китайської економіки.
- Збройний конфлікт у Сирії і на українському Донбасі.
- Проблема біженців в Європі і питання збереження Шенгенської угоди.
- Терористичні акти в Парижі і Брюсселі.
- Можливість виходу Великобританії з Європейського Союзу.
- Можливість зміни уряду і Прем'єр-міністра в Україні.
- Бурхливий розвиток нових технологій та Інтернету.
Однак найважливішим питанням зараз є таке: Яка природа цих змін? Є дані зміни циклічними або фундаментальними структурними змінами і чи будуть вони діяти протягом тривалого періоду? Якщо це циклічні зміни, то, як довго вони триватимуть, перш ніж ціни на нафту відновляться? Якщо ж дані зміни є фундаментальними і довгостроковими, то який вплив вони матимуть на структуру економіки, на комерційну нерухомість і дохід? Яким буде вплив нового уряду на економіку країни? Як це вплине на витрати економіки, зайнятість та міський бюджет?
Географія комерційної нерухомості радикально змінюється, що має глибокі наслідки для форматів, активів і можливостей нерухомості в цілому. Це обумовлено, перш за все, світовою глобалізацією, конкуренцією, бурхливим технологічним розвитком, зростанням населення і змінами географії торгівлі. Все це дозволяє говорити про виникнення нової ери в розвитку міст. Жорстка глобальна міська ієрархія руйнується, в той час як міста починають все більше спеціалізуватися на нішевих ринках, що дозволяє більшій кількості міст вийти на глобальний рівень.
Міське населення світу щорічно зростає на 50 млн, і два - три нових міста перевищують розмір ВВП у $100 млрд, що означає конкуренцію, яка посилюється за капітал та інвестиції в глобальному масштабі на нішевих і ризикових ринках.
За оцінками компанії Jones Lang LaSalle, з настанням глобальної фінансової кризи зникає чітка кореляція між економічним потенціалом міста і здатністю його зростання. З точки зору провідних світових індексів, чітко виділяються шість міст світу, звані «великою шісткою». Вони включають в себе традиційні супер-міста: Лондон, Нью-Йорк, Париж і Токіо, а також міста, які приєдналися нещодавно, Гонконг і Сінгапур. Міста «великої шістки» є центрами «командування і контролю» світової економіки і на їх частку припадає 22% глобальних інвестицій у нерухомість.
Абсолютними світовими лідерами з інвестицій сьогодні є Лондон і Нью-Йорк, на частку яких припадає від 10% до 15% загальносвітових інвестицій у нерухомість.
Найближчим часом «велика шістка» буде рости і, можливо, скоро трансформується в нову «велику вісімку» або «велику десятку». Найбільш вірогідними кандидатами на розширення світових лідерів з залучення інвестицій можуть бути Сеул, Торонто, Сідней і Шанхай.
В умовах поглиблення глобалізації, головні міста країн з динамічною економікою швидко набирають атрибути світових лідерів з залучення інвестицій.
Згідно з даними дослідження GaWC (Globalization and World Cities), сьогодні зі 100 найбільш глобалізованих міст приєднатися до світових лідерів з інвестицій претендують 44 міста з середнім і низьким рівнем доходів (де реальний ВВП на душу населення міста становить менше $25 тис.). Майже половина з них розташовуються в так званих «країнах, що розвиваються». Вони значно відрізняться за розміром, політичним контекстом і шляхами розвитку, але вони мають всі ознаки швидкої інтеграції у світову економіку, і їхні економічні показники тісно індексуються у відповідності до світового попиту. Деякі з цих міст залучають інвесторів шляхом спеціалізації інфраструктури. Так, висотехнологічні інновації та значні інвестиційні можливості характерні для Мюнхена, Відня і Тель-Авіва. А такі міста як Барселона, Берлін, Маямі і Кейптаун спеціалізуються як культурні, розважальні та туристичні хаби.
Нові міста претендують на лідерські позиції тому, що нерухомість тут відіграє важливу роль у побудові альянсу між бізнесом, навчальними закладами (університетами) і громадянським суспільством. Крім того, нові міста також є лідерами у забезпеченні енергоефективності та створенні «розумних» будівель. Вони, перш за все, лідирують у питаннях створення комфортного середовища проживання, стійкості і технологічної досконалості в ухваленні стратегічних рішень. Заохочення і підтримка розвитку транспортних мереж, енергетики, комунального господарства і зв'язку мають вирішальне значення і сприяють залученню інвестицій, які зростають, дозволяють керувати попитом і домагатися синергетичного ефекту для розвитку економіки міста.
Важливо відзначити, що в рамках міжнародної конференції «Світовий ринок нерухомості» (Торонто, Канада, 2015), експерти включили Київ у групу міст, які розвиваються, - потенційних лідерів - і поставили Київ на 26-те місце в рейтингу міст світу, які розвиваються. Це означає, що вікно можливостей з залучення інвестицій для Києва прочинилося і тільки від якісного менеджменту міського керування тепер залежить, чи прийдуть до нас світові інвестори. За таких умов якість управління стає вирішальним фактором. Саме якість управління дозволить зробити Київ конкурентним (про сучасні інвестфактори та оцінки ризиків ми поговоримо пізніше).
