Может ли Киев стать глобализированным
Затянувшаяся стагнация на украинском рынке недвижимости заставляет обратиться к тенденциям на мировом рынке недвижимости, чтобы определить, является ли ситуация в Украине результатом исключительно наших политико-экономических процессов или соответствует мировым трендам и, главное, куда эти тренды приведут нас в ближайшее время.
Очень важно, кроме собственных наблюдений, ориентироваться на мнение мировых экспертов, рейтинговых агентств, профессиональных аналитиков, чтобы получить объективную оценку и составить обоснованный прогноз рынков и возможностей инвестиций в те или иные виды недвижимости.
Основными факторами, оказывающими существенное влияние на экономику, развитие рынка недвижимости и инвестиционную политику сегодня являются:
- Последовательное падение мировых цен на нефть.
- Замедление деловой активности в Юго-Восточной Азии и падение темпов роста китайской экономики.
- Вооруженный конфликт в Сирии и на украинском Донбассе.
- Проблема беженцев в Европе и вопрос сохранения Шенгенского соглашения.
- Террористические акты в Париже и Брюсселе.
- Возможность выхода Великобритании из Европейского Союза.
- Возможность смены правительства и Премьер-министра в Украине.
- Бурное развитие новых технологий и Интернета.
Однако наиболее важным вопросом сейчас является следующий: Какова природа данных изменений? Являются данные изменения циклическими или фундаментальными структурными изменениями и будут ли они действовать в течение длительного периода? Если это циклические изменения, то, как долго они будут продолжаться, прежде чем цены на нефть восстановятся? Если же данные изменения являются фундаментальными и долгосрочными, то какое влияние они окажут на структуру экономики, на коммерческую недвижимость и доход? Каково будет влияние нового правительства на экономику страны? Как это повлияет на расходы экономики, занятость и городской бюджет?
География коммерческой недвижимости радикально изменяется, что имеет глубокие последствия для форматов, активов и возможностей недвижимости в целом. Это обусловлено, в первую очередь, мировой глобализацией, конкуренцией, бурным технологическим развитием, ростом населения и изменениями географии торговли. Все это позволяет говорить о возникновении новой эры в развитии городов. Жесткая глобальная городская иерархия рушится, в то время как города начинают все более специализироваться на нишевых рынках, что позволяет большему количеству городов выйти на глобальный уровень.
Городское население мира ежегодно вырастает на 50 млн, и два - три новых города превышают размер ВВП в $100 млрд, что означает усиливающуюся конкуренцию за капитал и инвестиции в глобальном масштабе на нишевых и рисковых рынках.
По оценкам компании Jones Lang LaSalle, с наступлением глобального финансового кризиса исчезает четкая корреляция между экономическим потенциалом города и способностью его роста. С точки зрения ведущих мировых индексов, четко выделяются шесть городов мира, называемые «большой шестеркой». Они включают в себя традиционные супер-города: Лондон, Нью-Йорк, Париж и Токио, а также недавно присоединившиеся, Гонконг и Сингапур. Города «большой шестерки» являются центрами «командования и контроля» мировой экономики и на их долю приходится 22% глобальных инвестиций в недвижимость.
Абсолютными мировыми лидерами по инвестициям сегодня являются Лондон и Нью-Йорк, на долю которых приходится от 10% до 15% общемировых инвестиций в недвижимость.
В ближайшее время «большая шестерка» будет расти и, возможно, скоро трансформируется в новую «большую восьмерку» или «большую десятку». Наиболее вероятными кандидатами на расширение мировых лидеров по привлечению инвестиций представляются Сеул, Торонто, Сидней и Шанхай.
В условиях усиливающейся глобализации, главные города стран с активно развивающейся экономикой быстро набирают атрибуты мировых лидеров по привлечению инвестиций.
Согласно данным исследования GaWC (Globalization and World Cities), сегодня из 100 самых глобализированных городов присоединиться к мировым лидерам по инвестициям претендуют 44 города со средним и низким уровнем доходов (где реальный ВВП на душу населения города составляет менее $25 тыс.). Почти половина из них находятся в так называемых «развивающихся» странах. Они значительно различаются по размеру, политическому контексту и путям развития, но они имеют все признаки быстрой интеграции в мировую экономику, и их экономические показатели тесно индексируются в соответствии с мировым спросом. Некоторые из этих городов привлекают инвесторов путем специализации инфраструктуры. Так, высотехнологические инновации и значительные инвестиционные возможности характерны для Мюнхена, Вены и Тель-Авива. А такие города как Барселона, Берлин, Майами и Кейптаун специализируются в качестве культурных, развлекательных и туристических хабов.
Новые развивающиеся города претендуют на лидирующие позиции потому, что недвижимость здесь играет важную роль в построении альянса между бизнесом, учебными заведениями (университетами) и гражданским обществом. Кроме того, новые развивающиеся города также являются лидерами в обеспечении энергоэффективности и создании «умных» зданий. Они, в первую очередь, лидируют в вопросах создания комфортной среды проживания, устойчивости и технологического совершенства в принятии стратегических решений. Поощрение и поддержка развития транспортных сетей, энергетики, коммунального хозяйства и связи имеют решающее значение и способствуют привлечению растущих инвестиций, позволяют управлять спросом и добиваться синергетического эффекта для развития экономики города.
Важно отметить, что в рамках международной конференции «Всемирный рынок недвижимости» (Торонто, Канада, 2015), эксперты включили Киев в группу развивающихся городов - потенциальных лидеров и поставили Киев на 26-е место в рейтинге развивающихся городов мира. Это означает, что окно возможностей по привлечению инвестиций для Киева приоткрылось и только от качественного менеджмента городского управления теперь зависит, придут ли к нам мировые инвесторы. В таких условиях качество управления становится решающим фактором. Именно качество управления позволит сделать Киев конкурентным (о современных инвестфакторах и оценках рисков мы поговорим позже).
