Як заробити в Україні: Чи варто інвестувати в землю і що потрібно знати про це
Н ідерланди, Бельгія, Ірландія, Іспанія, Франція, Чехія, Польща, Словаччина, Хорватія, Угорщина, ー це далеко не повний перелік європейських країн, що зняли обмеження або повністю відкрили ринки землі сільськогосподарського призначення. Влітку 2021-го до цих держав доєдналася й Україна, маючи на меті реформувати сільськогоспсектор, залучити інвестиції в країну, захистити права власників землі вільно розпоряджатися своїм майном та загалом підвищити ефективність системи власності аграрних земель в Україні.
За три роки існування обсяг нового ринку землі вже складає 1,29% від загальної кількості сільгоспугідь в Україні, і цей показник відповідає рівню розвинених країн. Однак, вартість вітчизняної землі досі залишається порівняно низькою: за даними Opendatabot на грудень 2023-го, середня ціна гектару за весь час роботи ринку землі становить близько 37 тис. грн за гектар. При цьому, реальні ціни на земельні ділянки в Україні можуть бути значно вищими: за словами експерта з аграрних і земельних політик KSE Романа Нейтера, йдеться про середню вартість $2000-$2500 за один гектар. СЕО та співзасновник земельного інвестиційного сервісу Твоє Коло Андрій Усенко, у свою чергу, говорить про середню вартість земельних ділянок у центральних регіонах країни на рівні $2500-$3000 за один гектар.
Для порівняння, у сусідній Угорщині за один гектар землі сільгосппризначення просять близько $5500, в Румунії ー більше $6000, у Франції ー $7300, а у Польщі вартість такої ділянки перевищує $12 тис. з обмеженнями на купівлю більше 300 га «в одні руки».
Проте, залишаючись фінансово недооціненими у межах Європи, сьогодні українські землі стають перспективним інвестиційним інструментом через свою родючість, обмеженість та відносно низьку вартість активу. Увага інвесторів до ринку землі в Україні також значно зросла з початку 2024-го, коли юридичні особи отримали можливість купувати та продавати землю, і таким чином на ринок зайшли великі компанії, банки, територіальні громади тощо.
Як розібратись у юридичних особливостях нового ринку, де знайти найвигідніші пропозиції оренди чи купівлі/продажу земельних ділянок та як сформувати власну інвестиційну стратегію для отримання пасивного доходу від землі ー розповідаємо разом із сервісом земельних інвестицій Твоє Коло.
Сучасний стан ринку землі
В ідкриття ринку землі для юридичних осіб у січні 2024-го відчутно пожвавило торгівлю за рахунок нових гравців: вже у першому кварталі поточного року було укладено 25,7 тис. угод купівлі-продажу сукупним обсягом 58,8 тис. га, що на 7% перевищує показники четвертого кварталу минулого року. У березні - квітні 2024-го було укладено 9,8 тис. і 10,2 тис. угод відповідно. Це найбільша кількість угод з моменту початку повномасштабного вторгнення. За даними KSE середні показники квітня 2024-го суттєво переважають середньомісячні показники обсягів ринку у 2023-му, як за кількістю транзакцій (+46,9%), так і за площею земель в обігу (+49,9%)
Вже 585 компаній з моменту відкриття ринку для юридичних осіб скористались можливістю купівлі сільгоспземель. З них 320 компаній придбали щонайменше одну земельну ділянку у квітні 2024-го. Загалом, юридичні особи стали власниками 4485 земельних ділянок загальною площею 13 тис. га, з яких 4,5 тис. га було придбано лише у квітні 2024-го. Таким чином частка юридичних осіб на ринку землі у квітні 2024-гороку склала вже 20,2%.
Підвищений попит з боку нових гравців стимулює і зростання цін: першому кварталі 2024-го земля подорожчала на 11,2% у порівнянні з третім кварталом 2023-го.До трійки областей-лідерів за обсягами купівлі-продажу сільгоспземель увійшли Полтавська (2,44%), Харківська (2,15%) та Хмельницька (2,10%) області. При цьому, найбільшим попитом серед юридичних осіб користуються землі Полтавської (32%), Дніпропетровської (9%), Сумської (8%) та Харківської (7%) областей.
За словами Андрія Усенка, майже 30% угод серед юридичних осіб ー це повторні продажі, а 70% з них представляють нові гравці. «Аналітики Київської школи економіки зазначають, що юридичні особи платять за землю на 40−50% більше, ніж фізичні особи», ー акцентує увагу СЕО Твоє Коло. «Нещодавно НБУ також покращив показник коефіцієнту ліквідності земель сільгосппризначення, як застави, з 0,35 до 0,5, що створює більш привабливі умови для використання землі як застави».
Хто основні гравці на ринку?
Збірний образ приватного інвестора в ринок землі сьогодні виглядає так:
З а словами Андрія Усенка, серед юридичних осіб можна виокремити три основні категорії гравців:
«Перша — це безпосередньо аграрні компанії. У них є два мотиви: купувати землі, які самі орендують, щоб зберегти земельний банк у майбутньому; купувати землі, які орендують сусідні агрокомпанії, щоб збільшити земельний банк в обробітку в майбутньому», ー пояснює СЕО Твоє Коло.
До другої категорії юридичних осіб Андрій Усенко відносить тих, хто не є представниками аграрного бізнесу. «Для такого гравця земля є цінним та перспективним активом, привабливим з точки зору диверсифікації власного інвестиційного портфелю. Також для бізнесів можливий простіший вихід з активу, що робить його більш ліквідним. Наприклад, можна зібрати ділянки на одну юрособу і потім продати корпоративні права, а не окремо кожну ділянку. Завдяки цьому, не потрібно знову проходити через переважне право орендаря, що також зменшує податкове навантаження», ー говорить Андрій Усенко.
Третя категорія ー це інвестиційні компанії, які прагнуть обʼєднувати багатьох інвесторів і розвивати інститути спільного інвестування.
Їхній об'єднувальний мотив — віра в Україну та віра в надійність сільськогосподарської землі як інвестицію, переконаний СЕО Твоє Коло.
Скільки оренди готові сьогодні платити аграрії?
" Щоб дати об'єктивну відповідь на це питання, можна подивитись на ціни оренди на аукціонах Прозоро. Там максимально справедливі і чесні ціни, які можна брати за орієнтир. В четвертому кварталі 2023-го ціна права оренди була на рівні 7500 грн за один гектар, у першому кварталі 2024-го ー майже 9000 грн, а у квітні 2024-го вона вже становила 10,8 тис. грн за гектар, що є абсолютним рекордом з моменту повномасштабного вторгнення, ー говорить Андрій Усенко. — І тут висновок один: попит серед аграріїв є, і вони готові сплачувати за оренду нових земель близько $250 за один гектар навіть зараз, якщо для них цікавий актив. Я переконаний, що за декілька років орендна плата буде на рівні $300-$350 за гектар у тих регіонах, де ми концентруємось".
Як інвестору знайти дохідну, інвестпривабливу землю?
К оманда Твоє Коло працює у сфері земельних відносин з 2007 року, коли Андрій Усенко разом з партнерами розпочали консалтинговий бізнес, займалися формуванням земельних банків для великих агрохолдингів, а надалі консолідацією та оптимізацією. Цей досвід дозволив Твоє Коло сформувати власну методику відбору не просто якісної, а саме інвестиційно привабливої землі. Тобто такої, що має високий потенціал капіталізації та дуже хороші перспективи майбутніх орендних виплат.
СЕО Твоє Коло також ділиться декількома ключовими показниками при відбору землі:
1. Конкуренція в регіоні — наявність не менше трьох агровиробників на цій території. Там, де висока конкуренція, швидше зростає і орендна плата і вартість землі. Це також важливий показник якості, оскільки охочих обробляти погану і не родючу землю знайдеться небагато;
2. Рівень орендної плати по договору і навколо в інших селах;
3. Терміни договорів оренди — короткі договори оренди забезпечують можливість частіше вступати в переговори та передомовлятися про покращення умов, підвищення виплат;
4. Якість ґрунтів — об'єктивний показник, тут все зрозуміло;
5. Кількість опадів — половина України має чудові землі, але малосніжні зими і сухе літо перетворює їх на зону ризикованого землеробства;
6. Ми також оцінюємо ефективність роботи орендаря через показник EBITDA з гектара: якщо орендар збитковий, то і виплата оренди від такого орендаря буде під великим питанням.
Серед наступних етапів перевірки Твоє Коло є:
1. Аналіз стану логістичної інфраструктури (елеватори, зерносховища, переробні заводи, залізниця, автошляхи тощо) та усіх суміжних ресурсів, що ефективність та стабільність орендарів в майбутньому;
2. Оцінка ділянки: як її використовують (до прикладу, чи це не колишній сінокіс), наявність дерев, ярів, боліт тощо, чи не має накладення меж з сусідніми ділянками в кадастрі;
3. Фінальні юридичні перевірки: право власності, заборони та обмеження, щоб ділянка не була під арештом або іншими обтяженнями, чи не претендують/врегульовані питання з іншими спадкоємцями, особливо що стосується малолітніх осіб.
Які інструменти існують для інвестуваня в землю?
С ьогодні Твоє Коло пропонує клієнтам дві моделі інвестування: земля у власності та інвестиційні фонди REIT.
«У випадку із землею у власності компанія підбирає земельні ділянки, відповідно до нашої методики, забезпечує документальний супровід придбання, бере на себе повне управління активами, що включає менеджмент оренди, переговори з орендарями на користь інвесторів та перезаключення договорів оренди на нових, кращих умовах, організовує продаж ділянки, а інвестор отримує статус власника землі і на 99% пасивну інвестицію. Поріг входження в інвестицію тут визначається розміром одного паю, в середньому це складає 4500−5000 дол. за ділянку площею 2−3 га», — говорить СЕО Твоє Коло.
Це класична модель інвестування, яка підходить тим інвесторам, для яких важливо мати право власності на землю.
У квітні 2024 на ринку з’явились перші фонди земельних інвестицій «Твоє Коло» (REIT). Це спільний проєкт, ідеологом якого є сервіс земельних інвестицій «Твоє Коло», реалізований КУА «Профіт» — професіоналами з багаторічним досвідом на фондових ринках, щоб ще більша кількість українців могла скористатися можливостями інвестицій в землі сільськогосподарського призначення.
Основною метою таких фондів є об'єднання інвесторів для інвестування в землі сільськогосподарського призначення. Це дозволяє скористатися ефектом масштабу та значно спростити процедуру, роблячи таку можливість доступною для більшої кількості українців.
Така інвестиція має ряд переваг:
— ви стаєте співвласником збалансованого та диверсифікованого земельного банку;
— відсутність трансакційних витрат;
— ліквідність цінних паперів;
— регулюється законодавчо на різних рівнях НКЦПФР;
— значно менший поріг входу від 121 800 грн;
— доінвестовувати можна хоч щодня, всього від 1000 грн;
— угода відбувається в кілька кліків, повністю онлайн, непотрібні ніякі нотаріальні документи.
Зараз для клієнтів Твоє Коло доступні інвестиційні сертифікати двох фондів:
1. «Щорічний дохід» — це середньостроковий фонд на п’ять років із щорічною виплатою дивідендів. Запланована дохідність — 6% річних у гривнях (без урахування капіталізації землі). Він формується з орендної плати аграріїв, за винятком витрат фонду. Цей фонд буде цікавий інвесторам, які прагнуть регулярно отримувати прибуток і одночасно стратегічно заробити на капіталізації.
2. «Реінвестиція» — це довгостроковий фонд на 10 років. Упродовж цього періоду всі прибутки реінвестуються в придбання нової землі. Запланована дохідність — 15% річних у доларах. Фонд орієнтований на інвесторів, які готові чекати довше, щоб отримати максимальну капіталізацію завдяки ефекту складного відсотка.
Підсумовуючи
«Р инок землі в Україні молодий, йому менше трьох років, до того ж відкривався він поступово, з великої кількості обмежень та запобіжників, ще й зупинявся через початок повномасштабного вторгнення. Тому маємо рівень ціни значно менший у порівнянні з сусідніми країнами, а враховуючи, що аграрна якість землі у нас дуже висока — відповідь однозначна: наша українська земля дуже недооцінена і має великий потенціал до зростання», — резюмує Андрій Усенко.
Навіть у такі непрості часи ринок працює і показує стабільне зростання з дохідністю, що значно випереджає темпи інфляції. Інвестори Твоє Коло у центральних регіонах вже отримали капіталізацію вартості до 10 -15% річних у доларах, і це лише за минулий рік. Якщо ж дивитись на досвід відкриття ринків землі сусідніх країн — на п’ятий рік ціна зростає вдвічі, на сьомий — втричі, а на десятий — наближається до п’ятикратного здорожчання. Приблизно на такі ціни цілком можуть розраховувати українці після нашої перемоги.
З такими сервісами, як Твоє Коло, інвестувати в землю не тільки вигідно, але і максимально зручно, прозоро та дійсно пасивно.
Твоє Коло — твої «свої» на ринку землі!
