100 гектарів сільгоспземлі в одні руки. Що робити бізнесу?
Липень 2021 був сповнений на гучні події у сфері земельних правовідносин. Одна з найбільш обговорюваних тем — відкриття ринку сільськогосподарської землі, а точніше, обігу так званої товарки (паїв).
Прийняті законом 552-ІХ зміни щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення мають багато прогалин. Чого вартує тільки встановлене обмеження (ліміт) загальної площі цих земель у 100 га, які можуть бути у власності громадянина України
Як бути бізнесу з цим обмеженням? Чи можливо «обійти» такий ліміт? На перехідному етапі питань більше, ніж відповідей. Далі будемо розбиратися в найактуальніших із них та шукати можливі рішення.
Якщо
Внесені зміни чітко врегульовують це питання: обмеження у 100 га не поширюється на загальну площу земельних ділянок, що вже були у власності громадянина України до липня 2021 року.
Гарна новина для інвесторів та покупців:
Чи розповсюджується такий ліміт на всі види сільськогосподарських земель чи тільки на «підмораторні»?
Як відомо, мораторій стосувався не всіх с/г земель, а лише земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, земельних ділянок для ведення товарного с/г виробництва та земельних часток (паїв).
Тобто до «Дня Х» (1 липня) не було встановлено обмеження щодо загальної площі сільгоспземель у власності громадянина України, що не підпадають під мораторій.
З липня таке обмеження встановлено у 100 га. І, як видно, законодавець не «вигадував велосипед», а просто встановив загальне обмеження на всі с/г землі
Обмеження має обмежувати — так і вийшло.
Чи буде сувора перевірка?
Уже з 1 липня набув чинності Порядок здійснення перевірки відповідності набувача або власника земельної ділянки с/г призначення. Він надає широкий спектр повноважень нотаріусу для здійснення такої перевірки під час посвідчення правочину з відчуження сільгоспземлі, — від перевірки джерел походження коштів для набувача земельної ділянки до визначення загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення шляхом перевірки та співставлення даних відповідних реєстрів.
Вочевидь, на практиці слід очікувати досить детальну перевірку. Та чи залишить поза увагою нотаріус, наприклад, набуті громадянином земельні ділянки с/г призначення, цільове призначення яких на момент посвідчення нової угоди вже було змінено? Час покаже.
Як бути зі спільною власністю?
Якщо у вас виникла ідея оформити земельну ділянку на дружину чи чоловіка в межах 100 га, пам’ятайте про спільну сумісну власність подружжя. Тобто, набута у власність одним із подружжя земельна ділянка буде враховуватися і до вашого ліміту в межах частки. А у спільній сумісній власності презюмуються рівні частки подружжя (50/50), якщо інше не встановлено домовленістю між ними (шлюбний контракт, договір про поділ майна) чи рішенням суду.
Виключенням є подаровані чи успадковані одним з подружжя земельні ділянки. Вони, згідно з положеннями сімейного законодавства, розглядаються як особиста приватна власність одного з подружжя.
А довірча власність є інструментом розширення земельного банку?
Сьогодні багато говорять про укладення договорів довірчої власності з метою «перевищення» встановленого ліміту. А ось земельний кодекс України чітко говорить про те, що до довірчого власника переходять усі права та обов’язки власника земельної ділянки з певними обмеженнями правомочностей щодо розпорядження таким майном. До того ж, з моменту укладення відповідного договору у довірчого засновника припиняється право власності на таку земельну ділянку.
Отже, довірча власність не зможе стати варіантом «обходу» ліміту у 100 га для громадянина, оскільки буде враховуватися як набута особою у власність.
Який ліміт для юридичних осіб?
Цікаво, що обмеження 100 га стосується саме громадян України та включає всі земельні ділянки с/г призначення. Підприємствам пощастило більше: вони можуть набувати «непідмораторні» сільгоспземлі в межах 10 тис. га, окрім земель для садівництва, а з 2024 року — колишні «підмораторні» теж.
Проте громадянину України не вийде «перевищити» 100 га за рахунок частки у статутному капіталі чи пайовому фонді юридичної особи. Таке право власності на частку є об'єктом перевірки нотаріусом відповідно до затвердженого Порядку 637.
Чи є варіанти «обходу» ліміту?
Зрозуміло, що простіше за все оформити право власності на земельні ділянки на родичів та «дружніх» громадян України, які можуть документально підтвердити джерела походження коштів або інших активів за рахунок яких набувається таке право.
Також існує імовірний «робочий» варіант отримання земельних ділянок в іпотеку як забезпечення зобов’язань боржників за попередньо укладеними договорами позики.
Які наслідки чекають у випадку «перевищення» встановленого ліміту у 100 га? Є кілька варіантів:
1. Відмова нотаріуса у посвідченні відповідної угоди придбання земельної ділянки сільгосппризначення
2. Підстава для визнання правочину, за яким набувається право власності на земельну ділянку, недійсним в судовому порядку
3. Звернення органу, що здійснює державний контроль за використанням та охороною земель, до суду з позовом про конфіскацію відповідної земельної ділянки.
Проте чи будуть поширені такі позови від органів контролю про конфіскацію земельної ділянки? Видається сумнівним, якщо враховувати суми судового збору за майновий спір, який доведеться сплачувати з бюджету. До того ж, предмет спору може «відпасти» у випадку швидкого відчуження «понаднормової» землі її власником.
Тому чекаємо практичної реалізації вже відкритого на сьогодні ринку сільськогосподарської землі.
