Регіони для інвестування у нерухомість: Як оцінити неочевидний потенціал?
З початком повномасштабного вторгнення центром подій на ринку нерухомості став захід країни.
Першим у західні регіони змістився фокус уваги людей, які шукали нерухомість для себе. На розігрітий попитом ринок потягнулись девелопери, а слідом за ними — приватні інвестори, які в залежності від цілей інвестування, обирають житлову або дохідну нерухомість. У 2024 році інвестиційний попит на нерухомість — це далеко не «щось на довоєнному». Але його інтенсивність напряму залежить від локації, формату, характеристик проєкта та цілей інвестора.
Географічний фактор інвестиційного попиту
Для західної частини України початок повномасштабної агресії і пов’язані з ним міграційні процеси стали драйвером розвитку. Це стосується не тільки ринку нерухомості, а й потенціалу регіону загалом. Станом на зараз найбільш затребуваними і цікавими є Івано-Франківськ та Львів для інвестицій в житло, а також Карпати, зокрема Буковель, в якості рекреаційної і дохідної нерухомості. Попит на об'єкти в Карпатах стрибнув дуже суттєво. До початку війни там спостерігалося відсотків 20 від тієї активності, яку ми бачимо зараз. В основному це була ніша професійних інвесторів.
Другим ешелоном є інші міста західного напрямку — Тернопіль, Хмельницький, Вінниця, Луцьк. Через те, що тут менш розвинений девелопмент і менше сучасних, цікавих для інвестування проєктів, вони більше орієнтовані на придбання «резервного» житла для себе або з метою прибутку від оренди.
Цікавими є також прикордонні Ужгород і Закарпаття, Чернівці, але пік попиту на них прийшовся на перший рік війни. Зараз, за рахунок своєї віддаленості й складної логістики, ці регіони є менш затребуваними. Хоча вони й досі є найбільш безпечними, що спричинило певну активність девелопменту, але постає питання перспективи: чи збережуть побудовані зараз комплекси потрібний інвестиційний ефект? Вже сьогодні ми бачимо, що активність зміщується в більш бізнесово активні та логістично зручні міста. Зараз Закарпаттю та Буковині потрібно розвивати та промотувати свій недорозкритий туристичний потенціал, що допоможе зробити перспективними певні типи нерухомості.
Інші райони Карпат (Східниця, Славське, Яблуниця, Микуличин тощо) з одного боку мають потенціал за рахунок краєвидів, рекреаційної складової, можливостей відпочинку в будь-яку пору року. З іншого — важливим нюансом є відсутність інфраструктури, яку потрібно забезпечити всередині комплексу із відповідною концепцією та професійним управлінням. Адже довго знаходитись в умовах суто рекреації сучасні люди не звикли. Їм потрібні активності, сервіси, блага цивілізації, оточення. Важливо, щоб комплекс при цьому приносив прибуток, а не потребував постійних додаткових коштів на доопрацювання.
Потенціал зростання важливіше поточних показників
За 2023 рік вартість квадратного метру нового житла, наприклад в Івано-Франківську, зросла практично вдвічі (від 60 до 100%). В Буковелі проєкти суттєво дорожчали в 2022-му, а в минулому році зростання пригальмувало, але курорт продемонстрував великий потенціал ціноутворення загалом. Наприклад, якщо до початку війни середня ціна там була $1 500− $2 000 доларів за кв.м, то зараз по окремих проєктах ми бачимо ціну, співставну з нерухомістю преміум-класу в Києві за рік до війни — $5 000− $6 000 за кв.м. В ситуації, коли довіра до столичних забудовників сильно похитнулася, інтерес приватних інвесторів змістився в бік Карпат. Зараз тут є велика кількість людей, які раніше інвестували в нерухомість Києва та інших регіональних центрів. Ринок Буковелю при цьому поки зарано називати перегрітим. Кількість нових сучасних проєктів, оптимальних за всіма параметрами, можна перелічити на пальцях двох рук.
Основу попиту в Карпатах складають апарт-готелі. Менш популярними, у співвідношенні приблизно 90/10, є котеджі. Це пояснюється зрозумілою для інвесторів управлінською і фінансовою моделлю рекреаційних комплексів. Другий фактор — ціна. Апартаменти мають середній чек $75−80 тис. Котеджі, за рахунок більшої площі та автономності - від $100−120 тис. А при виборі інвестиційних моделей — чим більш зрозумілий і масовий продукт, тим легше ухвалити рішення про інвестування. Адже оптимальні за площею і локацією квартири і апартаменти будуть затребувані завжди, а на нішевий продукт клієнтів потрібно шукати у вузькому колі поціновувачів.
Якщо говорити про міста, то основним інвестиційним продуктом залишається житло. Міські апарт-готелі існують як пропозиція, але поки що це досить недокомунікований продукт, який тільки виходить на ринок і визиває певні сумніви у інвесторів через дещо «сиру» пропозицію та незрозумілі перспективи.
Відповідь у стратегії
Щоб оцінити, який об'єкт підходить для інвестування і його потенціал, потрібно в першу чергу визначити стратегію інвестора. Умовно їх можна поділити на три типи:
- ті, кому потрібна дача в горах. Тоді на перший план виходять особисті уподобання та стиль життя, спосіб заробітку та склад сім'ї.
- ті, хто хоче «припаркувати» гроші в надійних і зрозумілих об'єктах. Вони обирають готові проєкти, капіталізація в яких буде невеликою, але свою задачу збереження грошей з певною прибутковістю вони виконують.
- ті, хто обирає стратегію фліпінгу — заходить на старті проєкту з наміром перепродати, коли вартість лоту зросте.
Ще одна стратегія — заробіток на об'єкті, який вже експлуатується. Тут потрібно ретельно вибирати проєкт, бажано із залученням фахівця, адже така стратегія спрацює не всюди і потребує певних умов. Невелика кількість керуючих компаній здатні забезпечити гідний рівень прибутковості (10−12% річних). Це потребує гарного сервісу і реальної фінансової моделі, заснованої на досвіді та узгодженій концепції.
Для пасивного доходу від оренди варто вибирати або апартаменти в професійному комплексі, або квартири, які затребувані в цьому місті серед орендарів. Що стосується окремих котеджів, то наразі цей варіант підходить як придбання для себе. Бо при перепродажі такого котеджу на ринку, де існує боротьба за клієнта, найбільш ймовірно, перевагу отримає комплекс, який має сервіс, інфраструктуру та маркетингові активності.
Наостанок зауважу, що коли приймаєш рішення з чіткою стратегією та калькулятором в руках — ймовірність отримати бажаний результат і не потрапити в пастку невиправданих очікувань стає набагато вищою.
