Україна за інвестиційним бортом. Як переживемо глобальну кризу?

22 жовтня 2019, 10:05

Криза, яку всі чекають, — не найстрашніше, що може трапитися. Зрештою інвестори навчилися тримати удар, і є час до неї підготуватися

Нещодавно у Відні відбувся CEE Property Forum-2019 — Форум з комерційної нерухомості Центральної та Східної Європи, який зібрав представників інвесткомпаній, міжнародних консультантів, банкірів, великих девелоперів, аналітиків, засновників стартапів в PropTech — всіх тих, хто приймають рішення в сфері нерухомості та хто формує тренди. Два дні дискусій і аналізу інвестиційного потенціалу та викликів на ринку з глобальної точки зору — участь у форумі як спікера виявилася для мене вкрай інформативною. Залюбки поділюся настроями європейських інвесторів.

Відео дня

ідеальний шторм

«Ідеальний шторм чи подвійний удар?» — з цього питання почав свою презентацію Майк Етвелл, відповідальний за ринки Центральної та Східної Європи в JLL. На думку аналітика, циклічність ринку ніхто не скасовував, криза буде, щоправда, достовірно ніхто не знає, коли.

Водночас відкладені очікування дають можливість гравцям підготуватися, а вражаючі результати попередніх років цілком можуть амортизувати удар. Так, за даними JLL, минулий рік в регіоні ЦСЄ (який включає такі країни, як-от: Польща, Чехія, Словаччина, Угорщина, Румунія, Словенія, Хорватія, Сербія, Болгарія) продемонстрував кращі результати з інвестицій в комерційну нерухомість: обсяг транзакцій сягнув 13,3 млрд євро. Вартість угод в першій половині цього року вже становила 5,47 млрд євро, практично половина цієї суми припала на Польщу, за нею йдуть Чехія (19%), Угорщина (14%), Румунія (7%) та Словаччина (6%).

«Brexit і Борис», уповільнення зростання економіки Німеччини, трансформація автомобільної промисловості, наслідки безробіття і воєн (торговельних або реальних), — як зізнався Етвелл, змушує його прокидатися посеред ночі. На думку більшості експертів, криза буде пов’язана саме з цими проблемами. Хоча можливі варіанти.

Чорні лебеді

На панелі щодо ринків Чехії, Польщі та Словаччини разом зі мною брали участь представники різних компаній, інвестиції яких сягають мільярди євро на рік. І вони не були одностайними у відповіді на питання, коли і звідки чекати кризи?

Найбільш песимістичною стала глава департаменту з інвестицій CA Immo Гедвіг Хофлер (4.7 млрд євро під управлінням). Ставки капіталізації (Yields) стискаються, їм лишилося зовсім мало місця для подальшої компресії — така головна теза ніби натякала, що криза вже завтра. Павло Стреблов, бізнес-директор Penta Investments (10.4 млрд євро під управлінням) був солідарний з Хофлер в тому, що гроші будуть дешевшати ще більше, а ставки капіталізації знижуватимуться й надалі. Але це криза? Найбільш оптимістичним був Мартін Дюрьянчік, віце-президент Tatra Asset Management (належить групі Raiffeisen, під керуванням 1.9 млрд євро). Він єдиний запропонував повернутися до питання про кризу через п’ять років.

Мій же меседж був простий. Криза, яку всі чекають, — не найстрашніше, що може трапитися. Зрештою інвестори навчилися тримати удар, і є час до нього підготуватися. А якщо криза прийде звідти, звідки її ніхто не чекає? Що коли «чорний лебідь» — це не тільки Brexit, Борис Джонсон або торгові війни?

Непередбачуваність — відмінна риса останніх років. Давайте згадаємо, що в ідею Brexit не вірив сам ініціатор процесу, як, втім, мільйони не вірили в перемогу Трампа, а отже, не могли передбачити, наприклад, торгову війну США з Китаєм. У книзі Джона Морріса «Король капіталу» блискуче описано шлях до успіху компанії Блекстоун через найбільші світові кризи. Розмірковуючи про кризу, один з партнерів Блекстоун припустив, що ймовірність настання однієї, нехай навіть найбільшої катастрофи для світу грошей, всього лише менше одного відсотка. Однак, якщо ми візьмемо сукупність всіх можливих ударів, які нас можуть спіткати, то їх ймовірність зростає більш ніж на 50%.

poster
Дайджест головних новин
Безкоштовна email-розсилка лише відбірних матеріалів від редакторів NV
Розсилка відправляється з понеділка по п'ятницю

Виклики

Обговорюючи всілякі сценарії падіння, учасники форуму сконцентрувалися на трьох очевидних виклики, які будуть формувати порядок денний для ринку ЦСЄ як мінімум на наступні 2020−2021 роки — відсутність продукту в комерційній нерухомості, стиснення ставок капіталізації і люди.

За прикладами далеко не ходили. Ервін Ханслік, партнер Taylor Wessing на панельній дискусії розповів, що на чеському ринку вони провели чудовий рік і уклали багато угод, але були ситуації, коли за один об'єкт боролися 10 інвесторів. Дійсно, за даними аналітиків, в Чехії і Словаччині практично немає об'єктів у продажу. Будівництва є, але їх недостатньо, при цьому собівартість будівництва в Чехії з 22 тис. крон ще два роки тому виросла удвічі. І це все на тлі вкрай низького рівня безробіття та високої вартості праці людей. Нещодавно дешевою робочою силою були українці. Але сьогодні місцеві гравці ринку нарікають, що, попрацювавши пару-трійку років, українці претендують на позиції менеджерів і в більш інтелектуальних сферах. Тепер європейські роботодавці змушені залучати дешеві робочі руки з Азії.

Never ever

Що стосується ставок капіталізації, то вони в Україні удвічі-тричі вищі, ніж в Чехії. У тому ж преміальному сегменті вони у нас можуть сягати і 12% проти їхніх 4−6%. Констатація того факту, що прибутковість від володіння у нас в Україні може прирівнюватися до прибутковості від девелопменту в ЦСЄ у них викликає непідробний інтерес. Тому логічно, що одне з питань, що адресували мені в ході дискусії, якраз і було: чому ви не інвестуєте в проекти в Україні, а купуєте об'єкти в Польщі і Чехії?

Ми ніколи не прийдемо до України. Ми намагалися це зробити, але все настільки непередбачувано. Сьогодні у тебе є дозвіл на будівництво, завтра, виявляється, його вже немає

Відповідь, на жаль, знаємо не тільки ми, а й багато західних інвесторів. «Never ever, — саме такий підсумок підбила Гедвіг Хофлер, розповідаючи про спробу заходу на український ринок. — Ми ніколи не прийдемо до України. Ми намагалися це зробити, але все настільки непередбачувано. Сьогодні у тебе є дозвіл на будівництво, завтра, виявляється, його вже немає. Ми більше не хочемо повторювати цей досвід».

Дійсно, Україна через відсутність справедливих судів, недосконалість законодавства, корупцію і політичну нестабільність, на наш погляд, має досить токсичне середовище для інвестицій. Ми ж працюємо з консервативним капіталом, який шукає можливість розміститися на ринках з найнижчим рівнем ризику. Для нас ринок ЦСЄ — це та тиха гавань, де «довгі» гроші інвесторів якраз і можуть пережити кризу. Павло Стреблов був зі мною одностайний, коли сказав, що «коли ти інвестор і дивишся на світ в цілому, то ти розумієш, що останнім часом ситуація така, що ти не понесеш свої гроші ні в Туреччину, ні в Південну Америку, ні в Китай. Ти будеш дивитися на стабільні ринки, як-от ЦСЄ. Якщо раніше ми купували, щоб через три роки продати, то зараз час купувати і залишатися в активі довше».

Куди бігти

Форум в результаті показав, що інвестиційний потенціал комерційної нерухомості Центрально-Східної Європи залишається високим. За даними JLL, об'єм інвестицій в комерційну нерухомість ЦСЄ в 2019 році може і не сягнути до 13 млрд євро як в 2018 році, але до 12 млрд наблизитися мусить. Всім гравцям необхідно просто прискоритися і бути більш відкритим до інновацій. Інвестори дедалі більше кажуть про збільшення в портфелі частки альтернативних активів, таких, як студентські смарт-апартаменти, дата-центри, будинки для людей літнього віку, co-living, цвинтарі і крематорії. Останні, до слова, викликали особливе пожвавлення в учасників форуму.

Те, що інноваційні рішення починають кардинально змінювати галузь, підтвердив, виступаючи перед учасниками форуму, і Джеймс Дірслі, співзасновник Unissu. Понад 7100 підприємств PropTech (Property technology) зараз працюють у 100 країнах світу. Понад 14 млрд інвестицій надійшло в 2018 році в PropTech стартапи. Уже дрони в межах Каліфорнії протягом 15 хвилин після замовлення здатні розкидати посилки за адресою покупця, серйозно тестуються концепти, коли автомобіль з функцією міні-взуттєвого магазину і без водія приїздить за викликом до вас додому. Міряй, купуй і тут же одягай чи взувай.

Світ прискорюється, змінюється і вдосконалюється. І я маю велику частка оптимізму, що європейським інвесторам вдасться пережити кризу в форматі ідеального шторму. Принаймні віденський форум був саме про це. Чого, на жаль, не скажеш про нас. Україна під грифом «Never ever» ще продовжує лишатися за інвестиційним бортом і далеко не в ідеальному штормі.

Показати ще новини
Радіо NV
X