ЮрХак №7. Що плануємо будувати

15 березня 2017, 12:44
Перше і найважливіше питання, що постає перед забудовником, є чітке визначення самого об’єкта будівництва, тобто тип, основне призначення майбутньої споруди

А також це індустрія, в якій таку споруду планується використовувати.

Відповідь на це питання зумовлює, насамперед, вибір земельної ділянки для будівництва, а також може допомогти попередньо оцінити окремі деталі будівництва, так само як і перелік необхідних документів тощо.

Відео дня

Крім цього, забудовник повинен попередньо оцінити категорію складності майбутньої споруди. Законодавство України поділяє об’єкти будівництва на п’ять категорій складності (від найпростішої 1-ї до найскладнішої 5-ї) та передбачає окремі особливості та вимоги щодо процедури будівництва деяких з цих категорій. При оцінці категорії складності забудовник повинен керуватися вимогами нормативно-правових актів, зокрема, ДБН А.2.2-3-2014 Склад та зміст проектної документації на будівництво, Порядком віднесення об'єктів будівництва до IV і V категорій складності, затвердженим Постановою Кабінету міністрів України від 27 квітня 2011 р. N 557 та ін. Зрозуміло, що перед початком проектування самої споруди така оцінка може бути дуже «умовною», але вона, принаймні попередньо, дозволить забудовнику оцінити ризики та особливості майбутнього будівництва.

Земельне питання.

Яку ділянку обрати?

Визначивши тип та призначення споруди, можна зробити висновок про необхідну категорію та вид цільового призначення земельної ділянки для її будівництва.

Категорії цільового призначення земель визначені в Земельному кодексі України і до них належать такі:

- землі сільськогосподарського призначення;

- землі житлової та громадської забудови;

- землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення;

- землі оздоровчого призначення;

- землі рекреаційного призначення;

- землі історико-культурного призначення;

- землі лісогосподарського призначення;

- землі водного фонду;

- землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Крім цього, в межах кожної категорії, відповідно до Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої Наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23 липня 2010 року N 548, визначаються окремі види цільового використання земельних ділянок.

Для будівництва окремих типів споруд, окрім категорії «землі житлової та громадської забудови», призначені деякі інші види земельних ділянок в межах інших категорій, наприклад:

- Для будівництва і обслуговування санаторно-оздоровчих закладів (в межах категорії земель оздоровчого призначення);

- Для будівництва та обслуговування об'єктів рекреаційного призначення; Для будівництва та обслуговування об'єктів фізичної культури і спорту (в межах категорії земель рекреаційного призначення);

- Для будівництва та експлуатації гідротехнічних, гідрометричних та лінійних споруд; Для будівництва та експлуатації санаторіїв та інших лікувально-оздоровчих закладів у межах прибережних захисних смуг морів, морських заток і лиманів (в межах категорії земель водного фонду);

- Та інші.

Звичайно, найкращим рішенням для забудовника є одержання земельної ділянки необхідних йому категорії та виду цільового призначення. Однак, часом забудовник бажає здійснювати будівництво на іншій ділянці, відтак виникає необхідність зміни її цільового призначення.

Зміна категорії цільового призначення земельної ділянки відбувається відповідно до Земельного кодексу України та Закону України «Про землеустрій». Але слід враховувати, що така процедура досить складна та пов’язана з необхідністю отримання позитивних рішень відповідних органів місцевого самоврядування чи місцевих органів виконавчої влади. Крім цього, цільове призначення земельних ділянок повинно відповідати містобудівній документації, зміни до якої вносяться з визначеною у законодавстві періодичністю за рішенням уповноважених органів.

Слід враховувати, що цільове призначення деяких земельних ділянок взагалі не може бути зміненим. Це стосується, зокрема, земель сільськогосподарського призначення, на які поширюється мораторій, особливо цінних земель тощо.

Що ж стосується зміни виду цільового використання земельної ділянки в межах певної категорії, то за загальним правилом (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) таке рішення приймається самим власником або користувачем в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, та знову ж – з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

На яких правах?

Забудовник повинен володіти достатнім обсягом речових прав на відповідну земельну ділянку. Таким є, насамперед, право власності, а також деякі інші речові права: право забудови земельної ділянки (суперфіцій), право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки тощо.

Так, найкращим рішенням є набуття відповідної земельної ділянки у власність. Однак, це не завжди можливо, адже законодавством України передбачено деякі обмеження щодо набуття права власності на землю. Деякі з цих обмежень не мають актуальності щодо будівництва (зокрема, мораторій на землі сільськогосподарського призначення, обмеження кола суб’єктів права власності на землі сільськогосподарського призначення громадянами України та юридичними особами, заснованими громадянами України або юридичними особами України тощо), однак у певних випадках законодавство також обмежує можливості набуття права власності на земельні ділянки власне для будівництва.

Зокрема, відповідно до ст. 82 Земельного кодексу України, іноземні юридичні особи, а також спільні підприємства, засновані за участю іноземних юридичних і фізичних осіб, можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення виключно у таких випадках:

- у межах населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна та для спорудження об'єктів, пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні;

- за межами населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна.

Тобто, можливість набуття такими особами у власність ділянки для будівництва поза межами населеного пункту обмежена або потребує зміни корпоративної структури майбутнього власника ділянки.

Що стосується юридичних осіб, заснованих на 100% іноземній власності, то з дослівного трактування положень згаданої статті випливає, що такі особи взагалі не можуть виступати суб’єктами права власності на землю, хоча на практиці така позиція досі залишається спірною.

На відміну від права власності, щодо суб’єктів інших речових прав законодавством обмежень не встановлено. Однак потрібно враховувати, що інші речові права на земельну ділянку повинні бути набутими на належних правових підставах та відповідно до вимог законодавства України.

Відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», право власності, а також інші речові права на земельну ділянку, визначені в згаданому законі, реєструються у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Стати частиною населеного пункту.

Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» визначає, що планування забудови територій на місцевому рівні здійснюється шляхом розроблення та затвердження генеральних планів населених пунктів, планів зонування територій і детальних планів території (містобудівної документації), їх оновлення та внесення змін до них.

Для забудовника найважливішим із цих документів є детальний план території, який є підставою для отримання документації на початок будівельних робіт. Цей документ уточнює положення генерального плану населеного пункту та визначає планувальну організацію і розвиток частини території.

Якщо будівництво проводиться у межах населеного пункту, відповідно до цільового призначення земельної ділянки, то, очевидно, детальний план території може бути вже розробленим – його просто потрібно отримати від відповідного органу місцевого самоврядування.

Однак, в разі, якщо детальний план території в межах відповідного населеного пункту все ж доведеться розробляти такому забудовнику, слід брати до уваги, що цей детальний план та всі зміни до нього повинні відповідати генеральному плану населеного пункту та плану зонування території. Крім цього, законодавством України для розроблення містобудівної документації в межах населеного пункту (в тому числі, і детального плану території) встановлена вимога попереднього проведення громадських слухань.

Що ж стосується випадків, коли особа планує здійснювати будівництво за межами населеного пункту, то з великою вірогідністю, такій особі слід буде самостійно звертатися до відповідної районної державної адміністрації з ініціативою про розроблення детального плану території. Потрібно враховувати, що витрати на розроблення такого плану також буде покладено на відповідну особу.

Можна починати з проектом?

Після визначення типу планованого об’єкта будівництва, обрання земельної ділянки та отримання необхідної містобудівної документації можна переходити до стадії розроблення проектної документації. Це останній етап підготовки до самого будівництва.

Для цього, перш за все, потрібно подати виконавчому органові сільської, селищної, міської ради або у разі розміщення земельної ділянки за межами населених пунктів – районній державній адміністрації заяву про намір щодо забудови земельної ділянки та одержати вихідні дані: містобудівні умови та обмеження, технічні умови та завдання на проектування.

Містобудівні умови та обмеження, а також технічні умови надаються відповідними спеціально уповноваженими органами містобудування та архітектури. Завдання на проектування об'єктів будівництва складається і затверджується самим замовником (забудовником) за погодженням із проектувальником.

Проектна документація розробляється з урахуванням вимог вихідних даних, містобудівної документації, а також з дотриманням вимог законодавства, будівельних норм, державних стандартів і правил, спеціально уповноваженими суб’єктами та затверджується самим забудовником.

До проектної документації на будівництво об'єктів, що становлять підвищену екологічну небезпеку, а також об'єктів, які підлягають оцінці впливу на навколишнє природне середовище у транскордонному контексті, (перелік затверджено Кабінетом Міністрів України), додаються результати оцінки впливу на стан навколишнього природного середовища (матеріали оцінки та звіти про оцінку і громадське обговорення).

Потрібно також враховувати, що визначених законом випадках, зокрема, щодо об’єктів, що належать до 4 та 5 категорії складності, проектна документація також підлягає експертизі.

А можна простіше?

Можна, якщо мова йде про забудову присадибних, дачних і садових земельних ділянок. У такому випадку проектування може здійснюватися на підставі будівельного паспорта забудови земельної ділянки, без отримання містобудівних умов та обмежень.

Будівельний паспорт надається уповноваженим органом містобудування та архітектури за заявою особи, відповідно до Порядку видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки, затвердженого Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 05.07.2011 N 103.

Будівництво: з чого почати?

Будівництво зазвичай розпочинається з підготовчих робіт: підготовки земельної ділянки, влаштування огородження будівельного майданчика та знесення будівель і споруд, порушення елементів благоустрою в межах відведеної земельної ділянки, вишукувальних робіт, робіт зі спорудження тимчасових виробничих та побутових споруд, необхідних для організації і обслуговування будівництва, улаштування під'їзних шляхів, складування будівельних матеріалів, підведення тимчасових інженерних мереж, а також з винесення інженерних мереж та видалення зелених насаджень.

Для виконання таких робіт, забудовник, після отримання документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або договору суперфіцію, може подавати до органу державного архітектурно-будівельного контролю повідомлення про початок виконання підготовчих робіт, а також подавати цьому органу на реєстрацію декларацію про початок підготовчих робіт (Постанова Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 р. N 466 «Деякі питання виконання підготовчих і будівельних робіт»).

Однак, такі підготовчі роботи можна виконувати також без проведення названих процедур – на підставі зареєстрованої декларації про початок виконання будівельних робіт чи отримання дозволу на виконання будівельних робіт.

Документи та процедури, необхідні для початку виконання будівельних робіт, залежать від типу та категорії складності майбутньої споруди. Так, щодо об'єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта, які не потребують реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт або отримання дозволу на виконання будівельних робіт, відповідно до переліку об'єктів, будівництво яких здійснюється після надіслання повідомлення про початок виконання будівельних робіт, для початку будівництва достатньо подати до органу державного архітектурно-будівельного контролю повідомлення про початок виконання будівельних робіт. Щодо об'єктів I - III категорії складності, необхідною є реєстрація в органі державного архітектурно-будівельного контролю декларації про початок виконання будівельних робіт. Щодо об'єктів IV і V категорії складності – отримання дозволу на виконання будівельних робіт.

А далі як?

Будівельні роботи слід проводити згідно з вимогами чинного законодавства, зокрема, щодо правового регулювання договору будівельного підряду, договору підряду на капітальне будівництво, вимог щодо здійснення авторського та технічного нагляду під час будівництва, а також вимог щодо бухгалтерського обліку, адже у випадку проведення будівництва з метою здійснення господарської діяльності, витрати на будівництво в разі їх належного підтвердження можуть бути віднесені до витрат в цілях оподаткування. Крім цього, потрібно враховувати, що під час будівництва уповноваженими на це органами здійснюється державний архітектурно-будівельний контроль.

Готово!

Закінчені будівництвом об’єкти повинні бути прийняті у експлуатацію відповідно до вимог законодавства України, зокрема, Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та Постанови Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 р. N 461 «Питання прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів» та ін. Експлуатація закінчених будівництвом об'єктів, не прийнятих (якщо таке прийняття передбачено законодавством) в експлуатацію, забороняється.

Процедура прийняття відповідних об’єктів в експлуатацію знову ж таки залежить від їх типу та категорії складності.

Якщо мова йде про об'єкти, що належать до I - III категорій складності, та об'єкти, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, то прийняття їх в експлуатацію здійснюється шляхом реєстрації органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об'єкта до експлуатації.

Що ж до об'єктів, що належать до IV і V категорій складності, то прийняття таких об’єктів у експлуатацію здійснюється на підставі акта готовності об'єкта до експлуатації шляхом видачі органами державного архітектурно-будівельного контролю сертифіката.

Датою прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта є дата реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації або видачі сертифіката.

Зареєстрована декларація про готовність об'єкта до експлуатації (для об’єктів I - III категорій складності) або сертифікат (для об’єктів IV і V категорій складності) є підставою для укладення договорів про постачання на прийнятий в експлуатацію об'єкт необхідних для його функціонування ресурсів - води, газу, тепла, електроенергії, включення даних про такий об'єкт до державної статистичної звітності та оформлення права власності на нього.

Показати ще новини
Радіо НВ
X