ЮрХак №5: придбання нерухомості

Саме про те, чи усвідомлює покупець нерухомості ті ризики, які його можуть очікувати, та чому не варто нехтувати можливістю здійснити належну перевірку об’єкта нерухомості безпосередньо до його купівлі і йтиметься далі.

Згідно з вимогами законодавства, договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Таким реєстратором, зазвичай, виступає нотаріус, що й посвідчував договір.

Таким чином, разом із безпосередньо договором купівлі-продажу та іншими документами ви звертаєтесь до нотаріуса для відповідного посвідчення договору купівлі-продажу та внесення даних про право власності до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Здебільшого, навіть договір купівлі-продажу сторонам надає «на місці» сам нотаріус (із типових договорів) або ще гірше – продавець.

До нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нотаріус зобов’язаний здійснити ряд перевірок.

Зокрема, нотаріус здійснює перевірку дієздатності та правоздатності сторін, що укладають цей договір. Під час такої перевірки нотаріус має право, проте, не зобов’язаний, вимагати будь-які довідки у покупця. Оскільки в Україні не існує єдиного реєстру недієздатних чи обмежено дієздатних осіб і жодної іншої довідки нотаріус зазвичай не вимагає, то така перевірка носить досить формальний характер та не ґрунтується на жодних документальних доказах, а лише на внутрішній оцінці стану продавця нотаріусом. Таким чином, завідомо недобросовісний продавець, маючи відповідний статус обмежено дієздатної особи, але виглядаючи при цьому досить адекватно, зможе ввести нотаріуса в оману і останній буде не в змозі це належно перевірити.

Важливим етапом підготовки до укладення договору є перевірка нотаріусом повноважень представника фізичної або юридичної особи. Нотаріус зобов'язаний ознайомитися з установчими документами, витягом з ЄДРПОУ цієї юридичної особи, перевірити необхідність отримання згоди загальних зборів Товариства або згоди другого з подружжя, перевірити дійсність, форму та зміст довіреності і перевірити, чи відповідає нотаріальна дія, яка вчиняється, обсягу цивільної правоздатності та дієздатності. Нотаріус має право затребувати додаткові документи. Зокрема, при купівлі нерухомості, власником якої є Товариство, завжди необхідно наполягати на отриманні копії рішення загальних зборів про надання дозволу директору на укладення відповідного правочину, незважаючи на відсутність обмежень повноважень останнього в Статуті чи реєстрі. Покупець повинен залишити в себе всі копії документів продавця, зокрема довіреність та передоручення, статути, протоколи та інші релевантні документи.

Далі, при посвідченні договору купівлі-продажу нотаріус встановлює дійсні наміри кожної зі сторін до вчинення правочину, який він посвідчує, а також відсутність у сторін заперечень щодо кожної з умов договору купівлі-продажу. Нотаріус пересвідчується, що як покупець, так і продавець однаково розуміють положення договору купівлі-продажу та наслідки, пов’язані з його укладенням.

Безпосередньо перед посвідченням договору купівлі-продажу нотаріус також перевіряє таку інформацію стосовно наявності будь-яких обтяжень з приводу нерухомого майна, яке є об’єктом купівлі-продажу.

Це дуже важлива частина, яка частково може бути перевірена і самим покупцем, зважаючи на відкритий доступ до електронних реєстрів, а саме до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Така інформаційна довідка формується з використанням відомостей, що міститься у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, Реєстрі прав власності на нерухоме майно, Єдиному реєстрі заборон відчуження об’єктів нерухомого майна, Державному реєстрі іпотек. Але у зазначених реєстрах відсутня інформація про зареєстровані до 01.01.2013 права на земельні ділянки, реєстрація яких проводилась органами земельних ресурсів. Крім того, досить тривалий період реєстратори БТІ проводили реєстрацію прав власності на об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельних ділянках, на паперових носіях, які досі зберігаються в БТІ.

Оскільки наповнення Державного реєстру прав здійснюється за заявочним принципом, й інформація з паперових носіїв до нього не переносилась автоматично, в інформаційній довідці буде відображена тільки обмежена інформація – та, що наявна в Реєстрах. Якщо ж з об’єктом нерухомого майна не проводились жодні реєстраційні дії (іпотека, заборона, арешт, продаж, оренда), то такий об’єкт взагалі може бути відсутній в реєстрі.

Разом з цим, більш повну інформацію може надати саме нотаріус, який зможе перевірити наявність додаткових обтяжень як щодо об’єкту купівлі-продажу, так і щодо самого продавця, зокрема інформацію про заборону вчинення дій та іншу інформацію, що міститься у так званих спеціальних розділах чи інших розділах.

Після того, як нотаріусом проведено описані вище дії та за відсутності відповідних обтяжень, відповідний договір купівлі-продажу може бути укладено та нотаріально посвідчено, а відповідні дані про нового власника внесено в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно.

На проведенні такої перевірки нотаріусом часто і зупиняється «несвідомий» покупець і беззастережно підписує «шаблонний» договір, навіть за умови, що об’єкт зовсім не «шаблонний», як і його вартість.

Насправді нотаріус наділений правом вимагати ряд додаткових документів і більшість нотаріусів все ж здійснює належну перевірку. Однак, така перевірка зводиться до перевірки тих критеріїв, що визначені законом як обов’язкові, але окрім них є ще ряд важливих аспектів, що можуть надалі вплинути на право власності. На деяких із них пропонуємо зупинитися нижче.

Придбання нерухомості на вторинному ринку. Збирання документів

Перед тим як звернутись до нотаріуса для посвідчення договору купівлі-продажу, вам необхідно зібрати доволі об’ємний пакет документів, який, з-поміж іншого, повинен містити такі:

- правовстановлюючі документи на нерухомість, якими можуть бути: договір купівлі-продажу, договір дарування, тощо

Про те, на підставі якого документа та за яким правочином було набуто право власності на майно продавцем, в більшості випадків ви зможете отримати інформацію із Державного реєстру. Однак ми рекомендуємо уважно перевірити копію такого документа та його реквізити.

Наприклад, якщо власник нерухомості її успадкував, то варто звернути увагу, що навіть після закінчення терміну на прийняття спадщину, спадкоємці, інші, ніж Продавець, та які не знали про наявність такої спадщини, можуть заявити свої права на відповідний об’єкт нерухомості після укладення вами договору купівлі-продажу. Якщо власник придбав нерухомість, то необхідно здійснити аналіз на дотримання процедури, визначеної законодавством, попередніх правочинів стосовно купівлі об’єкта нерухомості. За реквізитами договору, адресою, найменуваннями сторін, ви зможете здійснити додатковий пошук в Єдиному державному реєстрі судових рішень на предмет будь яких спорів за участю вказаного об’єкта чи його власників, з отриманих судових рішень можливо зробити певний висновок щодо ризиків, пов’язаних із покупкою. Наприклад, наявність спорів із банками, попередніми власниками або одним із подружжя, повинні як мінімум насторожити, а зазвичай і взагалі стати підставою для відмови від укладення договору.

Більше того, укладення кількох договорів відчуження поспіль також є першим сигналом для проведення додаткової перевірки об’єкта. При цьому, зазвичай всі розповіді про власника, який «виїжджає на постійне проживання в іншу країну» або в якого «не вдався бізнес» найімовірніше є лише офіційною версією такого швидкого продажу, передумовою якого можуть бути правові проблеми.

- експертна оцінка вартості майна

Без цього документа нотаріус не здійснить посвідчення договору купівлі-продажу. Така оцінка замовляється у незалежного оцінювача, вона повинна бути належним чином складена та оформлена, а також є дійсною протягом шести місяців.

Ми категорично не рекомендуємо зазначати в договорі ціну, нижчу від реальної вартості продажу. Звісно, продавець наполягатиме на цьому або пропонуватиме вам доплатити різницю між сумами відповідних податків та мит, що нараховувалися б при зазначенні оціночної вартості в договорі, а не вищої, реальної. Проте, така економія у випадку спору може обернутися вкрай високими втратами.

- довідка з ЖЕКу стосовно зареєстрованих у об’єкті нерухомості осіб

Слід звернути увагу, що якщо у об’єкті, який є предметом купівлі-продажу, зареєстровані малолітні діти, то необхідно отримати відповідний дозвіл Органу опіки та піклування.

Крім того, необхідно вимагати зняття з реєстрації усіх зареєстрованих осіб до купівлі об’єкта.

- паспорт та ідентифікаційні коди сторін договору купівлі-продажу

Варто переконатись у правильності та чіткості даних, що зазначаються у паспортних документах, також перед безпосереднім візитом до нотаріуса варто перевірити наявність додаткових фотографій (що повинні бути внесені в паспорт при досягненні особою 25 та 45-річного віку).

Особливу увагу слід звертати на випадки продажу нерухомості за довіреністю, коли продавець не може особисто з’явитися до нотаріуса. В такому випадку не зайвим буде додатково перевірити особу продавця, підстави його особистої відсутності, як і інформацію про його стан та стосунки з повіреним чи родичами (наприклад, отримати інформацію в сусідів, в ЖЕКу або ОСББ за місцем проживання, поспілкуватися з нотаріусом, що видав довіреність на представництво інтересів продавця).

Як зазначено вище, при купівлі нерухомості, що належить юридичній особі, крім наведених вище документів, необхідно отримати витяги з ЄДРПОУ відносно Товариства, копію актуального статуту, рішення загальних зборів про надання згоди на відчуження майна. В будь якому разі, якщо договір підписується за довіреністю, необхідно отримати копію такої довіреності і, бажано, посвідчену нотаріально.

На що окремо слід звернути увагу, так це на те, що додатковими документами, які можуть вимагатись при продажі нерухомості, зокрема є:

- Згода іншого з подружжя

Якщо під час перевірки паспорта виявлено, що особа - продавець нерухомості перебуває у шлюбі, та якщо нерухомість була придбана під час перебування у шлюбі, необхідно отримати згоду іншого з подружжя на продаж такої нерухомості.

- Письмове повідомлення співвласників

Якщо об’єкт купівлі-продажу перебуває у спільній частковій власності, та вам продається відповідна частка, потрібно переконатись, що продавець такої частки належним чином повідомив інших співвласників об’єкта нерухомості і вони відмовилися від переважного права.

- Підтвердження відсутності заборгованості зі сплати комунальних платежів

Варто отримати від продавця документи, які підтверджують відсутність будь-яких боргів зі сплати комунальних платежів, у іншому випадку, після переходу до вас права власності – ці борги перейдуть до вас.

- Підтвердження відсутності незаконних перепланувань

Перед купівлею об’єкта нерухомості на вторинному ринку, варто отримати відповідний документ з БТІ, на підставі якого ви зможете переконатись, що у об’єкті нерухомості не проводилось незаконних перепланувань, що звільнить вас від додаткових клопотів після придбання об’єкта нерухомості.

Якщо майно є предметом іпотеки, то його продаж без згоди банку чи іншого кредитора – незаконний та найімовірніше просто не буде проведено нотаріусом.

У кожному окремому випадку цей перелік документів може бути доповнено або змінено, оскільки він є найбільш загальним.

Окремо вважаємо за доцільне наголосити на Договорі купівлі-продажу. Так, дійсно немає нічого погано в тому, щоб використовувати шаблонні договори, надані нотаріусом, однак такі договори повинні відображати реальні обставини операції, стан об’єкта, суму та порядок розрахунків, застереження та запевнення, які було зазначено продавцем та інші узгоджені сторонами умови. Для цього такий договір необхідно належно описувати та вивчати заздалегідь до проведення угоди, для того, щоб узгодити текст із продавцем.

Придбання нерухомості на первинному ринку

При купівлі нерухомості на первинному ринку першочергово варто звернути увагу на такі аспекти:

- Аналіз договору, на підставі якого набувається право власності на об’єкт нерухомості

Тут особлива увага приділяється повному аналізу того документа, на підставі якого ви і набуватимете право власності на нерухомість чи майнове право (чи це Договір купівлі-продажу чи інший документ). Необхідно найбільш скрупульозно вивчити та проаналізувати можливі ризики, пов’язані з тими чи іншими положеннями відповідного договору. У іншому випадку поза вашою увагою можуть залишитись важливі положення таких договорів (структура яких зазвичай доволі складна), які можуть мати для вас подальші непередбачувані або негативні наслідки. Зазвичай забудовники передбачають доволі жорсткі умови повернення коштів у випадку недотримання умов договору, при цьому без врахування інфляції, відсутність справедливого балансу між відповідальністю забудовника та недотриманням строків чи якості будівництва, непрозорі умови розрахунків, оплату за «інформаційні» послуги або ж «заставу» під умови попереднього договору, навіть позику фізичній особі замість договору купівлі-продажу. При цьому, часто забудовник не готовий істотно змінювати умови, хоча якщо Покупець ініціює зміну положень, що його не влаштовують, то він може вплинути на Продавця. Разом з цим, інколи, краще взагалі відмовитися від купівлі об’єкта, якщо умови договору зі змінами або без змін не забезпечують достатнього захисту Покупця.

- Комплексний аналіз діяльності та економічного стану продавця забудовника/генпідрядника/ чи інших осіб

На цьому етапі проводиться комплексний аналіз економічного становища осіб, що виступають на стороні продавця нерухомості, а також перевірка наявності судових справ за їх участю. Варто зазначити, що наявність тієї чи іншої судової справи, стороною якої є продавець нерухомості (у випадку наявності таких судових справ) не завжди є негативним індикатором, оскільки варто також аналізувати суть спору такого судового розгляду.

- Аналіз дозвільної та іншої документації

Разом з основним договором на підставі якого ви і станете новим та щасливим власником нерухомості, такому потенційному власнику на розгляд, зазвичай, подається ціла низка документів, перевіркою або вивченням яких або ж нехтують, або переглядають поверхово таких як: документи на земельну ділянку, що розташована під забудовою, статути або інші документи генпідрядника та/або забудовника, тощо. Звертаємо увагу на те, що аналіз і цих «вторинних документів» та виявлення невідповідностей, неточностей або помилок та інших важливих положень таких документів відіграє надзвичайно важливу роль у визначенні можливих ризиків та суттєво впливає на прийняття рішення про придбання нерухомості.

Крім того, наявність відповідних дозволів можна частково самостійно перевірити в Реєстрі дозвільних документів Державної архітектурно-будівельної інспекції України.

Придбання земельних ділянок

Окремо також варто звернути увагу на особливості придбання земельних ділянок. Загалом процедура оформлення права власності на земельну ділянку співпадає з процедурою описаною вище та загалом складається з двох етапів:

- збирання та підготовка документів;

- оформлення договору купівлі-продажу та відповідне нотаріальне посвідчення останнього та зміна власника.

Що стосується придбання земельних ділянок, то варто зосередитись на перевірці таких даних/фактів:

- перевірка зазначеного кадастрового номера земельної ділянки та усіх технічних даних, що зазначаються у документах, пов’язаних із земельною ділянкою;

- перевірка правовстановлюючих документів, що подаються при продажі відповідної земельної ділянки;

- перевірка згоди іншого з подружжя на продаж відповідної земельної ділянки (у випадку, якщо продавець одружена особа та земельна ділянка була набута у власність ним під час перебування у шлюбі);

- перевірка наявних обтяжень, що стосуються земельної ділянки;

- перевірка наявності судових спорів, що стосуються відповідної земельної ділянки.

Варто також звернути увагу мету, з якою ви маєте намір придбати земельну ділянку та переконатись чи співвідноситься ваша мета з цільовим призначенням земельної ділянки. У іншому випадку – доведеться його змінювати та «адаптувати» під вашу конкретну мету, а це – додаткові витрати часу та коштів.

Особливу увагу також варто приділити перевірці технічної документації, пов’язаної з точним планом земельної ділянки та її межами, технічними позначеннями, відповідності та чіткості усіх даних у всіх відповідних документах. Технічні розбіжності у документації, звісно, не створюють критичних ризиків, але можуть мати негативні наслідки для майбутнього власника у випадку їх пізнього виявлення.

Придбання корпоративних прав

Чинним законодавством передбачено, що внесками до статутного капіталу господарських товариств можуть бути не лише грошові кошти, але й майно та майнові права. При цьому майно може вноситись до статутного капіталу як рухоме, так і нерухоме. А власником такого майна стає безпосередньо саме товариство, за умови належної реєстрації права власності на нерухоме майно за самим товариством.

Таким чином, у випадку придбання корпоративних прав у вигляді частки у статутному капіталі відповідного товариства, учасник, хоч і не набуває прав власності на відповідну нерухомість, оскільки фактично власником все ж залишається товариство, однак у разі виходу з товариства може вимагати повернення майна пропорційного його частці у статутному капіталі у натурі, а це означатиме – можливість набуття відповідного права власності на нерухомість.

Висновок