Як бути з проблемним самобудом
Київський апеляційний адмінсуд одним своїм безпрецедентним рішенням змінив хід справ на ринку первинної нерухомості України. Вперше хочуть знести незаконно побудований і вже заселений житловий комплекс.
Суд підтвердив правомірність дій Департаменту ДАБІ в Київській області і необхідність знесення об'єкта самочинного будівництва в Києво-Святошинському районі.
Це перше подібне рішення для ДАБІ. Якщо все вдасться, кейс стане показовим для десятків проблемних об'єктів в Києві і передмісті. Тільки в січні 2018 у Києві їх вже було 67.
Однак не все так просто.
Знести повинні ЖК Villa Sofia в Софіївській Борщагівці. Це один чотириповерховий будинок економ-класу на шість секцій. Всього 68 квартир. Будівельні роботи за адресою завершені, будинок наполовину заселений, але дозвільної документації інвестори не отримали.
Справа в тому, що об'єкт звели на земельній ділянці, що не була відведена під зведення багатоквартирної забудови. У забудовника немає документів дозвільного характеру та затвердженого належним чином проекту.
Фактично – ЖК побудували на клаптику землі серед приватних будинків. Балкони звисають прямо над суміжними приватними ділянками. Тому не дивно, що їх власники і територіальна громада в цілому всіляко за знесення.
Проти частково виступають мешканці проблемної новобудови. Справа в тому, що в комплексі розкуплені всі квартири. У них живуть люди, хтось здає свої метри в оренду. Багато хто збентежений і не знають, як бути далі.
Чим думали ці люди, коли приносили у відділ продажів гроші, сказати важко. Мабуть, не змогли встояти перед занадто вже привабливою пропозицією стати власником квартири від $9 тис. за 4 км від Києва. Стільки просили за мініатюрну смарт-студію 17 кв.м. У цьому комплексі таких квартир було дуже багато.
Уже тоді потрібно було напружитися. По-перше, запитати про оформлення дозвільної документації:
- витребувати і вивчити дозвіл на будівництво, земельну ділянку, проектну документацію;
- перевірити надійність забудовника (судові справи, наявність обтяжень, дані про ліквідацію);
- уважно вивчити умови договору купівлі-продажу квартири щодо статусу квартири.
Останнє стосується пункту 2.22 Державних будівельних норм (ДБН), де вказується, що площа однокімнатної квартири не може бути менше 30 кв. м. Отже, якщо немає затвердженої проектної документації будинок можуть просто не прийняти в експлуатацію
Отже, наявність таких порушень ДБН може спричинити відмову від прийому будинку в експлуатацію.
Villa Sofia ще на етапі будівництва викликала купу запитань і пересудів. І все ж всі квартири розкупили. Що тепер робити? Питання неоднозначне.
По-хорошому, судитися із забудовником і намагатися отримати вкладені гроші назад. Юристи радять подати також колективний позов.
Але попереджають: справа простою не буде. Швидше за все, забудовник – компанія Smart Development, прекрасно знаючи про всі свої проблеми, убезпечила себе від подібного в договорі. Якщо в його формулюванні не буде предмета порушення договору, процес буде тривалим і болісним.
Непросто доведеться і жителям суміжних ділянок. Не факт, що будинок знесуть відразу, нехай суд третьої інстанції винесе рішення на користь ДАБІ. По-перше, це питання роботи виконавчої служби. По-друге, питання грошей. За чий рахунок новобудову зрівняють з землею.
Забудовник може ухилитися і просто-напросто втекти від цього, пославшись, наприклад, на банкрутство.
До речі, Smart Development заморозила будь-яку активність. Схоже, компанія, трохи погорювавши через рішення суду, оцінила ситуацію і вибрала закономірну стратегію – слати всіх лісом, як часто говорять в подібних випадках.
Забудовник – ФОП Дідик Олександр Іванович, – який приїжджав мало не на кожну угоду особисто знайомитися з інвестором, на контакт виходити перестав, сайт заморожений, сторінки в соцмережах новобудови видалені.
І начебто все ясно – але ні. Незважаючи на той факт, що спір щодо ЖК Villa Sofia не вирішено і об'єкт ось-ось можуть знести, Smart Development продовжує бадьоро торгувати квартирами і залучати в новий проект пайовиків.
Йдеться про клубний будинок бізнес-класу SunRise House в Києві за адресою пров. Кудряшова, 10Г. Судячи з останніх фотографій з будівництва, там лежачий кран не валявся, і роботи не ведуться не перший місяць.
Хоча на сайті проекту активно ведуться продажі. І хто знає, скільки ще довірливих громадян поведуться на гучні обіцянки і низьку ціну квадратного метра.
