Строители нашего времени
20 самых активных девелоперов Киева и области входят в эру светлых годов: жилье распродается, инвестиции в него растут. Одна печаль — цена квадратного метра с трудом отрывается от себестоимости
К омпания с литовскими корнями и прочными интересами в украинском ретейле — вот так несколько неожиданно выглядит портрет самого продуктивного киевского застройщика.
Речь идет о холдинге Stolitsa Group — за период с начала прошлого года по 1 сентября этого он стал № 1 в рейтинге 20 главных девелоперов столицы и столичного региона, проранжированном по числу квартир, сданных ими в эксплуатацию.
Stolitsa Group принадлежит компании BT Invest, чьим основным акционером является литовский бизнесмен Раймондас Туменас. Он еще развивает в Украине сеть супермаркетов Novus и перевалочный терминал Евровнешторг — порт Ольвия (Николаев).
Топ-20 застройщиков по просьбе НВ уже второй год подряд формирует интернет-ресурс ЛУН, специализирующийся на недвижимости.
«Что стоит за этим рейтингом? Вопрос надежности застройщика», — спрашивает и отвечает Андрей Мима, сооснователь компании ЛУН.
Судя по всему, Stolitsa Group верит в собственную надежность и в то, что от клиентов отбоя не будет: по подсчетам ЛУН, холдинг за последнее время сдал более 4 тыс. квартир. Тем самым он почти на 1 тыс. обогнал занявшую второе место компанию Интергал-Буд. Для сравнения: оказавшаяся на 20‑й ступени рейтинга фирма Novbud отстала от лидера на 3,3 тыс. квартир.
В целом фигуранты Топ-20 с января 2018‑го по сентябрь 2019‑го сдали в эксплуатацию более 28 тыс. квартир. И покупателей на них они точно найдут. Потому что отрасль входит в хорошие времена: жилья в стране благодаря отложенному спросу продается даже больше, чем сдается. Да и самая низкая в Европе стоимость квадратных метров делает свое дело. Ко всему прочему на украинский рынок пошли деньги из‑за границы.
Стройки века
Л ев Парцхаладзе, замминистра регионального развития, на личной ФБ-странице недавно обнародовал ошеломляющие данные: за первое полугодие 2019‑го в стране ввели в эксплуатацию 4,9 млн кв. м нового жилья. Это втрое больше, чем за год до этого. И примерно на 3 млн кв. м больше, чем на самом деле.
Сам Парцхаладзе пояснил эти чудеса арифметики тем, что год назад парламент принял закон о «строительной амнистии»: документ позволил украинцам узаконить почти 2,8 млн кв. м. самостроя, комнат в общежитиях и подобной недвижимости по упрощенной процедуре.
Но даже если очистить статистику от самостроев и общежитий, все равно выйдет радужная картинка: объем сданных в эксплуатацию многоквартирных домов в первом полугодии 2019‑го превысил 2 млн кв. м, тогда как в соответствующий период 2018‑го этот показатель достигал 1,6 млн. Итоговая прибавка составила 31%.
При этом растут и продажи застройщиков. Мима рассказал, что ЛУН провел анонимный опрос среди 144 застройщиков, продающих сейчас квартиры в 374 комплексах в Киеве, Киевской области, Львове, Одессе. Компания выяснила, что в прошлом году они продали около 80 тыс. квартир в новостройках. Притом что сдали 40 тыс. То есть на первичном рынке жилье продается быстрее, чем его принимают в эксплуатацию.
В данной ситуации застройщиков — но лишь тех, кто выжил в кризис, — выручает резерв прошлых лет. «Очень много девелоперов обанкротилось. По крайней мере многие потеряли большие деньги», — пояснил Игорь Никонов, основатель KAN Development, занявшей в Топ-20 пятое место.
Бизнесмен еще помнит сладкие времена, когда в 2006—2007 годах 1 кв. м не самого дорогого киевского жилья стоил около $ 2,2 тыс. В кризис 2009‑го цены снизились вдвое, а после был новый кризис — и новое падение. В итоге теперь на ряде самых дешевых проектов они приблизились к себестоимости — в пределах $ 700−800 за «квадрат».
При таких прайсах, как утверждает Никонов, качественное жилье вряд ли построишь. «Дешевле, чем сейчас, быть не может, — говорит он. — Мы очень близки к себестоимости. Зарплаты растут, материалы дорожают, поэтому многие девелоперы, кто считает плохо, продают по той цене, по которой сегодня ты уже не построишь».
Но практика доказывает обратное: жилья строится все больше, а его стоимость в экономсегменте довольно низкая. Среди европейских стран квартиру дешевле, чем в Украине, можно купить разве что в Молдове.
Приобрести однокомнатное жилье в киевском новострое можно за $ 30−40 тыс. Последний раз такие цены в столице Украины были в 2003 году. Но тогда средняя зарплата по стране едва превышала 370 грн. ($ 70), тогда как сегодня она равна 10,5 тыс. грн ($ 420). Да и номинальный ВВП в пересчете на душу населения в 2003‑м был $ 1,1 тыс., что почти втрое ниже, чем сегодня.
Иными словами, денег в стране стало значительно больше, а стоимость недвижимости уменьшилась. Эта вилка и стала одним из самых мощных драйверов для строительного рынка.
Но есть и другие стимулы.
Во-первых, украинцы все еще не доверяют банковской системе, предпочитая «замуровывать» свои средства в недвижимость. «Некуда вкладывать, — пожимает плечами Никонов. — Хранить в банке страшно».
Во-вторых, по данным Всемирного банка, в прошлом году заробитчане переслали домой из‑за границы $ 14,4 млрд. Львиная доля этих средств, по оценкам британской Financial Times, ушла в недвижимость.
Третий драйвер рынка — повышенный интерес зарубежных вкладчиков: от частных до корпоративных.
Бронислав Чумак, маркетинг-директор компании-девелопера DIM Group, работающей в Киеве и столичном регионе, напоминает, что в 2015‑м на каждые 100 проданных жилых и коммерческих помещений в среднем приходилось четыре сделки с иностранцами. Сегодня их уже 15 на ту же сотню.
Наиболее активны инвесторы из Германии, США, Турции, Китая и Ближний Восток. «В Израиле сформирован спрос среди выходцев из стран бывшего СССР, — отмечает Чумак. — Но теперь и среди коренного населения наблюдается тенденция растущего интереса к украинскому рынку недвижимости».
Исход
И зраильтянин Давид Гальперин, основатель рекламного агентства Gil group, говорит быстро, шутит тонко и легко управляется без буквы «р». После общения с ним становится горько. Горько от утраченного колорита старого Подола, без которого Киев невозможен, откуда в начале 2000-х семья Гальперина переехала в Израиль. Но нет причин так убиваться, колорит возвращается. Тысячи граждан Израиля, в том числе и Гальперин, возвращаются.
Возвращаются в виде инвестиционного капитала, активно занявшись приобретением жилой недвижимости на своей исторической родине — в Украине.
Последние 12 лет одним из основных заработков рекламного агентства Gil Group было привлечение клиентов в зарубежную недвижимость. «Поэтому я очень хорошо знаком с этой сферой, — говорит Гальперин. — [Израильтян интересуют] такие страны, как Кипр, Греция, Болгария. И Россия — хотя слово некрасивое, и мы его говорить не будем».
В израильскую недвижимость инвестировать все труднее. Во-первых, квадратные метры там золотые: в самом центре Тель-Авива — $ 20 тыс. за 1 кв. м, в окраинных районах — от $ 10 тыс. Даже если забраться в глубинку на север — в Хайфу, или на юг — в Беэр-Шеву, это будет от $ 4 тыс. за «квадрат». То есть поселиться в израильской пустыне сейчас дороже, чем в спальном районе Праги, или почти так же накладно, как на окраине Берлина или Вены.
Стандартная квартира в израильской новостройке имеет площадь от 80 кв. м. А это значит, что без $ 300 тыс. покупателю там делать нечего. Правда, есть банковские кредиты, и ставки по ним низкие — 1−2%. Но тем, кто покупает не первое жилье, банкиры имеют право выдать только 50% от его стоимости.
А еще в начале года в Израиле вышел закон, который запрещает проводить за наличные финансовые операции на сумму свыше 10 тыс. шекелей ($ 2,8 тыс.).
Обладатели толстых кошельков с кешем пошли в обход, — стали просить родственников и друзей перевести суммы со своих счетов за них. Но сейчас и эта возможность пресечена. Теперь для проведения крупной транзакции необходимо предоставить документ о происхождении средств и фискальные чеки. «И даже если твой друг заплатил все налоги, он все равно не хочет показывать этот документ, — говорит Гальперин. — На фиг ему еще раз раскрывать на себя глаза?».
Все это собеседник НВ рассказывает, чтобы продемонстрировать преимущество инвестиций в украинскую недвижимость. Вход в нее упрощен, происхождение капитала и его форма — наличная или безналичная — никого не интересует. Порог входа в экономжилье в $ 30−40 тыс. по израильским меркам просто смехотворен. Да и в премиум-классе цены тоже не кусаются.
Назар Бурда, коммерческий директор столичного девелопера Taryan Group, приводит в пример самые дорогие комплексы его компании: в среднем «квадрат» в них стоит до $ 3,5 тыс. «Подобная недвижимость с концептуальной инфраструктурой в других странах стартует от $ 7 тыс.», — уточняет он.
В Украине велика и доходность от вложенных в недвижимость средств. Купив и сдав квартиру в Тель-Авиве, можно рассчитывать на доход в 1−2% годовых — ниже уровня инфляции. В Хайфе — до 4%. В Киеве, ведет подсчеты Гальперин, даже хрущевка в 40 кв. м ценой в $28 тыс. принесет от аренды $ 2,5 тыс. в год, то есть обеспечит доходность в 8−9%. «И это еще при высоком потенциале роста цен, — уточняет Гальперин. — Намного выше, чем тот, что может произойти в Израиле».
Бурда приводит в пример столичный элитный комплекс Taryan Towers: цена квадрата в нем с конца 2017‑го до нынешнего сентября увеличилась практически на 60%. «Это колоссальный рост», — утверждает он.
В Израиле, напротив, дорогое жилье в цене не растет. А очень дорогое даже немного — на 1−2% в год — дешевеет. Примерно такие же подсчеты занимают и Анну Жарову, основателя сообщества Israeli Friends of Ukraine, которая перебралась в Израиль из Луганска. Многие ее местные друзья и знакомые целыми группами стали приезжать в Украину, чтобы приобрести здесь одну, две и более квартир. «Если раньше израильтяне вкладывали в Болгарию и Румынию и это были одни из главных рынков вложения, то сегодня они смотрят на другие страны, — рассказывает Жарова. — На сегодняшний день это Украина».
Страной, раскинувшейся по обе стороны Днепра, интересуются и европейские покупатели недвижимости. Поэтому на некоторых объектах Taryan Group иностранцы, по словам Бурды, выкупили до 20% жилья.
«Очень многие иностранные фонды или их представители покупают по 50−100 квартир, — рассказывает о ситуации в столице Никонов из KAN Development. — Они собираются делать арендное жилье высокого уровня».
«Так что в Киеве есть потенциал на сто лет работы», — потирает руки столичный застройщик.
Гальперин рассчитывает на больше.
