Ніде розвернутися. Вакантність столичних бізнес-центрів досягла десятирічного мінімуму

8 квітня 2019, 09:00

Весь цей рух— результат посткризового пожвавлення в сегменті офісної нерухомості

Знайти якісний офіс у Києві — завдання, вирішення якого ускладнюється з кожним днем: показник вакантності столичних бізнес-центрів вперше впав до мінімального за останні десять років рівня

Відео дня

К иїв охопила легка офісна лихоманка. Виражається вона в тому, що всілякі недобудови і старі виробничі приміщення бадьоро перепрофілюються на бізнес-центри.

В кінці цього року на місці столичної швейної фабрики Вороніна з'явиться новий такий центр на 20 тис. кв. м. Під офіси переробляють частину замороженого проекту Lukianivka — 10 років тому його починали будувати як класичний шопінг-мол. Будівельники закінчують роботи і в іншому довгобуді — бізнес-центрі Wave Tower на проспекті Бандери. З'явилися робітники у висотках гігантського замороженого об'єкта Sky Towers біля Повітрофлотського мосту.

Весь цей рух — результат посткризового пожвавлення в сегменті бізнес-центрів. Несподівано виявилося, що попит на квадратні метри в них ледь не перевищив наявну пропозицію. Вакантність (частка вільних місць) в БЦ столиці впала до рекордно низького показника: 6,5% від всіх майже 2 млн кв. м офісних площ, наявних у місті. Такі дані наводить консалтингова компанія Colliers International. Меншою ця частка була тільки в 2008 році, на піку економічного зростання країни.

Попит, що обвалився за перші кілька років після Євромайдану, нині вийшов на рівень 2011-2013 років, пояснює Олександр Носаченко, керуючий директор Colliers International. Найбільш затребувані офіси середнього рівня — так званого класу Б (займає 58% ринку): в них вільного простору залишилося менше 3%. У більш престижних центрах А-класу (12% ринку) вакантність вища — 8,7%.

Зростаюння попиту потягло за собою і орендні ставки. В найпопулярніших БЦ столиці приміщення здають за ціною $20-30 за 1 кв. м на місяць, а в тих, чий рівень нижче, — по $14-19. Рік тому подібне офісне задоволення коштувало орендарям на 10-20% дешевше.

Максим Бахматов, керуючий партнер київського інноваційного парку Unit.City, що займає більше 30 тис. кв. м офісів, ілюструє попит на прикладі своєї компанії. "Якщо у нас хтось виїжджає, звільнений офіс заповнюється протягом двох годин, — говорить він. — На місце не менше трьох бажаючих". Новий корпус Unit.City, зданий в цьому році, був заповнений орендарями на 75% ще до введення в експлуатацію, уточнив Бахматов.

Зросло і число угод з купівлі офісної нерухомості. За даними аудиторської компанії KPMG, в минулому році на придбання офісної та торговельної нерухомості гравці ринку витратили $ 124 млн. І це на цілих одна тисяча дев'ятсот шістьдесят вісім% більше, ніж в 2017-му. Найбільшими купленими об'єктами стали два столичних бізнес-центри — Ренесанс (пішов за $ 25 млн) і частина Торонто-Київ ($ 14 млн).

Коворкінг для воркінгів

С толичний бізнес-центр Астарта, розташований на Подолі, в будній день сповнений людей. І його директор Юлія Щаслива не приховує радості: величезні корпуси БЦ, останній з яких здали в кінці минулого року, заповнені на 95%. А адже загальна орендна площа Астарти становить солідні 40 тис. кв. м. "Зараз попит просто божевільний", — задоволена вона.

Але ця затребуваність — результат не стільки економічного зростання, скільки нестачі офісних площ, говорить Носаченко з Colliers International: в останні три роки їх будували в рази менше, ніж раніше. За даними його компанії, з 2015-го до 2018-го в країні сумарно ввели в експлуатацію менше офісних метрів, ніж в одному 2014-му, коли пропозиція поповнилося майже 150 тис. квадратів. "Якби в останні три роки на ринок виходило стільки ж, то такої вакантності у нас би не було", — упевнений Носаченко.

Будівництва заморозила криза 2014-го: різко знизилася ділова активність — впав попит на офіси, тому в той рік була порожня майже п'ята частина площ. "Ми не розуміли, чи будуть затребувані бізнес-центри і для кого ми, власне, будуємо", — згадує Щаслива про старт робіт в БЦ Астарта, який припав якраз на той час. Тоді у девелоперів, за її словами, не було впевненості в тому, що варто починати подібні проекти.

Ситуація почала змінюватися через два роки — вакантність знизилася до 14%. З 2016-му, за словами Щасливої, її компанія побачила попит на бізнес-центри класу А. "І це дозволило нам добудувати всі три черги Астарти і ефективно їх наповнити", — додає вона.

Дефіцит площ, що намітився сьогодні, призвів до того, що деякі компанії відклали плани з розширення власних офісів або з переїзду в нові — чекають, коли з'явиться те, що їм потрібно, відзначають в Colliers International.

Швейцарська компанія Regus, оператор коворкінгу або орендованих офісів, одна з таких фірм, що  чекають. Основний вид її діяльності — надання в платне користування просторів, придатних для роботи. Їх Regus бере в управління в бізнес-центрах.

Компанія, яка працює в Україні вже 20 років, за минулий рік зросла вдвічі і зараз керує вісьмома локаціями загальною площею 10 тис. кв. м. Юлія Литвиненко, директор Regus в Україні, впевнена: якби пропозиція якісних офісних площ було більшою, то її фірма відкрила б ще кілька локацій.

Коворкінги взагалі стають помітним гравцем на ринку комерційної нерухомості, відзначають в консалтинговій компанії CBRE. Серед усіх нових орендарів, які працюють в сегменті бізнес-послуг, 80% складають саме такі офісні провайдери. "Коворкінг — це світовий тренд, — пояснює Бахматов з Unit.City. — Сучасні компанії, мілленіали, креативна економіка не хочуть возитися з офісами, охороною, прибиранням, сигналізацією: їм простіше платити фіксовану вартість".

ЗРУЧНО І КРАСИВО: Марина Маслей з Siemens не втомлюється хвалити новий офіс, завдяки якому її компанія отримала можливість економити (Фото: НВ)
ЗРУЧНО І КРАСИВО: Марина Маслей з Siemens не втомлюється хвалити новий офіс, завдяки якому її компанія отримала можливість економити / Фото: НВ

Бажані програмісти

Д ва місяці тому в EPAM, найбільшій IT-компанії країни, з'явилася нова посада — директор з управління нерухомістю. Як такий фахівець з софтверним гравцем почав співпрацювати Володимир Пашковський. "Компанія зростає, і в цьому напрямі потрібен системний підхід", — пояснює він.

Зростає компанія значними темпами: за минулий рік EPAM найняв 900 осіб і орендував понад 10 тис. квадратів офісної нерухомості в Києві, Харкові, Вінниці, Львові та Дніпрі. Не менше зростання планується і в 2019-му.

Саме IT-компанії — орендар номер один на українському ринку офісної нерухомості. "Вони сьогодні споживають все", — стверджує Щаслива.

За даними Colliers International, софтверні фірми складають 44% від всіх нових орендарів офісів в Україні.

Настільки активними айтішників робить зростання індустрії, яка в Україні щорічно додає по 20-25%. "Зростає потреба в IT-послуги в світі", — розповідає Юлія Дубова, віце-президент з інжинірингу GlobalLogic, третьої за розмірами IT-компанії країни. А Україна, за її словами, має відмінні кваліфіковані кадри, що працюють за більш конкурентну ціну, ніж в Європі або в США. GlobalLogic в минулому році додатково орендував у Києві, Львові та Харкові близько 8 тис. кв. м площ. У цьому році компанія планує аналогічне розширення своїх офісів, уточнює Дубова.

До пошуку нових просторів IT-фірми підштовхують два фактори. Перший — зростання самого сектора, а другий — що посилюється кадровий голод: щомісячна кількість вакансій в індустрії складає близько 3 тис. осіб. Щоб заповнити вільні позиції, розробники софта пропонують потенційним і реальним співробітникам все більш просторі і якісні робочі місця. "Не економити на офісах змушує конкуренція за таланти", — резюмує Дубова з GlobalLogic.

IT-БУМ: За словами Володимира Пашковського, IT-компанія EPAM, з якою він співпрацює, готова відразу на 10 тис. кв. м збільшити загальну площу своїх офісів (Фото: НВ)
IT-БУМ: За словами Володимира Пашковського, IT-компанія EPAM, з якою він співпрацює, готова відразу на 10 тис. кв. м збільшити загальну площу своїх офісів / Фото: НВ

На голодному пайку

Рік тому українське представництво міжнародного гіганта Siemens перебралося в БЦ Астарта. Зробила це українська філія з двох причин: через зростання кількості співробітників і слідуючи новій концепції материнської компанії — використовувати офіси відкритого типу, де немає окремих кабінетів. У колишньому приміщенні впровадити подібне було неможливо: представництво знаходилося в переробленому зі старої радянської фабрики офісному центрі, розповідає Марина Маслей, начальник з комунікацій Siemens Україна.

Тепер же компанія отримала не тільки потрібну їй відкритість, а й зручну транспортну розв'язку — важливий бонус для співробітників. До того ж новий бізнес-центр має хорошу інфраструктуру: тут є кафе, магазини і фітнес-центр.

Наявність подібних бонусів — одна з важливих вимог до сучасних діловим майданчиків, говорить Щаслива з Астарти. Настільки ж важливих, як і вільне, а не кабінетна планування.

На новому місці Siemens отримав робочі місця, розташовані максимально оптимально. Тому витрати компанії на одного співробітника зменшилися. Хоча вартість квадратного метра в Астарті вище, ніж в колишньому офісі. "Утилізація [використання] приміщень краще, немає незадіяних куточків", — пояснює Маслей.

Сьогодні орендарі прагнуть економити і на комунальних послугах. Тому для сучасного БЦ енергозберігаючі комунікації — обов'язкова умова, говорить Щаслива. А ще серед родзинок свого бізнес-центру вона називає стоянку для велосипедів, обладнану душем. Для айтішників, багато з яких вважають за краще добиратися на роботу силою власних м'язів, це актуальна опція. А компаній софтверної індустрії в Астарті — 70%.

На думку експертів Colliers International, велопарковки не тільки підвищують лояльність клієнтів, а й покращують імідж бізнес-центру.

З велопарковками або без них, вільних місць в офісних центрах в 2019-м більше не стане. Адже здати нові об'єкти девелопери не встигнуть: за словами Носаченка з Colliers International, процес їх "виробництва" займає близько 3-4 років. Ринок отримає нові площі не раніше 2020-2021 років. І якщо всі заявлені об'єкти добудують, кількість квадратів, призначених для роботи білих комірців, виросте на 406 тис.

Але насититься цей ринок, за оцінками експертів, не раніше 2023 року. І то за умови, що девелопери добудують всі заплановані об'єкти.

Небувалою швидкістю: За словами Максима Бахматова з Unit.City, звільнені місця в офісах, якими він завідує, займають за кілька годин нові орендарі (Фото: НВ)
Небувалою швидкістю: За словами Максима Бахматова з Unit.City, звільнені місця в офісах, якими він завідує, займають за кілька годин нові орендарі / Фото: НВ
Показати ще новини
Радіо НВ
X