Центри зростання. В Україні масово відкривають гігантські ТРЦ — рейтинг торгової нерухомості

30 вересня 2019, 08:40

Девелопери масово здають нові гігантські об'єкти. На горизонті маячить перспектива перенасичення і різкого падіння орендних ставок

Н аступного року в Києві може розпочати роботу найвідоміший на ринку столичної торговельної нерухомості довгобуд — ТРЦ Respublika. Спочатку ним займався опальний нині мільярдер Дмитро Фірташ, але зміг збудувати центр тільки на 80%. Будівлю загальною площею приблизно 300 тис. кв. м у 2015 році конфіскував у власника Нацбанк через борги за кредитами рефінансування на 4,4 млрд грн.

Відео дня

Respublika довго не могла отримати нового господаря — не знаходилося охочих купити цей величезний об'єкт. Однак цьогоріч, коли лот подешевшав із 2 млрд грн до 777 млн, вони знайшлися: право вимоги за кредитами із заставою у вигляді будівлі придбала якась компанія Солтекс Капітал. Ім'я її офіційного власника — громадянина Великої Британії Джонсона Роберта Алана — нічого не каже гравцям ринку комерційної нерухомості. Тому вони, за словами одразу кількох джерел НВ, підозрюють, що за британцем можуть стояти ексдепутат і мультимільйонер Віталій Хомутиннік і бізнесмен Павло Фукс.

Угода з ТРЦ Respublika відбулася не просто так — у головне місто країни повернувся час, вдалий для таких об'єктів: ринок торговельної нерухомості оживає на очах.

У першому півріччі столиця України обійшла столицю Болгарії за рівнем насичення торговельними площами: у Києві на 1 тис. жителів припадає 478 кв. м різних магазинів, а у Софії — 316 «квадратів». Унаслідок цього українське місто № 1 опинилося буквально за крок від аналогічного московського (501 кв. м) і будапештського (536 кв. м) показників. А на горизонті вже видніється Варшава з її 629 кв. м на тисячу жителів. Усі ці натхненні для Києва дані викладені у звіті консалтингової компанії Colliers International Україна.

Підібратися за найближчі кілька років до польської столиці Києву допоможуть вітчизняні девелопери — вони планують відкрити приблизно 650 тис. кв. м приміщень, що фактично збільшить пропозицію на ринку в півтора рази.

Найбільші серед нових об'єктів — перша черга ТРЦ Blockbuster Mall із орендною площею приблизно 100 тис. кв. м, настільки ж просторий Ocean Mall, а також удвічі більший Lesnaia Mall і Hippodrome Mall із його 293 тис. кв. м. Їх добудовує девелопер Вагіф Алієв.

Менші моли зводять Stolitsa Group — її ТРЦ Retroville має площу 116 тис. кв. м — і компанія Arricano, яка розморозила проект Lukyanivka Mall на 47 тис. «квадратів». А підрозділ групи Ашан Ceetrus Ukraine відкриє другі черги своїх Retail Park Petrivka і Rive Gauche.

Якщо всі проекти завершать вчасно, то до 2021-го насиченість торговими площами в Києві зросте до 701 кв. м на 1 тис. жителів. Інакше кажучи, Варшава залишиться позаду, а на носі буде Рига, актуальний показник якої — 704 кв. м.

«За динамікою розвитку торгової нерухомості в 2019—2020 роках Україна посіла перші позиції серед країн Європи», — зазначили у своєму свіжому звіті експерти консалтингової компанії NAI Ukraine.

Все стало навколо великим і торговим

Р инок пожвавився не на рівному місці: економіка вийшла із кризи, і покупці почали повертатися у магазини. Продажі одягу, взуття та аксесуарів у січні — серпні зросли на 10−15% проти такого ж періоду торік, кажуть ритейлери. У Держстаті, дослідження якого охоплюють сумарний товарообіг — продовольчий і непродовольчий, підрахували, що він збільшився на 9,9%.

Продажі товарів зростають завдяки збільшенню доходів населення, каже Олександр Мартиненко, керівник підрозділу з корпоративного аналізу інвесткомпанії ICU. По-перше, зросли соціальні виплати, а по-друге, піднялися зарплати на ринку праці через міграцію до країн ЄС і конкуренцію за кадри. Ще однією причиною пожвавлення купівельної активності стало збільшення обсягів банківського споживчого кредитування, додає Мартиненко.

Приріст пропозиції об'єктів торгової нерухомості в найближчі роки стане максимальним за останні 10 років, Олександр Носаченко, керівний директор Colliers International Україна

Дійсно, середня зарплата в Києві у липні цьогоріч становила 16,2 тис. грн на місяць, тоді як у липні минулого року вона дорівнювала 13,8 тис. Загалом в Україні за цей період середня зарплата збільшилася із 9,17 тис. грн до 10,97 тис. грн, підрахували в Держслужбі статистики. Реальні цифри можуть бути ще вищими, адже частина роботодавців продовжує оплачувати працю співробітників грошима в конвертах.

Індекс споживчих настроїв теж високий як ніколи. У першому півріччі він становив 82,4 за максимальних 200. Вищим цей показник був тільки один раз, ще у 2012-му — 85,1.

Більші доходи населення дають можливість розвиватися головним партнерам ТРЦ — мережам із продажу товарів. «Основний попит, як і раніше, формують fashion-оператори, заклади громадського харчування, а також продуктові мережі», — каже Олександр Носаченко, керівний директор Colliers International Україна. Ба більше, міжнародні мережеві ритейлери продовжують активно відкривати магазини не тільки у столиці, але й у регіонах, підкреслює він.

До того ж на український ринок виходять нові гравці. У першому півріччі свої магазини тут відкрили такі бренди, як Decathlon, Weill, Claudie Pierlot, Supreme, Balmain. Повернулися в Україну Esprit і Escada. А одна з найочікуваніших українцями мереж — IKEA — планує цьогоріч відкрити свій перший маркет у Blockbuster Mall.

Показники роботи самих ТРЦ теж виглядають непогано. У першому півріччі вакантність, тобто кількість вільних площ, становила у них мізерні 5,5%. Хоча ще кілька років тому ця частка доходила до 10%. Виросли за перші шість місяців 2019-го — із $75 до $80 за «квадрат» на місяць — і максимальні орендні ставки. Такі розцінки характерні для магазинів площею 100−300 кв. м у найвідоміших торгових центрах Києва.

НА МАКСИМУМ: Олександр Носаченко з Colliers International Україна чекає серйозного приросту пропозиції торгової нерухомості (Фото: НВ)
НА МАКСИМУМ: Олександр Носаченко з Colliers International Україна чекає серйозного приросту пропозиції торгової нерухомості / Фото: НВ

Регіони підтягуються

НВ
Фото: НВ

Р егіони не відстають від столиці — там теж зростає пропозиція торгових майданчиків.

До списку найбільших ТРЦ країни входять перша і друга черги Каравану в Дніпрі з орендною площею 73,25 тис. кв. м, що належить компанії DCH Олександра Ярославського. А також Fabrika на 65,5 тис. кв. м у Херсоні компанії Budhouse Group Анатолія Шкрібляка.

До того ж у найбільших містах країни нові ТРЦ за якістю не відстають від столичних. Так, серед лідерів загальноукраїнського рейтингу від НВ опинився Forum Lviv компаній Budhouse Group і Multi Corporation. Також вирізняється King Cross Leopolis італійського девелопера King Cross Group.

Попит на торговельні площі поза столицею формують ті ж міжнародні ритейлери. Спочатку вони розширюють географію своєї присутності за рахунок міст-мільйонників, а далі заходять у менші населені пункти, пояснює Анна Чуботіна, в. о. генерального директора Arricano. Як приклад вона згадує українську історію турецької компанії LC Waikiki, яка після відкриття магазинів у столиці і мегаполісах-мільйонниках зацікавилася меншими містами — із населенням понад 100 тис. осіб.

На національному ринку є приклади і протилежного стратегії — «подорожі» з регіонів до столиці. «Польський бренд ССС свій перший магазин відкрив у Львові, вітчизняний Arber і турецька DeFacto — в Одесі [а вже потім вийшли на ринок Києва]», — нагадує Чуботіна.

Апокаліпсис попереду

«П риріст пропозиції об'єктів торгової нерухомості найближчими роками стане максимальним за останні 10 років», — прогнозує Носаченко.

Нові об'єкти, які ось-ось відчинять свої двері перед відвідувачами-покупцями, можуть призвести до появи «бульбашки» — перенасичення на ринку комерційної нерухомості. Щось подібне відбувалося і з житловими площами, які до осені 2008 року постійно дорожчали, а потім стався обвал цін.

Зростання пропозиції змусить і ритейл-мережі ретельніше обирати локації для своїх торгових майданчиків, каже Дмитро Єрмоленко, власник компанії Zeebra, яка розвиває мережу Butlers. Адже велика кількість нових ТРЦ і нових магазинів не приведе до пропорційного зростання продажів.

Тим паче, що зростає обсяг інтернет-торгівлі. Уже зараз у Києві кожну десяту покупку здійснюють онлайн, а у країнах ЄС ця частка ще вища — 25%. Іншими словами, споживачі дедалі рідше зазирають у традиційні магазини, а в майбутньому можуть і зовсім забути туди дорогу.

Щоправда, вітчизняні компанії поки що таких перспектив не лякаються. Але деякі зміни у стратегіях операторів торгових центрів відбуваються: зростання конкуренції змушує їх коригувати формат. Першими ластівками стали київський ТРЦ Караван, який стає аутлет-центром, і ТРЦ Dream Town, який у квітні закрив аквапарк, маючи намір створити замість нього «спортивний хаб».

ІЗ ВАРЯГІВ У ГРЕКИ: Анна Чуботіна з Arricano стверджує, що міжнародні ритейлери спочатку відкривають магазини в Києві, а потім йдуть у регіони (Фото: НВ)
ІЗ ВАРЯГІВ У ГРЕКИ: Анна Чуботіна з Arricano стверджує, що міжнародні ритейлери спочатку відкривають магазини в Києві, а потім йдуть у регіони / Фото: НВ

Приєднуйтесь до нас у соцмережах Facebook, Telegram та Instagram.

Показати ще новини
Радіо НВ
X