Как скоро офисный рынок почувствует дефицит
На фоне заметного роста занятости населения, спрос на офисные помещения в Киеве постепенно восстановился. В течение первого полугодия 2017 года он составил около 60 тыс. кв.м.
Спрос со стороны арендаторов сферы информационных технологий и телекоммуникаций составил более 50%. Наблюдается тенденция к увеличению потребности в офисном пространстве со стороны сектора бизнес-услуг, в частности, сервисных офисов и коворкинг-операторов. Доля арендованных площадей среди компаний данного сектора достигла 18% в общем объеме поглощения.
Общий объем предложения офисных помещений составил около 1,7 млн кв.м, увеличившись за январь-июнь 2017-го всего на 1%. Однако, завершение строительства следующей очереди БЦ Astarta, запланированное на 2018 год, перенесли на второе полугодие 2017 года. Ускорение темпов строительства – это результат роста заинтересованности арендаторов в проекте, где заполняемость 1 и 2 очередей строительства составила почти 60%, учитывая предварительные договоры аренды.
Кроме того, K-FUND начал новый проект реконструкции UNIT City в ожидании роста спроса на офисные помещения со стороны технологических компаний и стартапов. В связи с изменениями в темпах строительства и начала реализации новых объектов, наш годовой прогноз нового предложения на конец 2017-го – 67 тыс. кв.м.
Устойчивый спрос и довольно незначительный рост нового предложения в первом полугодии 2017 года привели к сокращению вакантных площадей с 27,5% до 21,0%, т.е. -6,5 процентных пунктов (п.п.). При этом, объем вакантных помещений продолжал снижаться на всех субрынках. Это свидетельствует о том, что компании не только переезжают, но и расширяются.
В первом полугодии 2017-го самая высокая эффективная арендная ставка на лучшие офисные помещения оставалась стабильной на уровне $23 за кв.м. в месяц. Тогда как заявленные ставки для помещений класса А варьировались в пределах от $15 до $30 за кв.м/месяц. Заявленные ставки для помещений класса B находились в диапазоне от $10 до $22 за кв.м. При этом эффективные ставки были в пределах от $8 до $20 за кв.м./месяц.
В том, что касается инвестиционной активности, мы ожидаем, что второе полугодие 2017-го будет отмечено завершением инвестиционных сделок по приобретению бизнес-центров Prime и Евразия инвестиционной компанией Dragon Capital Investments Limited.
Несколько банков с большими портфелями залоговой недвижимости продолжат оптимизировать свои портфели недвижимости и выставлять значительное количество активов на продажу. Завершение нескольких сделок с участием банков также возможно до конца года.
Перспективы офисной недвижимости будут в значительной степени зависеть от баланса между спросом и предложением на рынке.
В то время как спрос, очевидно, восстанавливается, девелопмент в сегменте остается неактивным. Объем новых площадей ежегодно снижался с 2012 года. В этом году наш годовой прогноз нового предложения составляет примерно 67 тыс. кв.м, то есть + 34% г/г. При этом лишь 42 тыс. кв.м (37%) офисных помещений планируется к вводу в эксплуатацию в 2018 году.
Поскольку начала строительства новых крупных объектов не ожидается в текущем году, девелоперская активность на рынке офисной недвижимости будет сокращаться по крайней мере еще в течение одного года. Эта тенденция свидетельствует о возможном возникновении дефицита высококачественных помещений в 2019-2020 годах.
