Строительная кома: как избавиться от долгостроев

27 декабря 2019, 15:50
Цей матеріал також доступний українською

В строительстве нужны четкие и даже жесткие правила игры, которые бы, с одной стороны, вывели бы долгострои из «комы», а с другой — защитили бы существующих и будущих инвесторов

Украинский рынок недвижимости — это своего рода зеркало, в котором отчетливо видны все накопившиеся проблемы не только в части развития отрасли, ведения строительного бизнеса, а и «жилищные» тревоги наших граждан.

Видео дня

Можно долго рассуждать на эту «ментальную» тему: почему рынок строительства вот уже более 20 лет выглядит зыбким и рисковым, почему за столь долгое время не удалось не только найти решение проблем с обманутыми инвесторами — покупателями квартир. Итог: тысячи людей на улицах с самодельными плакатами на ватмане, тысячи судеб в надежде и ожидании. На мой взгляд, именно в строительстве нужны четкие и даже если хотите жесткие правила игры, которые бы, с одной стороны, вывели бы долгострои из «комы», а с другой — защитили бы существующих и будущих инвесторов.

На сегодняшний день, по разным оценкам, только в Киеве насчитывается более 100−120 недостроенных объектов строительства. И при принятии законодательного четкого и прозрачного механизма, большинство из них вполне возможно закончить в течении 2−3 лет.

Идеи для долгостроев

Для начала нужно четкое определение, по которому объект может считаться долгостроем. На сегодняшний день существует несколько идей по этому поводу: некоторые предлагают вешать «ярлык» недостроя на любой объект, ввод в эксплуатацию которого просрочен на 1 год. Мне кажется, что в условиях массовых задержек со вводом объектов в эксплуатацию, которые в среднем по Киеву составляют от 6 до 9 месяцев, установления нормы в 1 год может негативными волнами перекинуться с одного объекта на других участников рынка. 1 год — это может быть промежуточная, «предупредительная» точка отсчета (назовем ее «высокой степенью риска»), которая должна свидетельствовать, что местные органы власти взяли на контроль такой объект (возможно также проведение внеплановой строительной проверки для установления причин столь существенного отклонения от строительного графика).

Я считаю, что долгостроем может считаться объект, сроки ввода которого затянулись не менее, чем на 1,5 года. Но в каждом отдельном случае, необходим аудит объекта: есть и другие, более весомые признаки долгостроя, такие как, например, отсутствие всего пакета документов или не возможность выполнить техусловия по проекту, консервация работ на площадке и прочее.

Очень важной также является разработка «дорожной карты» по передаче недостроенного объекта новым девелоперам (назовем это «привлечение стороннего девелопера»). На мой взгляд, этот вопрос может быть вынесен вообще в отдельный документ. К этому вопросу нужно подойти со всей тщательностью. Есть ряд существенных вопросов, требующих максимальной прозрачности.

Например, экономическая выгода девелопера от участия в подобном проекте. Безусловно, на рынке нет компаний-бессребреников, готовых строить бесплатно, это ведь противоречит принципам ведения бизнеса. Также стоит уделить внимание решению возможных проблем с землей (если участок выделен, скажем так, с нарушениями), подключения к инженерным сетям, а также необходим прозрачный алгоритм контроля за строительством, механика технического, юридического, «сметного» аудита, формула определения суммы доплат, если таковые потребуются, и, конечно же, кто должен взять на себя ответственность за передачу квартир инвесторам.

Здесь важно сделать акцент на том, что такой механизм должен быть разработан на принципах государственно-частного партнерства. В нем должны быть учтены интересы и обманутых инвесторов, и застройщиков, и органов местной власти.

Отсутствие механизмов решения проблемы долгостроев привели к тому, что девелоперы не очень охотно берутся за проблемные, но очень экономически перспективные объекты

Борьба за каждый объект

Отсутствие механизмов решения проблемы долгостроев привели к тому, что девелоперы не очень охотно берутся за проблемные, но очень экономически перспективные объекты. Приведу такой пример: на 2020 год запланирована «реанимация» только в 7% долгостроев Киева, хотя потенциально эта цифра могла быть 40−45%. Именно в таком количестве недостроев было продано не более 30−50% всех запланированных квартир, что потенциально может быть выгодным для участия в таких проектах крупных девелоперов.

На сегодняшний день наиболее реальным механизмом завершения строительства замороженного объекта жилого строительства является привлечение стороннего девелопера с достаточным опытом на рынке и портфелем успешно реализованных проектов. Но такой вариант достройки объекта может быть реальным, только если в долгострое продано не более 50% квартир. При этом рентабельность строительства таких домов будет на 10−15% ниже, чем с «чистой» площадки. Но стоит помнить, что на сегодняшний день рентабельность строительства в Киеве не может быть ниже 20%. Это граничная отметка, ниже которой строительство попросту становится невыгодным.

Но главным сдерживающим фактором для девелоперов для участия в «замороженных» проектах, является отсутствие принципов, по которым обманутые инвесторы наконец-то получат свои квартиры.

Как происходит сейчас? Например, наша компания столкнулась с такой ситуацией и совместно с опытным девелопером — компанией Perfect Group — при решении достроить дом по ул. Семьи Кульженко на Минском массиве. Его строительство было начато еще в 2004 году. Благодаря тому, что количество проданных квартир в этом долгострое не превышает 15% от запланированного количества, данный проект является очень перспективным. У этой компании уже есть достаточно успешный опыт в завершении строительства 4 долгостроев в Киеве и Борисполе. Поэтому участие в проекте этой компании является знаковым и, если хотите, дополнительной гарантией пострадавшим инвесторам, что проект, наконец-то будет завершен.

Из своего опыта скажу, что самым важным вопросом для достройки домов стала разработка прозрачного механизма передачи квартир обманутым покупателям. В данном случае необходимо, чтобы девелоперы и компания-землепользователь разработали действенный механизм, согласно которому девелопер — строит, а землепользователь несет ответственность за предоставление квартир.

Присоединяйтесь к нам в соцсетях Facebook, Telegram и Instagram.

poster
Картина деловой недели

Еженедельная рассылка главных новостей бизнеса и финансов

Рассылка отправляется по субботам

Показать ещё новости
Радіо НВ
X