Будівельна кома: як позбутися довгобудів
У будівництві потрібні чіткі, і навіть жорсткі правила гри, які б, з одного боку, вивели б довгобуди з «коми», а з іншого — захистили б наявних і майбутніх інвесторів
Український ринок нерухомості — це своєрідне дзеркало, в якому чітко видно всі проблеми, що накопичилися не тільки в частині розвитку галузі, ведення будівельного бізнесу, а й «житлові» тривоги наших громадян.
Можна довго розмірковувати на цю «ментальну» тему: чому ринок будівництва ось уже понад 20 років виглядає непевним і ризиковим, чому за такий довгий час не вдалося не тільки знайти рішення проблем з ошуканими інвесторами — покупцями квартир. Підсумок: тисячі людей на вулицях із саморобними плакатами на ватмані, тисячі доль в надії та очікування. На мій погляд, саме в будівництві потрібні чіткі і навіть якщо хочете жорсткі правила гри, які б, з одного боку, вивели б довгобуди з «коми», а з іншого — захистили б наявних і майбутніх інвесторів.
На сьогодні день, за різними оцінками, тільки в Києві налічується понад 100−120 недобудованих об'єктів будівництва. І при прийнятті законодавчого чіткого і прозорого механізму, більшість з них цілком можна закінчити протягом 2−3 років.
Ідеї для довгобудів
Для початку потрібно чітке визначення, за яким об'єкт може вважатися довгобудом. На сьогодні існує кілька ідей з цього приводу: деякі пропонують вішати «ярлик» недобудови на будь-який об'єкт, введення в експлуатацію якого прострочене на 1 рік. Мені здається, що в умовах масових затримок з введенням об'єктів в експлуатацію, які в середньому по Києву складають від 6 до 9 місяців, встановлення норми в 1 рік може негативними хвилями перекинутися з одного об'єкта на інших учасників ринку. 1 рік — це може бути проміжна, «попереджувальна» точка відліку (назвемо її «високим ступенем ризику»), яка повинна свідчити, що місцеві органи влади взяли на контроль такий об'єкт (можливе також проведення позапланової будівельної перевірки для встановлення причин настільки істотного відхилення від будівельного графіка).
Я вважаю, що довгобудом може вважатися об'єкт, терміни введення якого затягнулися не менше, ніж на 1,5 року. Але в кожному окремому випадку, необхідний аудит об'єкта: є й інші, більш вагомі ознаки довгобуду, такі як, наприклад, відсутність всього пакета документів або не можливість виконати техумови за проектом, консервація робіт на майданчику та інше.
Дуже важливим також є розроблення «дорожньої карти» щодо передачі недобудованого об'єкта новим девелоперам (Назвемо це «Залучення стороннього девелопера»). На мій погляд, це питання може бути винесено взагалі в окремий документ. До цього питання потрібно підійти з усією ретельністю. Є ряд суттєвих питань, що вимагають максимальної прозорості.
Наприклад, економічна вигода девелопера від участі в подібному проекті. Безумовно, на ринку немає компаній-безсрібників, готових будувати безкоштовно, це ж суперечить принципам ведення бізнесу. Також варто приділити увагу вирішенню можливих проблем із землею (Якщо ділянка виділена, скажімо так, з порушеннями), підключення до інженерних мереж, а також необхідний прозорий алгоритм контролю за будівництвом, механіка технічного, юридичного, «кошторисного» аудиту, формула визначення суми доплат, якщо такі будуть потрібні, і, звичайно ж, хто повинен взяти на себе відповідальність за передачу квартир інвесторам.
Тут важливо зробити акцент на тому, що такий механізм повинен бути розроблений на принципах державно-приватного партнерства. У ньому повинні бути враховані інтереси і ошуканих інвесторів, і забудовників, і органів місцевої влади.
Боротьба за кожен об'єкт
Відсутність механізмів вирішення проблеми довгобудів призвела до того, що девелопери не дуже охоче беруться за проблемні, але дуже економічно перспективні об'єкти. Наведу такий приклад: на 2020 рік запланована «реанімація» тільки в 7% довгобудів Києва, хоча потенційно ця цифра могла бути 40−45%. Саме в такій кількості недобудов було продано не більше 30−50% всіх запланованих квартир, що потенційно може бути вигідним для участі в таких проектах великих девелоперів.
На сьогодні найбільш реальним механізмом завершення будівництва замороженого об'єкта житлового будівництва є залучення стороннього девелопера з достатнім досвідом на ринку і портфелем успішно реалізованих проектів. Але такий варіант добудови об'єкта може бути реальним, тільки якщо в довгобуді продано не більше 50% квартир. При цьому рентабельність будівництва таких будинків буде на 10−15% нижче, ніж з «чистого» майданчика. Але варто пам’ятати, що на сьогодні рентабельність будівництва в Києві не може бути нижче 20%. Це гранична відмітка, нижче якої будівництво просто стає невигідним.
Але головним стримувальним фактором для девелоперів для участі в «заморожених» проектах, є відсутність принципів, за якими ошукані інвестори нарешті отримають свої квартири.
Як відбувається зараз? Наприклад, наша компанія зіткнулася з такою ситуацією і спільно з досвідченим девелопером — компанією Perfect Group — при вирішенні добудувати будинок на вул. Сім'ї Кульженко на Мінському масиві. Його будівництво було розпочато ще в 2004 році. Завдяки тому, що кількість проданих квартир у цьому довгобуді не перевищує 15% від запланованої кількості, цей проект є дуже перспективним. У цій компанії вже є досить успішний досвід в завершенні будівництва 4 довгобудів у Києві та Борисполі. Тому участь у проекті цієї компанії є знаковою і, якщо хочете, додатковою гарантією постраждалим інвесторам, що проект, нарешті буде завершено.
Зі свого досвіду скажу, що найважливішим питанням для добудови будинків стало розроблення прозорого механізму передачі квартир ошуканим покупцям. В цьому випадку необхідно, щоб девелопери і компанія-землекористувач розробили дієвий механізм, згідно з яким девелопер — будує, а землекористувач несе відповідальність за надання квартир.
