Куда исчезают складские площади
среди главных тенденций на складском рынке, которые "задавали тон" в течение первого полугодия 2017 года, мы отметили значительное укрепление спроса на складские помещения. Это подтверждается 46% г/г ростом валового поглощения (включая сделки купли для собственного использования), что составило около 70 тыс. кв. м в первом полугодии.
Такие существенные изменения в динамике спроса состоялись преимущественно за счет завершения одной сделки. Национальная сеть дискаунтеров АТБ завершила сделку по приобретению складского комплекса Kopylov Logistic Park (31 тыс. кв. м) для собственного пользования в Ghelamco Group.
На рынке аренды объем валового поглощения составил около 40 тыс. кв. м. Это, однако, на 16,7% меньше, чем в аналогичный период прошлого года. Хотя это не значит, что спрос на складские помещения стал меньше. Снижение поглощения на рынке аренды является результатом того, что часть спроса была удовлетворена за счет приобретения складских площадей. Более того, на рынке не так много крупных лотов в качественных складских объектах, которые предлагались в аренду, а новых площадей появлялось очень мало.
Еще одним положительным трендом является рост запросов не только по изменению локации состава, но и значительного расширения складских площадей. Например, логистический оператор Новая Почта арендовал дополнительные 8,6 тыс. кв. м в комплексе Omega II.
При этом, девелоперы почти не строили новых складских комплексов. В первом полугодии 2017 года только расширялись существующие объекты, такие как SAN Factory и Счастливое 2. Новое предложение составило 8,2 тыс. кв. м, а общее предложение было на уровне 1,25 млн кв. м по состоянию на конец июня 2017 года.
Поскольку введение в эксплуатацию третьей очереди Unilogic Park было перенесено на следующий год, мы ожидаем, что объем новой спекулятивной (ориентированной на сдачу в аренду) предложения в 2017 году составит около 9,3 тыс. кв. м. В то же время, ограниченное количество объектов на стадии строительства и рост потребностей в складских площадях со стороны ключевых арендаторов стимулировало девелоперскую активность в секторе строительства складских объектов для собственного использования.
Относительно вакантности, то ее уровень продолжал снижаться в течение первого полугодия и составил 9,5% на конец июня 2017 года. Основными предпосылками снижения вакантности стало повышение спроса со стороны арендаторов, ограниченный объем нового строительства и сокращения спекулятивного предложения на рынке.
Самая высокая арендная ставка на качественные складские помещения в Киевской области оставалась стабильной, находясь на уровне $4,1 за кв. м в месяц (без учета НДС и OPEX) на конец июня 2017 года. Однако, рост арендных ставок уже заметен, ведь нижняя граница диапазона ставок аренды продемонстрировала рост на 7% в объектах класса А, и на 23% - в классе В с начала года. Это было обусловлено укреплением курса гривны и ростом спроса арендаторов.
В результате, арендные ставки (без учета НДС и OPEX) для складских помещений класса A колебались в пределах $3- $4 за кв. м/месяц (85-110 грн за кв. м/месяц). В то время, как арендные ставки в помещениях класса находились в пределах $2,3-$3 за кв. м/месяц (60-80 грн за кв. м/месяц).
В общем, 2017 год обещает быть активным годом для рынка складской недвижимости. Учитывая существование значительного объема неудовлетворенного спроса на рынке, мы ожидаем, что этот спрос, вероятно, реализуется до конца года. Это, в свою очередь, приведет к снижению средней рыночной вакантности и постепенного роста арендных ставок.
