Как спасаются рьяные застройщики
Как выглядит сейчас рынок
Так, в 2016 году на столичный рынок поступило более 20 тыс. квартир, и еще столько же поступило только за первое полугодие 2017 года, а реальный уровень сделок на первичном рынке колеблется в пределах 3-5 тыс. квартир в зависимости от месяца. И это с учетом так называемого спекулятивного спроса, когда квартиры приобретаются на ранних этапах строительства по низкой цене, с целью дальнейшей продажи по более высокой.
Динамика рынка говорит о том, что Киев, как и большинство областных центров охвачены строительным бумом. Учитывая взятую застройщиками скорость освоения участков, разрыв между спросом и предложением будет только увеличиваться.
Очевидно, что продажа уже готовых объектов, тех, что находятся в процессе строительства и тех, что только проектируются – будет растянута во времени на длительный период. За это время могут снизиться цены на квартиры, может девальвировать национальная валюта, а сама площадка будет требовать регулярных капиталовложений в виде платы за землю и охрану, а также эксплуатационных расходов.
Откуда деньги? Вопрос наличия денег у покупателей остается открытым. По мнению ведущих украинских экономистов, на руках у населения от $50 до $80 млрд. Из-за нестабильной работы банковского сектора и растущей статистики квартирных краж наши граждане опасаются хранить деньги на депозитах или "под подушками". Это заставляет людей инвестировать в квадратные метры. Вот только никто не знает, сколько из этого "запаса" уже вложено и сколько еще люди готовы вложить.
В недвижимости главное: место, место и еще раз - место!
Работа девелоперов усложняется еще и тем, что свободных территорий в популярных локациях практически не осталось. Отдаленные территории непривлекательны – там отсутствуют транспортная и инженерная инфраструктуры. А их освоение равносильно созданию нового города посреди пустыни.
Охота за подходящим местом вынуждает застройщиков заниматься "редевелопментом". Для этого приходится выкупать старые общественные, промышленные или складские здания, сносить их и возводить на участках современные жилые комплексы.
В условиях, когда предложение превышает спрос, у покупателя появляется опасное для застройщиков "оружие" – право выбора. Обыденной серой коробкой из пенобетона без паркинга и зон отдыха уже никого не впечатлить.
Позиционирование жилого комплекса – его современность, функциональность, качество строительных материалов, развитость внутренней инфраструктуры, а также набор сервисных услуг для его жителей определяет популярность ЖК у покупателей.
Строить вовремя и в рамках бюджета
В битве застройщиков за деньги частных инвесторов концепция и позиционирование жилого комплекса актуальны только здесь и сейчас. Уже завтра ЖК легко может утратить свою привлекательность.
Именно по этой причине появляются такие интересные жилые комплексы, как Rybalsky, Signature, Taryan Towers, Skyline, Chicago Central House, Obolon Residences, Manhattan City и многие другие. А с их билбордов нас манят многообещающие слоганы: "Закончим через 6 месяцев", "Введем в эксплуатацию до 1 января" и т.п. Для того, чтобы сдержать данное обещание, нужно уметь строить вовремя и в рамках бюджета.
Но как это сделать? Ответ прост: "Нанять или воспитать профессионального менеджера проекта".
Укоренившийся образ «решалы» вопросов с местными властями и человека-прораба, который покрывает нецензурной бранью линейных руководителей на стройке, давно уже не соответствует требованиями времени.
Дефицит отсутствия знаний в области профессионального управления строительными проектами приводит к тому, что сроки ввода в эксплуатацию переносятся либо стройка и вовсе останавливается.
А позиция "сначала строим, а потом решаем проблемы" приводит к появлению домов-монстров с заниженным классом последствий и увеличенной этажностью.
Пропуская фазу предварительного анализа, застройщики начинают возводить свои объекты без утвержденной градостроительной документации на магистральных инженерных сетях, в охранных зонах водоёмов или в историко-культурных зонах города. Все это делает ввод объекта в эксплуатацию практически невозможным. И таких примеров в нашей стране – масса.
Геном проектного менеджера
Кроме понимания основ градостроительной документации (детальные и генеральные планы), азов землеустройства и кадастра, а также правил ввода объектов в эксплуатацию, проектный менеджер в строительстве должен обладать такими навыками:
- Уметь формулировать перед стартом проекта точно определенный результат (продукт проекта). Обеспечивать ясность в понимании деталей такого результата у всех заинтересованных сторон. И нести за него полную ответственность
- Проактивно работать с рисками. Идентифицировать их на этапе бизнес-плана, измерять количественно и качественно, оценивать влияние на цели проекта. При составлении плана реагирования, там, где это уместно, – передавать риск страховой компании либо Подрядчику. И непрерывно мониторить риски на протяжении всего жизненного цикла проекта
- Понимать логику управления проектами: процессы, области знаний, обязанности и роли участников проекта (спонсор, заказчик, подрядчик, пользователь, команда проекта)
- Уметь считать ожидаемое денежное значение, проводить анализ затрат и выгод, а также управлять стройкой по методу освоенного объема
- Определять критический путь проекта или его критическую цепь. Знать, как и куда нужно вставить буферы и резервы по времени и деньгам для предотвращения срыва сроков, перерасхода средств и соблюдения графика финансирования работ проекта
- Знать, как выбрать и замотивировать Подрядчиков, какой формы контракт им лучше предложить (time&material, fixed-price и т.д), и инспектировать качество работ
- А по завершении, для устойчивого развития культуры управления проектами в компании девелопера, предоставлять спонсору отчет с извлеченными уроками: анализ отклонений; реализовавшиеся риски, угрозы и возможности; а также возникшие проблемы и способы их решения
Тут вам – не Америка
Коллективы большинства девелоперов сформированы в основном за счет прорабов из старой советской школы, которые обычно говорят: "У нас этот ваш проджект-менеджмент не пройдет. Тут вам – не Америка".
Этот спор аналогичен спору о том, на чем лучше умножать цифры, на деревянных счётах или на калькуляторе. Тот, кто никогда не работал на калькуляторе, будет утверждать, что нет инструмента для умножения лучше, чем счеты, а все остальное – не пройдет. И это – нормально, люди инертны, такова наша природа.
Время и рынок уже изменяют парадигмы мышления. В борьбе за покупателя победит только тот, кто будет в числе первых. Компании, которые смогли перестроится, прямо сейчас создают свои проектные офисы и обучают проектных менеджеров, но им приходится сталкиваться с проблемой дефицита знаний в этой области. И часто это напоминает ходьбу по минному полю, ведь, к сожалению, управлять строительными проектами в украинских реалиях в наших ВУЗах не учат.
