Як рятуються завзяті забудовники
Як виглядає зараз ринок
Так, в 2016 році на столичний ринок надійшло понад 20 тис. квартир, і ще стільки ж надійшло тільки за перше півріччя 2017 року, а реальний рівень угод на первинному ринку коливається в межах 3-5 тис. квартир залежно від місяця. І це з урахуванням так званого спекулятивного попиту, коли квартири купуються на ранніх етапах будівництва за низькою ціною, з метою подальшого продажу за вищою.
Динаміка ринку говорить про те, що Київ, як і більшість обласних центрів охоплені будівельним бумом. З огляду на взяту забудовниками швидкість освоєння ділянок, розрив між попитом і пропозицією буде тільки збільшуватися.
Очевидно, що продаж вже готових об'єктів, тих, що знаходяться в процесі будівництва і тих, що тільки проектуються – буде розтягнутий в часі на тривалий період. За цей час можуть знизитися ціни на квартири, може девальвувати національну валюту, а сама майданчик вимагатиме регулярних капіталовкладень у вигляді плати за землю та охорону, а також експлуатаційних витрат.
Звідки гроші? Питання наявності грошей у покупців залишається відкритим. На думку провідних українських економістів, на руках у населення від $50 до $80 млрд. Через нестабільну роботу банківського сектора і зростаючої статистики квартирних крадіжок наші громадяни побоюються зберігати гроші на депозитах або "під подушками". Це змушує людей інвестувати в квадратні метри. Ось тільки ніхто не знає, скільки з цього "запасу" вже вкладено і скільки ще люди готові вкласти.
У нерухомості головне: місце, місце і ще раз – місце!
Робота девелоперів ускладнюється ще й тим, що вільних територій в популярних локаціях практично не залишилося. Віддалені території непривабливі – там відсутні транспортна та інженерна інфраструктури. А їх освоєння рівносильно створенню нового міста посеред пустелі.
Полювання за відповідним місцем змушує забудовників займатися "редевелопментом". Для цього доводиться викуповувати старі суспільні, промислові або складські будівлі, зносити їх і будувати на ділянках сучасні житлові комплекси.
В умовах, коли пропозиція перевищує попит, у покупця з'являється небезпечна для забудовників «зброя» – право вибору. Повсякденною сірою коробкою з пінобетону без паркінгу і зон відпочинку вже нікого не вразити.
Позиціонування житлового комплексу – його сучасність, функціональність, якість будівельних матеріалів, розвиненість внутрішньої інфраструктури, а також набір сервісних послуг для його жителів визначає популярність ЖК у покупців.
Будувати вчасно і в рамках бюджету
У битві забудовників за гроші приватних інвесторів концепція і позиціонування житлового комплексу актуальні тільки тут і зараз. Вже завтра ЖК легко може втратити свою привабливість.
Саме з цієї причини з'являються такі цікаві житлові комплекси, як Rybalsky, Signature, Taryan Towers, Skyline, Chicago Central House, Obolon Residences, Manhattan City і багато інших. А з їх білбордів нас ваблять багатообіцяючі слогани: "Закінчимо через 6 місяців", "Введемо в експлуатацію до 1 січня" і т.п. Для того, щоб стримати дану обіцянку, потрібно вміти будувати вчасно і в рамках бюджету.
Але як це зробити? Відповідь проста: "Найняти або виховати професійного менеджера проекту".
Укорінений образ «рішали» питань з місцевою владою і людини-виконроба, який покриває нецензурною лайкою лінійних керівників на будівництві, давно вже не відповідає вимогами часу.
Дефіцит відсутності знань в області професійного управління будівельними проектами призводить до того, що терміни введення в експлуатацію переносяться або будівництво і зовсім зупиняється.
А позиція "спочатку будуємо, а потім вирішуємо проблеми" призводить до появи будинків-монстрів із заниженим класом наслідків і збільшеною поверховістю.
Пропускаючи фазу попереднього аналізу, забудовники починають зводити свої об'єкти без затвердженої містобудівної документації на магістральних інженерних мережах, в охоронних зонах водойм або в історико-культурних зонах міста. Все це робить введення об'єкта в експлуатацію практично неможливим. І таких прикладів в нашій країні – безліч.
Геном проектного менеджера
Крім розуміння основ містобудівної документації (детальні і генеральні плани), азів землеустрою і кадастру, а також правил введення об'єктів в експлуатацію, проектний менеджер в будівництві повинен володіти такими навичками:
- Вміти формулювати перед стартом проекту точно визначений результат (продукт проекту). Забезпечувати ясність в розумінні деталей такого результату у всіх зацікавлених сторін. І нести за нього повну відповідальність.
- Проактивно працювати з ризиками. Ідентифікувати їх на етапі бізнес-плану, вимірювати кількісно і якісно, оцінювати вплив на цілі проекту. При складанні плану реагування, там, де це доречно, – передавати ризик страховiй компанії або підряднику. І безперервно моніторити ризики протягом усього життєвого циклу проекту
- Розуміти логіку управління проектами: процеси, галузі знань, обов'язки і ролі учасників проекту (спонсор, замовник, підрядник, користувач, команда проекту)
- Вміти рахувати очікуване грошове значення, проводити аналіз витрат і вигод, а також керувати будівництвом по Методу освоєного обсягу
- Визначати критичний шлях проекту або його критичну ланцюг. Знати, як і куди потрібно вставити буфери і резерви за часом і грошима для запобігання зриву термінів, перевитрати коштів і дотримання графіка фінансування робіт проекту.
- Знати, як вибрати і мотивувати підрядників, якої форми контракт їм краще запропонувати (time&material, fixed-price і т.д), і перевіряти якість робіт.
- А по завершенні, для стійкого розвитку культури управління проектами в компанії девелопера, надавати спонсорові звіт з отриманих уроків: аналіз відхилень; реалізовані ризики, загрози та можливості; а також проблеми, що виникли і способи їх вирішення
Тут вам – не Америка
Колективи більшості девелоперів сформовані в основному за рахунок виконробів зі старої радянської школи, які зазвичай говорять: "У нас цей ваш проджект-менеджмент не пройде. Тут вам – не Америка".
Ця суперечка аналогічна суперечці про те, на чому краще множити цифри, на дерев'яній рахівниці або на калькуляторі. Той, хто ніколи не працював на калькуляторі, буде стверджувати, що немає інструменту для множення краще, ніж рахівниця, а все інше – не пройде. І це – нормально, люди інертні, така наша природа.
Час і ринок вже змінюють парадигми мислення. У боротьбі за покупця переможе тільки той, хто буде в числі перших. Компанії, які змогли перебудується, прямо зараз створюють свої проектні офіси і навчають проектних менеджерів, але їм доводиться стикатися з проблемою дефіциту знань в цій області. І часто це нагадує ходьбу по мінному полю, адже, на жаль, керувати будівельними проектами в українських реаліях в наших ВНЗ не вчать.
