Особливо це стосується сфер девелопменту, інвестування та державно-приватного партнерства в житловому будівництві. Серед них — Закон України 4080-IX, який уже набрав чинності, та законопроєкт 12377, що наразі перебуває на розгляді у Верховній Раді.
Ці ініціативи мають на меті радикально змінити сегмент соціального житла в Україні, зробивши його більш привабливим для приватних інвесторів, адже зрозуміло, що держава самостійно навряд чи зможе забезпечити житлом усіх, хто цього потребує.
Ключові аспекти, що пропонуються:
1. Запровадження операторів доступного житла. Передбачається створення спеціалізованих операторів (як державних, так і приватних), які відповідатимуть за будівництво та управління соціальним житлом. Це дає можливості для бізнесу виходити на ринок із новими житловими проєктами, заручатися державною підтримкою та користуватися спеціальними умовами фінансування. Однак варто зауважити, що потенційні пільги, передбачені в поточній редакції, не здаються надто привабливими для бізнесу та на цьому етапі не містять достатньо конкретики.
2. Створення револьверних фондів. Важливим нововведенням є запровадження револьверного фонду, до якого спрямовуватимуться кошти з оренди та викупу державного та комунального соціального житла. Ці кошти можуть бути використані лише для обслуговування наявного житла та будівництва нового. Отже, чим більше діючого соціального житла, тим більше можна буде збудувати нового без додаткового навантаження на бюджет.
3. Залучення приватного сектору до оренди соціального житла. Планується, що соціальне житло надаватиметься не лише державою, а і приватними власниками. Власники житла зможуть одержувати державні гарантії щодо оренди своїх квартир соціально вразливими категоріями населення, що забезпечить їм стабільний дохід. Державі варто запропонувати власникам нерухомості щонайменше зіставні з комерційною орендою умови, щоб ця модель була дієва.
4. Можливість викупу соціального житла в приватну власність. Орендарі соціального житла за умови дотримання низки умов матимуть право викупити таке житло в приватну власність на пільгових умовах. Це істотна зміна, адже зараз викуп соціального житла прямо заборонений. Це може посприяти тому, що мешканці обережніше ставитимуться до помешкання, яке, можливо, колись перейде у їхню власність.
5. Єдина інформаційно-аналітична житлова система. Створення єдиної інформаційної системи для обліку об'єктів нерухомого майна, які використовуються або можуть бути переобладнані для проживання внутрішньо переміщених осіб, надасть можливість систематизувати інформацію про такі об'єкти. У майбутньому на базі цієї системи буде забезпечено прозорий процес приймання заяв та розподілу соціального житла серед тих, хто його потребує.
6. Реєстрація права оренди в Державному реєстрі речових прав. Оренда житла, що належить приватним власникам, підлягатиме обов’язковій реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Це вимагає залучення нотаріуса або державного реєстратора та дає змогу вивести ці правовідносини з тіні в контексті оподаткування. Це, відповідно, може збільшити собівартість оренди, яку орендодавці зі свого боку закладатимуть у вартість оренди. Ймовірно, орендодавці також будуть ретельніше підходити до вибору орендарів, оскільки розірвати такі договори стане складніше, що також вплине на вартість оренди.
Підсумки та перспективи
Залучення приватного капіталу до цього сектору виглядає багатообіцяльним. Якщо вдасться створити інвестиційно привабливі умови для бізнесу, готового інвестувати в соціальне житло, це може стати дієвим механізмом для запровадження ефективної моделі. Однак наразі бракує конкретики щодо того, які саме переваги держава готова запропонувати бізнесу, щоб заохотити девелоперів перейти до будівництва соціального житла замість комерційного.
Ідея створення револьверних фондів виглядає перспективною для державних та комунальних програм, принаймні для великих міст. Однак для швидкого старту необхідні значні капіталовкладення в будівництво перших будинків, і для цього, ймовірно, будуть залучатися кошти партнерів.
Подібні моделі успішно працюють у багатьох європейських країнах, і після зменшення воєнних ризиків є велика ймовірність, що європейські компанії, що працюють із соціальним житлом, почнуть виходити на український ринок.
Обов’язкова реєстрація права оренди, безумовно, позитивно вплине на сплату податків з подібної діяльності, але з іншого боку, імовірно може призвести й до збільшення орендної плати для мешканців.