Чотири пріоритети на п’ять років: Чи можливі земельні відносини без корупції?

Згідно з даними дослідження НАЗК, понад 44% населення стикаються із корупцією при зверненні за послугами у сфері будівництва та земельних відносин.

Непрозорі земельні процедури створюють критичні ризики для бізнесу — підвищують вартість капіталу, затримують будівництво тощо. Відсутність чітко оформлених прав і прозорих угод блокує інвестиції, а непрозора приватизація зменшує податкові надходження громад.

Крім того, новий звіт ГО «Разом проти корупції» зафіксував певний прогрес у виконанні Державної антикорупційної програми (ДАП) у сфері земельних відносин у 2023−2025 роках.

Наприклад, Уряду вдалося підготувати правову й технічну базу для ринкової масової оцінки земель сільськогосподарського призначення, провести незалежну оцінку стану національної кадастрової системи, відновити пілотний проєкт щодо реєстрації земельних ділянок безпосередньо інженерами-землевпорядниками без «чиновницького посередництва».

Проте фундаментальні ризики щодо земельних відносин не вирішені, як-от: відсутність чітких регламентованих процедур та заширокі дискреційні повноваження посадовців при прийнятті рішень про формування земельних ділянок, непрозора роздача державних земель, немає вимоги на рівні закону передавати всі комунальні землі через електронні аукціони, відсутність стратегії цифровізації у земельній сфері, що призводить до тривалих і дорогих процедур із надмірною дискрецією тощо.

Загалом виконання заходів так званого «земельного блоку» ДАП просувалося повільно: станом на липень 2025 року було реалізовано лише трохи більше п’ятої частини запланованих дій, а деякі взагалі не почали.

Наразі НАЗК та експерти обговорюють пріоритети антикорупційної реформи у земельних відносинах на найближчі 5 років. Для їх досягнення потрібні повна цифрова прозорість, чіткі правила управління, гармонізація зі стандартами ЄС та моніторинг земельних відносин.

Повна цифрова прозорість

Публічно-правові обмеження на землю мають бути доступними у публічних цифрових реєстрах онлайн 24/7, замість бути «прихованими» у паперових довідках, що зберігаються у кабінетах органів влади. Для цього необхідна обов’язкова реєстрація кожного обмеження з уніфікованими метаданими (правова підстава, межі, строк дії, відповідальний орган) та інтегрування даних з Держземкадастром та іншими пов’язаними реєстрами.

Функціонал має дозволяти перегляд інформації аж до рівня конкретної території та ділянки, будь-які внесені зміни повинні фіксуватися та залишати слід у системі, а обмін між системами має відбуватися автоматично через програмний інтерфейс, щоб усі інші реєстри також оновлювалися одночасно. Безумовно, заходи захисту даних мають застосовуватися до всіх інформаційних систем, що опрацьовують публічні дані про землю: багаторівневий доступ, маскування конфіденційних об'єктів, реєстрація всіх запитів.

Результат простий: інвестор, громада та держава бачитимуть одне й те саме, без «ручного регулювання» використання земель.

Запровадження ефективної цифровізації у земельній сфері потребує технічних фахівців, надійної сучасної інфраструктури та взаємопов'язаних баз даних, що забезпечують безперебійний обмін інформацією. Відтак вкрай важливими є технічна модернізація шляхом реінжинірингу Національної кадастрової системи, а також наповнення Адресного реєстру та Містобудівного кадастру із забезпеченням повної взаємодії між усіма трьома системами, а також із ДРРП.

Чіткі правила управління

Можливості для корупції істотно менші, коли є чіткі та цифровізовані процедури, які не залишають місця для «ручних» втручань. Зміна цільового призначення землі має проходити за єдиним чеклістом і в межах чіткої ієрархії планування (від комплексного плану громади до детального плану). Усі дії розпорядження державною чи комунальною землею мають здійснюватися через конкурентні електронні аукціони, за винятком чітко визначених й обґрунтованих випадків, пов’язаних з питаннями нацбезпеки. Надзвичайні відступи в період відбудови мають автоматично втрачати чинність через два роки, якщо його не буде переглянуто та повторно ухвалено відповідно до стандартних процедур.

Державний земельний банк задуманий, щоб оживити мертвий капітал державних земель, але без закону про передачу надлишків через Prozorro. Продажі гектари й далі простоюватимуть у тіні або вибуватимуть із державної власності за позаконкурсними схемами. Єдиний вихід — незалежне управління, повна публічність угод і виключно аукціони, що захистить національні інтереси та активи українців.

Коли правила однакові для всіх і забезпечуються комп’ютерним алгоритмом, а не телефонним дзвінком, дискреційність стає винятком, а доступ для всіх із конкуренцією за найкращу пропозицію — нормою.

Гармонізація з нормами ЄС

Земельна політика України має «говорити тією ж мовою», що і європейське право. Просторові дані мають бути сумісними зі стандартами на кшталт INSPIRE. Містобудівні рішення мають узгоджуватися з екологічними та пам’яткоохоронними вимогами. Методологія масової оцінки всіх земель повинна здійснюватися за міжнародними стандартами з урахуванням якості земель, їхнього розташування, доступу до інфраструктури та екосистемних факторів. Впровадження ринкової масової оцінки замість нормативних значень, які не відображають реальної вартості землі, сприятиме збалансуванню доходів місцевих бюджетів від оподаткування земель, а компенсації при вилученні землі будуть нараховуватися за прозорою методикою з незалежним переглядом.

Такі практики, як безоплатна приватизація, також мають відійти в минуле, адже вільних земельних ділянок не вистачає на всіх, а процес їхнього розподілу стає непрозорим. Це створює ситуацію, коли законодавчо задеклароване право більшості громадян залишається нереалізованим. Гірше того, це призводить до виснаження державних земель і ресурсів, які більше не можуть бути використані для розвитку громад.

Моніторинг земельних відносин

Система ефективного моніторингу земельних відносин може стати одним із найдієвіших антикорупційних інструментів. Якщо громадяни та бізнес бачитимуть відкриті дані про те, хто і на яких умовах користується комунальними чи державними землями, за якою ціною земля продається або здається в оренду, вони матимуть уявлення про розвиток ринку земель, тоді як можливості для зловживань суттєво зменшаться.

Наприклад, публічність дозволяє швидко виявляти випадки, коли державна земля передається за цінами, що значно нижчі від ринкових, або коли податки й орендна плата не поповнюють місцеві бюджети у належному обсязі. Публічний портал моніторингу має також відображати рішення органів місцевого самоврядування щодо зміни цільового призначення земель, управління державними та комунальними активами, дотримання режимів охорони об'єктів природно-заповідного фонду, цінних ґрунтів або пам’яток культурної спадщини. Таким чином моніторинг перетворюється не лише на джерело статистики, а й на реальний запобіжник корупційних практик і гарантію більшої довіри суспільства та інвесторів до земельної політики держави.

Що це дає Україні?

Прозорі та інтегровані кадастри дадуть чітку відповідь, де можна будувати й хто володіє землею, забезпечуючи громадянам контроль за своїми правами. Єдині правила управління та електронні аукціони усунуть тіньові схеми розпорядження держземлею. Ефективна система моніторингу забезпечить прозорість і контроль за ринком земель.