Идея создания единого государственного земельного банка звучала еще задолго до полномасштабного вторжения, и уже тогда это было обусловлено низкой эффективностью использования сельхозземель, запущенностью участков в государственной собственности и широким влиянием теневого рынка аренды земли. Сегодня, на пороге четвертого года войны, возможность ежегодно пополнять бюджет на миллиарды гривен за счет прозрачной и конкурентной субаренды госземель стала главной причиной запуска «Земельного банка».

До сих пор государственными земельными участками сельхозназначения распоряжаются семь учреждений: Национальная академия наук Украины, Минэкономики, Минобразования, Минобороны, Пенитенциарная служба, Гослесагентство и непосредственно Фонд госимущества. После принятия новой законодательной базы, а именно 一 Закона 3272-IX «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно повышения эффективности использования земель сельскохозяйственного назначения государственной собственности» и Распоряжения Кабмина № 541-р «Об изъятии и передаче земельных участков в постоянное пользование без изменения целевого назначения», 一 новым арендатором государственных сельхозземель стало ООО «Госзембанк», которое на 100% принадлежит государству.

Теперь вместо 1% от нормативно-денежной оценки арендная ставка «Государственного земельного банка» за пользование государственными сельхозземлями составляет 12%, из которых 90% стартовой цены аренды будут направлены в государственный бюджет и 10% 一 в местные бюджеты.

Фото: Презентация проекта «Земельный банк» от Фонда государственного имущества Украины

Только за первый месяц работы «Госзембанка» в системе «Прозорро.Продажи» провели 93 аукциона, на которых выставили 4 695 гектаров земель. Финальная сумма победных ставок по этим торгам составляет 139 млн грн в год без учета НДС. Известно, что последние аукционы проводились в Житомирской, Кировоградской, Хмельницкой и Винницкой областях. Общая площадь участков, которые были выставлены на торги в этих регионах, составила почти 430 га, а во время торгов их стоимость выросла в среднем в 9,3 раза.

Как работают новые онлайн-аукционы, кто может принять в них участие и в чём преимущества «Земельного банка» для фермеров, общественности и государства в целом 一 разбираемся дальше.

Причины создания «Земельного банка»

О создании земельного банка говорили еще в 2012 году и даже разработали законопроект, который предусматривал создание учреждения «Государственный земельный банк» и передачу в его уставный капитал государственных земель. Однако из-за политических баталий в парламенте нардепы сначала приняли закон и в том же году постановлением отменили результаты голосования, поэтому он так и не был воплощен.

Идее предшествовали громкие и многочисленные коррупционные скандалы с теневым использованием государственных сельхозземель, на чем обогащалось руководство учреждений, которые этими землями распоряжались. Сейчас встал вопрос вывода в прозрачное управление государственных земель, прибыль от которых будут получать прежде всего государственный и коммунальные бюджеты, а не отдельные управленцы. Кроме того, прозрачное управление должно предусматривать и открытый доступ населения к сведениям обо всех государственных сельскохозяйственных участках.

Фото: Презентация проекта «Земельный банк» от Фонда государственного имущества Украины

По состоянию на сегодняшний день государство владеет примерно 806 тыс. га сельхозземель в Украине, из которых 386 тыс. га находятся в управлении ФГИУ, 277 тыс. га — Национальной академии аграрных наук, почти 100 тыс. га — Минюста и Минобразования, и другими 40 тыс. га участков распоряжаются центральные органы исполнительной власти, перечисленные выше. Отсутствие четкого взаимодействия и прозрачных инструментов управления государственными участками приводило к постоянному формированию запрещенных схем, позволяющих отчуждать землю или передавать ее в бесплатное постоянное пользование.

Сначала государство передает земельные участки в аренду ООО «Госзембанк», которое на 100% принадлежит государству и образовано на основе бывшего ГП «Фонд аграрных инвестиций». Оно, в свою очередь, выставляет права субаренды на эти участки на аукционы. Стартовая цена субаренды обычно составляет 12% от нормативной денежной оценки земли, а срок субаренды может достигать 14 лет для однолетних насаждений и до 25 лет для многолетних. Такой подход обеспечивает прозрачность и конкурентность процесса распоряжения государственными землями сельскохозяйственного назначения. Также это позволяет фермерам планировать долгосрочное и ответственное пользование землей.

С принятием нового закона, регулирующего сдачу государственных сельхозземель в субаренду, стоимость пользования землей прекратила контролироваться чиновниками, зато теперь ее устанавливает рынок на основе уровня честной конкуренции между самими аграриями, которые соревнуются за право взять государственные сельхозземли в субаренду у «Земельного банка».

Отдельным условием запуска «Земельного банка» стало обеспечение равных возможностей и прозрачных условий для участия в аукционах государственной онлайн-системы «Прозорро.Продажи» всех участников рынка, учитывая мелких аграриев. В частности, для этого аукционы запускаются постепенно, не более чем пять за один раз, что позволяет снизить нагрузку на небольшие агропредприятия, которые не всегда имеют потенциал и ресурсы для подачи документов на субаренду.

Сегодня участие в новых аукционах, доступных на сайте «Прозорро.Продажи», могут принять физические и юридические лица, заинтересованные в долгосрочной субаренде земель, и для этого им нужно:

• Выбрать лот в системе «Прозорро.Продажи»;
• Зарегистрироваться на электронной площадке, подключенной к системе;
• Подать заявку на участие;
• Загрузить необходимые документы через личный кабинет;
• Оплатить регистрационный и гарантийный взносы.

Пошаговая инструкция участия в торгах есть на официальном сайте проекта «Земельный банк».

Какие проблемы решит «Земельный банк»?

Всех выгодополучателей от субаренды государственных сельхозземель можно условно разделить на две категории:

— Фермеры и агропредприятия, а также те, кто только планирует открывать такой бизнес;

— Государственный бюджет и территориальные громады.

Запуск проекта «Земельный банк» приносит выгоду прежде всего государственному бюджету. Кроме того, местные громады также получают увеличенные поступления в свои бюджеты благодаря прозрачным аукционам, повышающим стоимость субаренды земли.

Частью работы ООО «Госзембанк» является также создание и администрирование единой базы данных всех государственных земель сельхозназначения. Благодаря этой базе землевладельцы и арендаторы теперь могут быстро находить свободные участки и видеть всю необходимую информацию о ней для принятия решения о ее субаренде.

Интерактивная карта интегрирована с системой «Прозорро.Продажи», поэтому как только участок передается в субаренду, это автоматически отображает карта, таким образом обеспечивая актуальность сведений для пользователя. Сейчас карта отображает 100 тысяч гектаров в 20 областях Украины, которые уже готовятся к аукционам. Поэтому каждый потенциальный арендатор может выбрать участок и готовиться к аукциону.

На интерактивной карте благодаря цветным фильтрам можно увидеть статус государственного участка:

Инфографика: Карта «Госзембанка»

• Синим — участки, включенные в первый пул для субаренды.
• Фиолетовым — выставленные на аукцион через «Прозорро.Продажи».
• Красным — аукционы, которые уже состоялись, и продолжается оформление протоколов.
• Зеленым — подписаны документы, участки находятся в субаренде.

Пользователи могут выбрать определенную область, район или громаду, и увидеть площадь, стартовую цену и текущий этап аукциона и т. п.

Для экономики страны в целом «Земельный банк» обеспечивает прозрачность в сфере землепользования, что сделает Украину более привлекательной для инвесторов. Улучшение доступа к землям поможет привлечь дополнительные инвестиции в агросектор и развитие сельской инфраструктуры через самое главное для наших партнеров, а именно — детенизацию государственных сельхозземель.

Будущее «Земельного банка»

Сейчас в ООО «Государственный земельный банк» прогнозируют потенциальные поступления в бюджет в размере 8 млрд грн/год.

По его словам, перспективы проекта чрезвычайно широки, и это, в частности:

• прозрачные правила игры на рынке субаренды земли и открытые аукционы, которые делают Украину более привлекательной для инвесторов, будут способствовать привлечению капитала и модернизации аграрного сектора;
• ежегодное привлечение в государственный бюджет около 8 млрд грн и направление этих средств на финансирование важнейших потребностей государства, в частности, укрепление обороноспособности, социальную защиту населения и восстановление инфраструктуры.

Однако, резюмируя, Алексей Соболев признается, что запуск «Земельного банка» был длительным и непростым процессом, и впереди еще много работы с парламентариями и членами правительства. В последние годы сделано немало — постепенно изменили нормативные акты, осуществили учет сельхозземель, приняли профильный закон, внесли изменения в Налоговый кодекс, запустили земельную реформу и, наконец, — создали систему прозрачных и открытых онлайн-аукционов «Прозорро.Продажи», которые гарантируют равные условия торгов для каждого.

«Практически все аукционы за несколькими исключениями были успешными, аграрии продемонстрировали большой спрос на предложенные участки. Прозрачность процесса стимулировала привлечение к торгам 283 предпринимателей — именно таким было количество уникальных участников аукционов за первый месяц. Это только начало и впереди мы ожидаем еще сотни успешных аукционов и суммы доходов от субаренды, которые будут измеряться миллиардами гривен», — отмечает первый заместитель министра экономики Украины.

Следующим этапом развития проекта «Земельный банк» является создание новых государственных операторов, ответственных за управление сельскохозяйственными землями. Эти операторы будут получать государственные земли в аренду сроком до 50 лет и готовить необходимую документацию.

После этого земельные участки будут передаваться в субаренду аграрным предприятиям через открытые онлайн-аукционы «Прозорро.Продажи», что позволит аграриям из всех регионов Украины иметь равные возможности для участия в аукционах и стимулировать развитие аграрного сектора за счет привлечения новых инвестиций.

Ожидается, что реализация этого этапа проекта обусловит увеличение поступлений в государственный и местные бюджеты, повышение эффективности использования земельных ресурсов и создание новых рабочих мест в сельской местности. Кроме того, это будет способствовать развитию местных громад и улучшению инфраструктуры в аграрных регионах.

Материал подготовлен благодаря поддержке Американского народа и содействию Британского народа, оказанным через Агентство США по международному развитию (USAID) при поддержке Департамента международного развития Великобритании (UKaid). Содержание материалов является ответственностью авторов и не обязательно отражает взгляды USAID, правительства Соединенных Штатов Америки, UKaid или правительства Соединенного Королевства