Как завершить долгострой и сколько это стоит
Чтобы закончить один замороженный жилой дом, необходимо от 3-х до 5-ти млн долларов. Есть ли шанс у 15 тысяч обманутых инвесторов стать владельцами собственного жилья?
Рынку нужен закон, который бы решил проблему долгостроев. Данная фраза уже изрядно приелась, ведь этот вопрос до сих пор далек от решения. Бойкие обсуждения недавно представленного законопроекта, разработанным профильным министерством, еще раз продемонстрировали, что пока ни исполнительная, ни законодательная власти не нашли реальных механизмов, чтобы полтора десятка тысяч обманутых инвесторов все же стали владельцами собственного жилья.
Но в некоторых случаях застройщики, девелоперы пытаются сами решить эту проблему, предлагая рынку, скажем так, «полевой» опыт, который может пригодиться не только другим компаниям, а лечь в основу необходимого законодательного акта.
Сколько нужно денег
По нашим данным, чтобы закончить один замороженных жилой дом, необходимо от 3-х до 5-ти млн долларов. При этом стоит понимать, что большая часть этих средств — 50−60% - застройщик должен выделить на строительство, не рассчитывая на средства будущих покупателей. Иными словами, застройщик должен быть готов вкладывать и вкладывать, не ожидая скорой прибыли.
Кроме этого, застройщик должен обладать соответствующим опытом в завершении таких проектов. Приведу пример долгостроя на ул. Семьи Кульженко, 22. Две девелоперских компании Citex Development и Perfect Group рассмотрели всю историю долгостроя, которая, к слову, тянется с 2004 года, и приняли партнерское решение завершить этот проект и построить многофункциональный жилой комплекс нового для рынка формата «live-work-play». Помимо финансирования строительства, распределенного между партнерами, стоит напомнить об опыте Perfect Group, которая реализовала уже 4 долгостроя в Киеве, Чернигове, Борисполе и Броварах.
Аудит объекта
Наличие средств и опыта в достройке замороженных объектов — это весомая, но не основная часть вхождения девелоперов в долгострой. Есть еще целый ряд важных и емких процессов, которые нужно учесть, чтобы завершить строительство.
Во-первых, это технический аудит. У всех замороженных объектов разная степень «готовности»: где-то возведен каркас из нескольких этажей, а где-то лишь подготовлен котлован. Технический аудит позволяет определить реальное техническое состояние объекта и возможные риски для дальнейшей его достройки. Он включает исследование конструктивных элементов объекта, внутренних сетей, степени изношенности оборудования, реальных сроков введения в эксплуатацию и другое, а также возможность корректировки проекта для привлечения спроса.
Также необходимо провести тщательный юридический аудит, а это анализ площадки под строительство (нет ли каких-либо запретов, судебных разбирательств, которые станут преградой для завершения строительства). Второй составляющей юридической проверки является определение количества пострадавших инвесторов, претендующих на квартиры в будущем доме. Это касается, прежде всего, анализа платежек, подтверждающих внесенную оплату за будущую квартиру.
В объекте по ул. Семьи Кульженко, 22 недостроенными оказались 2 жилых дома: в одном из них, 16-этажном, уже выгнана «коробка», а во втором строительство остановилось на отметке 4-го этажа. Количество обманутых инвесторов превышает 200 человек. Был проведен технический и юридический аудит проекта, составлена смета строительства. И в конце декабря девелоперы вместе с землепользователем и представителями генподрядчика провели информационную встречу с пострадавшими инвесторами. Ключевой вопрос заключался в том, чтобы установить доверие к новым участникам стройки, чтобы сам процесс строительства шел четко по графику и не возникало никаких юридических препятствий.
Все понимают, что с людьми нужно разговаривать и слышать их потребности, быть открытыми к предложениям. Поэтому было решено подготовить трехсторонний меморандум, который бы учел, прежде всего, интересы инвесторов, а также закрепил ответственность девелоперов за своевременную сдачу объекта.
Изменения концепции объекта
Большинство долгостроев, которые принято так называть, строились во времена, когда спрос в 2−2,5 раза превышал предложение. Кроме этого, покупатель не был настолько требовательным, как сейчас: ведь главное для него было решение жилищного вопроса.
Но ситуация в корне изменилась. Сейчас вряд ли найдется покупатель, который бы отказался жить в современном жилом комплексе с развитой инфраструктурой: со встроенными торговыми площадями, детским садиком, вместительным паркингом, сквером или парком на территории.
Поэтому важной частью подготовительных работ для застройщика также является пересмотр концепции объекта, создание привлекательных для покупателя условий для жизни.
Например, Citex Development и Perfect Group разработали проект многофункционального жилого комплекса нового формата «live-work-play», составляющей частью которого и станут 2 недостроенных дома. Здесь будет лобби с зоной ожидания и кафе, эскалаторами и отдельными лифтами на жилые этажи. В комплексе будет торгово-развлекательный комплекс со студией детского развития, сетевым спортивным центром, продуктовым супермаркетом, семейным рестораном. А на территории — парк.
Конечно же, у каждого долгостроя своя собственная история и пока нет единых правил, сложно решить этот вопрос. Но, очевидно, что любому застройщику, который выразит желание заняться достройкой таких объектов, стоит тщательно взвесить возможные риски и иметь представление о том, с чем еще может быть сопряжено строительство.
