Как должен работать Генплан Киева. И почему не работает
Мы исследовали 766 новостроек в Киеве. Среди них 136 показали хорошие результаты на соответствие стратегиям развития города. 328 частично им соответствуют. А 31 новостройка выходит за все рамки
Теория
Основная задача Генерального плана населенного пункта, а в данном случае г. Киева — определение функционального назначения территорий в масштабе города. То есть в генплане указывается, какой квартал или микрорайон будет жилым, какой производственным, где резервируется место под парки, а где должна быть «mixed zone». На основе этого разделения в генплане закладываются нагрузки на дороги, социальную и инженерную инфраструктуру. Соблюдение генплана дает возможность городу развиваться гармонично.
Но масштаб основного градостроительного документа — целый город. На уровне отдельных кварталов и групп домов стратегия развития микрорайонов города определяется ДПТ. ДПТ — детальный план территорий. Например, жилая зона кроме жилых домов должна включать школы, садики, скверы, больницы, магазины, парковки и другие необходимые заведения «у дома». Состав и мощность инфраструктуры местного масштаба определяется строительными нормами и, соответственно, отражается в проекте ДПТ.
Кроме того, застройка участка дополнительно регулируется земельным кадастром. Бывает и такое, что назначение участка по кадастру противоречит генплану или ДПТ. Между земельщиками и архитекторами возникает вечный спор — что главнее, генплан или земельный кадастр. На самом деле все просто. Целевое назначение кадастрового участка можно изменять в соответствии с действующей градостроительной документацией. Разработчики генпланов и ДПТ обязаны учитывать земельный кадастр и назначения участков в нем.
Практика
Это теория. Но на практике часто происходит так, что ДПТ не просто уточняют функциональное зонирование генплана, а кардинально меняют его. Там, где действующим генпланом запланированы зеленые зоны или производственные территории и дорожная сеть рассчитана на относительно невысокую интенсивность движения, согласно ДПТ появляются крупный жилые массивы с соответствующими автомобильными потоками и требованиями к инженерным сетям. Там, где должны быть общегородские зеленые зоны, строятся ТРЦ. Это вызывает существенные перекосы в развитии города. Город остается без перспектив развивать деловые и рекреационные территории, а инженерная и дорожная сеть не выдерживают нагрузок, потому что не рассчитана на такое в давно уже устаревшем генплане. А новый генплан никак не утвердят. В общем нынешняя ситуация проигрышная как для бизнеса, так и для общества.
С земельным кадастром аналогичные проблемы. Законодательство написано таким образом, что появляются лазейки, благодаря которым можно игнорировать целевое назначение участка. Поэтому формально можно легально обходить ограничения земельного кадастра.
Мы уже давно следим за этой ситуацией и собираем градостроительную документацию. Дело в том, что наши заказчики в лице цивилизованного бизнеса, нуждаются в понимании рисков строительства и реконструкции. В отличие от официальных источников информации, на геопортале geodesign содержится не только утвержденная градостроительная документация, но и то, что находится в разработке. Таким образом бизнес и обычные киевляне могут знать еще на этапе проектирования, что именно планируется на том или ином массиве, и законным образом влиять на градостроительные решения до утверждения планов городским советом.
Данные об участках мы получаем с помощью собственно написанных скриптов из официального сайта.
Имея эти данные, а также на основе данных о ЖК ЛУН, мы проанализировали соответствие жилых новостроек градостроительной документации и земельному кадастру. Подготовили инфографики, а также список ЖК, в которых соблюдены градостроительные требования по функциональному зонированию.
На этой инфографике проанализировано, соответствует ли участок новостройки жилой застройке согласно действующему Генеральному плану. Желтым и зеленым цветами выделены ЖК, строящихся на жилых территориях. А красным — на промышленных, общественных, коммунальных и других нежилых. Визуализация иллюстрирует, что генплан в городе не соблюдается. Происходит это за счет разработки ДПТ, что кардинально изменяет решения генплана.
Если посмотреть в виде графика, то распределение территорий новостроек по функциональному назначению Генерального плана 2020 следующее:
Также мы проанализировали наличие разработанного или заказанного ДПТ. В законодательстве указано, что основой для разработки проекта строительства является ДПТ или зонинг. Зонинг пока в Киеве только в разработке. Поэтому для начала нового строительства необходимо разработать ДПТ, или хотя бы его эскиз. На следующей инфографике красным уветом обозначены ЖК, для территории которых ДПТ отсутствует.
Также мы проанализировали соответствие целевого назначения участка жилью. Основой для анализа был государственный земельный кадастр. И вот что получилось:
На последней инфографике мы просуммировали результаты трех предыдущих аналитик. Зеленым цветом показаны «идеальные» ЖК с точки зрения функционального назначения генплана, наличие ДПТ и земельного кадастра. Желтым — те, в которых должны возникнуть вопросы относительно темы статьи. А красным выделена 31 новостройка, что совершенно не соответствует градостроительной документации.
Всего мы исследовали 766 новостроек в Киеве. Среди них 136 показали хорошие результаты с точки зрения соответствия стратегиям развития города. 328 частично соответствуют. А 31 новостройка выходит за все рамки.
Как же так происходит и как это влияет на риски застройки
В некоторых случаях ЖК хоть и позиционируется как жилье, но квартиры продаются как апартаменты. Со всеми нюансами владения и жизни на площадях общественных помещений.
Иногда застройщики находят пути строительства согласно не целевому назначению, а с видом использования участка.
Иногда целый ЖК строится как реконструкция существующего нежилого здания. Формально получается общественное заведение со встроенными квартирами. Так делают и при строительстве с нуля. Например, с планами на участке должна быть поликлиника. Но строится ЖК, в котором пару помещений отдают для семейного врача, а то и просто под аптеку, а все остальное — квартиры.
Формально такие пути являются легальными. И вопросы должны быть не столько к бизнесу, как к чиновникам, которые контролируют строительство. А бизнесу только приходится играть по этим неписаным правилам.
Следует понимать, что подобный формальный подход несет дополнительные риски. Ведь бизнес становится зависимым от органов местной власти. А если дело дойдет до суда, объективных аргументов для защиты строительства не будет.
Действительно, бывают случаи, когда проект уже начат и надо строиться вопреки нормам. Но если говорить о тенденциях, то бизнес за последние 10 лет очень сильно продвинулся в предпроектной аналитике. Крупные компании обладают собственными аналитическими отделами, но и среднему и малому бизнесу эти услуги также стали доступны благодаря агентствам, предоставляющим свои решения и услуги на аутсорс.
