Почему застройщики против отмены долевого участия
Много лет выращивался миф, что именно благодаря долевому взносу на развитие инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры решаются вопросы развития городов.
Благодаря долевым взносам, строятся детсады и больницы, меняются старые сети и реставрируются исторические здания.
Однако, реальная ситуация иная. Исследование Минрегиона выявило: на самом деле, средства от долевого участия или не тратятся на инфраструктуру, или их целевое направление невозможно отследить. За 18 лет существования долевой взнос показал практически нулевую эффективность. Этот взнос в бюджете города составляет не более 1%, а на такую сумму в подавляющем большинстве населенных пунктов невозможно построить ни одного детского сада, школы или стадиона. В случае жилых домов его вообще уплачивают не застройщики, а мы с вами, потому что сумма долевого взноса сразу заложена в смету, то есть в стоимость квадратного метра жилья.
Несмотря на такие очевидности, инициатива отмены долевого участия, которая заложена в правительственном законопроекте №8124, вызвала яростное сопротивление. По версии сторонников этого сбора, а ими являются в подавляющем большинстве мощные бизнес-холдинги и представители ассоциации городов, инфраструктура населенных пунктов останется без финансирования.
Возникает логичный вопрос, с какой стати большой бизнес внезапно начал заниматься и болеть за инфраструктуру? Ответ прост: крупные игроки на рынке недвижимости долевое участие "живыми" деньгами практически не платят, осуществляя зачисление своих расходов на отдельные части проектов, которые могут быть даже отдаленно отнесены к инфраструктурным, ведь действующие правила такое позволяют "провернуть". Если же таких расходов нет, договариваются об отсрочке платежа, а там, случается, и вообще избегают уплаты. Только в Киеве задолженность по таким платежам исчисляется уже в миллиардах.
Вот и возникает ситуация, когда крупные «игроки» находят возможности избежать уплаты, а малые и средние – вынуждены соблюдать правила. В результате такой ситуации реальные платежи ложатся на малый бизнес, который не имеет тесных завязок с местной властью и не имеет никаких рычагов влияния. А крупные игроки таким образом избавляются от лишней конкуренции за счет меньшей себестоимости построенных метров.
По своей сути, долевой взнос, фактически, дополнительный сбор по инвестициям. Он был узаконен в 2000 году в денежной оценке. Тогда в закон Украины О планировании и застройке территорий были включены нормы, что его размер составляет 10% общей сметной стоимости для нежилых зданий и 4% для строительства или реконструкции жилых домов. Однако решить инфраструктурные задачи городов он так и не помог: детсады, школы, клиники, институты, стадионы в столице и регионах, построенные за счет долевых взносов, так и не появились.
В чем же подвох? Почему так настойчиво местные власти и застройщики держатся за этот инструмент? Долевой взнос превратился в "договорной" пункт, демонстрируя все признаки коррупционного инструмента. Сама запутанная и непрозрачная процедура расчета величины паевого взноса, вроде бы и придумана для ручного управления и ставит значительную преграду для конкурентного свободного рынка. Местные советы, в ручном режиме, решают, кому снизить размер паевого взноса, кому вообще провести зачет, за счет созданного объекта инфраструктуры. Действующее законодательство предусматривает возможность (без четких критериев) чиновнику самостоятельно определять, сколько нужно заплатить. Один человек может решить, кто будет платить 10% процентов за новый торгово-развлекательный центр, а кто – не платить вообще, так как "правильно договорился" с властью. И инфраструктура и удобство для общества здесь совершенно ни к чему.
Однако, в случае жилья, сумма долевого взноса уже аккумулирована застройщиком, он вложил ее в смету, а значит, в цену квадратного метра. А застройщику – если повезет, если его аргументы для представителей местной власти будут "интересные и убедительные" – эту сумму "засчитают", он не будет переводить ее в бюджет города. А покупатель квартиры оплатит обязательно свою долю долевого взноса!
Хочу обратить внимание, что речь идет не только о новостройках. Одна из наших проблем – устаревший жилой фонд. Нового жилья на самом деле не так много. В целом по Украине, только 3,3% квартир находятся в домах, построенных после 2000 года, в столице этот показатель чуть выше, 6,2%. А более 50% жилого фонда – это здания различных серий времен СССР, те же "хрущевки" и "панельки". Их жители в ближайшее время столкнутся с необходимостью проведения капитальной реконструкции своего жилья, поскольку популярные серии массовой жилой застройки 1960-70-х годов рассчитаны на срок эксплуатации 50-70 лет, и этот срок подходит к концу. И, по действующему законодательству, они будут обязаны уплатить разовый сбор в виде долевого участия на развитие инфраструктуры, в составе своих расходов на реконструкцию/приобретение жилья.
Отмена долевого снижает суммарные инвестиции в проект на 4% для жилья и на 10% для коммерческих объектов, в том числе для промышленности. Этот простой шаг делает жилье более доступным, а регион привлекательным для инвестиций.
Яркий пример – Чернигов, который рискнул пойти на существенное снижение паевого взноса, с 10% до символических 0,01% для нежилых помещений в 2017 году. В результате только за прошлый год в Чернигове было построено 10 нежилых помещений против всего двух объектов за 2013-16 годы. А объем инвестиций в модернизацию и производство достиг 20 млн грн, при 3 млн грн за 2013-16 годы.
Альтернативой наполнения местных бюджетов является налог на недвижимое имущество. Фактическое поступление сумм долевого участия в 2017 году – 793,4 млн. Налог на имущество наполнил бюджет в 2017 году 449,3 млн грн, это на 63% больше, чем в 2016.
Но самое главное – налогом на имущество снимается противоречие долевого взноса. Ведь по логике этого инструмента, за развитие инфраструктуры платят главным образом "новые члены общества": те, кто покупает квартиры в новостройках, реконструирует дома или инвестирует в коммерческие объекты. Сегодня покупатель квартиры в новостройке или владелец помещения, который осмелится реконструировать старый дом, заплатят в сотни раз больше, за того, кто проживает в добротном, не требующем ремонта, доме.
Покажем это на цифрах. В 2017 году городской бюджет Киева пополнился на 449, 3 млн за счет налога на недвижимость. Физические лица за свое жилье оплатили 32,7 млн грн, а общий жилой фонд столицы на начало 2017 достиг 63,4 млн кв. м. То есть, в среднем квадрат существующего жилья принес в бюджет 0,51 грн.
Подсчеты показывают, что новые владельцы квартир в Киеве единовременно платят в среднем 450,76 грн с квадратного метра долевого взноса.
Получается, что в прошлом году размер долевого взноса превышал в 884 раза налог на недвижимость – 450,76 грн против 0,51 грн. При таких условиях, владелец квартиры в новостройке или в реконструированном жилье в Киеве платит "вступительный" сбор на развитие инфраструктуры в таком размере, который владельцы "старого" жилья заплатили бы за 884 года.
Очевидно, такое соотношение никак не может быть обосновано жизненным циклом объектов недвижимости, и фактически устанавливает дискриминацию владельцев нового/реконструированного жилья, что прямо запрещено Конституцией Украины.
Рано или поздно, вопрос оплаты своих 4% встанет перед многими украинцами. Средний возраст жилого фонда в стране превышает 42 года. Если города и страна в целом намерены решать вопрос реновации/реконструкции устаревшего фонда, они должны отменить практику решения проблем ремонта инфраструктуры путем многократного обложения поборами и сборами инвесторов, и тех, кто хочет отремонтировать старое здание.
За пользование инфраструктурой население и бизнес платят тариф, в который уже должна быть включена стоимость развития, амортизации и поддержки сетей. Развитие инфраструктуры населенных пунктов в развитых странах осуществляется за счет налога на недвижимость, а не "входной пошлины" за проект. Может стоит более эффективно использовать имеющиеся возможности и ресурсы, чем пытаться как можно больше "выжимать" из граждан и инвесторов?
