На утро после моратория
В результате этого бывшие владельцы земли - пожилые крестьяне - вынуждены покидать свои дома или работать за копейки на еще недавно принадлежавших им полях.
Эта картина – визуализация наиболее популярных мифов, которые тиражируют противники снятия моратория на продажу сельхозземель в поддержку своей позиции. Она не выдерживает простейших испытаний логикой, фактами и здравым смыслом, но это не мешает ей оставаться на удивление живучей.
На другом полюсе - группа энтузиастов, которые, из лучших, возможно, побуждений, рисуют образ враз разбогатевшего украинца, выручившего за свой пай минимум $30 000 из расчета $10 тыс. за гектар, и благоденствующего в зажиточном селе, сплошь населенном свободно говорящими по-английски фермерами, продающими свою продукцию сразу в Евросоюз.
Посередине - правительство, которое пытается успокоить первых, сопоставить с экономической реальностью надежды вторых и, в результате, сбалансировать интересы всех участников земельных отношений и субъектов аграрного рынка.
Итак, предположим, что мораторий на продажу сельхозземель с 1 января 2018 года (дата условна) отменен. Как будут разворачиваться события после этого?
Любители драмы будут разочарованы. Так как ни в первый, ни во второй месяц после «дня Ч», равно и как через полгода, в АПК не произойдет никаких видимых изменений - ни в структуре агропроизводства, ни в перераспределении собственности на землю, ни в макропоказателях, которые генерирует отрасль.
Но подводные течения будут постепенно набирать скорость и формировать тенденции, которые можно будет зафиксировать уже на первом этапе открытия рынка. Основных несколько.
Сокращение количества долгосрочных договоров аренды
На сегодня менее 130 000 договоров или около 3% от общего количества заключено на краткосрочный период в 1-3 года. Почти половина (48%, или 2,25 млн договоров) предполагают аренду на срок в 6-10 лет. При наличии альтернативы в виде продажи участка, владельцы не будут склонны связывать себя длительными обязательствами, чтобы иметь простор для маневра.
Постепенный рост арендной платы – причем часто арендаторы будут действовать на опережение, предлагая пайщикам различные бонусы, чтобы обеспечить их лояльность. Этот инструмент уже доказал свою эффективность. Мои знакомые депутаты-мажоритарщики, из числа тех, кто всерьез занимается округом и общается с жителями, рассказывают, что в тех районах, где арендатор предлагает хорошие условия и не игнорирует нужды общины, количество желающих продать землю – минимально. Бизнес не предполагает сантиментов, но это тот случай, когда забота окупается.
Кроме того, опыт постсоциалистических стран ЕС, запустивших рынок земли в новейшей истории, показывает, что рост стоимости земли в первые два года составляет 71%, что будет служить драйвером роста для ставок аренды.
Упорядочивание права собственности на земельные участки
Унаследованные участки, которые горожане не удосужились оформить, поскольку временные и административные затраты не адекватны той сумме, которую они могли получить от сдачи их в аренду, превратятся в актив. И его стоимость даже на старте открытия рынка будет достаточно существенной, чтобы стимулировать владельцев привести все кадастровые документы в порядок.
Поэтому после снятия моратория мы, скорее всего, увидим пикообразный, краткосрочный спрос на юридические услуги и услуги землемеров со стороны граждан, чьи права на землю не оформлены или оформлены небезупречно.
Осуществление некритического количества реальных сделок
Количество сделок купли-продажи сельхозземель с запасом уложится в те 10-15%, о которых говорят социологи, оценивая количество пайщиков, желающих продать свои земельные участки. Среди покупателей первой волны будут прежде всего фермеры, которые сейчас выращивают высокорентабельную продукцию и оперируют небольшим земельным банком.
Но ни один агрохолдинг не может выкупить полностью обрабатываемые земли, даже если предположить, что бенефициары зададутся целью обойти прямой запрет на покупку земли юрлицами, который задекларирован как принципиальная составляющая земельной реформы. Сценарий, при котором земельный банк в сотни тысяч гектаров разбивается по 200 га и оформляется на подставных физических лиц, не только маловероятен, но и попросту невозможен, так как административные затраты делают его экономически бессмысленным. Кроме того, ни один аудитор не возьмется фальсифицировать отчетность клиента в таких масштабах.
В первый год мы наверняка не увидим радикального увеличения инвестиций в АПК, но можем рассчитывать на активный Due Diligence со стороны потенциальных инвесторов. Формирование полноценной собственности на землю нивелирует значительную часть рисков инвестиционных проектов с долгосрочной фазой окупаемости, поэтому после снятия моратория повысится бизнес-интерес к садоводству, выращиванию ягод, органическому земледелию.
Появление новых продуктов в банковских портфелях
Даже банки с существенной избыточной ликвидностью не кинутся кредитовать аграрный бизнес. Учитывая, что львиная доля прибыли малых и средних фермеров находится в тени, классические скоринговые модели оценки кредитного риска либо предложат аграриям неподъемные ставки, либо вовсе откажут в кредите. Тем не менее, активная конкуренция банков за заемщиков, вызванная необходимостью “отбить” вложенные акционерами средства на докапитализацию, вынудит их разрабатывать новые банковские продукты, учитывающие специфику аграрного сектора Украины. Медленно, но верно, благодаря появлению возможности использовать землю в качестве объекта ипотеки, удельный вес аграрного сектора в общем кредитном портфеле банковской системы начнет увеличиваться.
Если суммировать, то очевидно, что в течение первого года после снятия моратория мы не увидим радикальных перемен – ни к лучшему, ни к худшему, инвестиционного бума или внезапного расцвета сельских территорий. Однако, возникшие за 16 лет существования моратория, диспропорции в развитии сельского хозяйства плавно начнут исправляться.
В первую очередь, рост цен на землю и соответственный рост арендной платы снизит конкурентные преимущества агрохолдингов и темпы монополизации аграрного сектора. Рыночное ценообразование на землю создаст стимул для сохранения и улучшения качества грунтов. Появится возможность для улучшения структуры производства, которая из-за действия моратория все больше искажается в сырьевую сторону. Поэтому, я уверен, что в течении 5-7 лет после снятия моратория все запущенные открытием рынка тенденции значительно улучшат состояние сельского хозяйства нашей страны и позволят аграрному сектору раскрыть тот самый дополнительный кредитный и инвестиционный потенциал, исчисляемый в миллиардах долларов в год, о котором все говорят и который у нашей отрасли действительно есть.
И коротко о том, что будет, если 01.01.2018 г. в земельных отношениях сохранится статус-кво. Опять же – никакой драмы не произойдет. Но те позитивные изменения в АПК, на активацию которых уже сейчас требуется 5-7 лет, с каждой очередной пролонгацией моратория будут отсрочены сначала на 10, а затем на 15, 20 лет…Результат – еще одно потерянное поколение, которое будет вынуждено жить в условиях искривленной модели аграрной отрасли, порожденной мораторием.
