Жилье во время войны. В Украине изменились цены на квартиры — где самые выгодные предложения

Как говорится в исследовании ЛУН, на первичке средняя стоимость квартир выросла почти по всей стране, а наибольший прирост продемонстрировали новостройки в Кропивницком. Рынок аренды чувствует себя лучше всего: спрос растет, соответственно растут и арендные ставки.

Заинтересованность украинцев в приобретении квартиры коррелирует с ситуацией на фронте и состоянием энергетической отрасли. В период весенне-летнего массового отключения электроэнергии в 2024 году, интерес к покупке квартиры ожидаемо снижался — но после восстановления стабильного энергоснабжения довольно быстро вернулся на прежний уровень. Интересно, что в начале блэкаута 2024 года, уровень запросов на покупку квартиры был выше, чем во время массированных обстрелов и блэкаутов в конце 2022 года. А после завершения периода блэкаутов, восстановление количества запросов на приобретение квартиры в 2024 году произошло быстрее, чем в 2022.

Это может свидетельствовать о том, что украинский рынок недвижимости почти адаптировался к вызовам военного времени. Он умеренно реагирует на текущие военные риски, однако на него продолжают давить такие факторы, как изменение условий программы льготной ипотеки єОселя, сокращение платежеспособного спроса и перспектива повышения налогообложения сделок по купле-продаже недвижимости. С начала ее работы (конец 2022 года) было выдано почти 14,5 тыс. ипотечных кредитов на сумму 23,3 млрд грн.

Причем с конца 2024 года эта программа переориентируется с рынка вторичной недвижимости на рынок первички, ведь с помощью єОсели большинство заемщиков теперь смогут приобрести жилье в возрасте до 3 лет. Такое требование к возрасту жилья существенно усилит привлекательность недвижимости именно от застройщиков, причем жилья не только уже построенного, но и того, что еще строится. Это подтверждает и активность девелоперов в аккредитации своих проектов в программе. Сейчас, на начало декабря 2024 года, с помощью єОсели можно приобрести имущественные права на будущие квартиры в 195 домах от 89 застройщиков.

Статистика вторички

Вторичка чувствует себя менее уверенно: єОселя снижает свое влияние на этот сегмент рынка, а потенциальные покупатели меняют приоритеты. В перспективе наблюдается возможное увеличение доли инвестиционных сделок и переориентация доли предложений на рынок аренды. 2024 году на рынке вторички продолжал действовать прошлогодний разновекторный тренд: в восточных и некоторых центральных регионах средние цены шли вниз, а в западных — вверх. Между некоторыми регионами эта разница достигла рекордных чисел: например, средняя стоимость квартир в Запорожье почти в 4 раза дешевле средней цены аналогичного жилья во Львове. За год средняя цена 1-комнатной квартиры в столице потеряла 2% в валюте, а в восточных Сумах, Харькове, Днепре и Запорожье — 17%, 19%, 17% и 21% в валюте соответственно. Зато средняя стоимость 1-комнатных квартир в более спокойных городах западной части Украины в 2024 году продолжала расти. В частности, во Львове за год 1-комнатные подорожали на 13%, в Ивано-Франковске — на 18%, а в недооцененном ранее Ровно средняя стоимость 1-комнатных квартир выросла в 2024 году аж на 23% в валюте.

В сегменте 2- и 3-комнатных квартир украинская вторичка продемонстрировала более оптимистичные настроения. В частности, фиксируется динамичный рост цен на 2- и 3-комнатные квартиры в большинстве регионов страны. Такой тренд может быть связан с тем, что все больше ВПЛ принимают решение интегрироваться в новые общины в западной и центральной части страны — поэтому растет и запрос (а соответственно — и цены) на более просторные квартиры, в которых будет комфортно жить семье из нескольких человек.

За прошлый год стабильность или увеличение средней цены продемонстрировали квартиры не только в западных, но и в центральных областях страны. В частности за этот период столичные 2-комнатные прибавили 2% к средней цене в валюте, винницкие — 10%, в Тернополе и Ужгороде средняя цена 2-комнатных выросла на 11% и 13% соответственно, а в Житомире и Ивано-Франковске — на 15%. В восточных областях, в зависимости от города, средняя цена 2-комнатных квартир за год снизилась на 6−17%.

Примерно такая же динамика наблюдалась и в сегменте 3-комнатных квартир: в более опасных восточных регионах средняя стоимость в течение года снизилась на 5−15%, а в западных и большинстве центральных — осталась без изменений или выросла на 5−26%.

Важной характеристикой рынка является срок экспозиции квартир — он дает возможность оценить баланс между спросом и предложением, уровень платежеспособного спроса и согласие/несогласие покупателей с рыночными ценами. Всего за год срок экспозиции снизился в Киеве (с 53 дней в ноябре 2023 года до 49 дней в ноябре 2024 года) и Львове (с 62 до 42 дней), но повысился в Одессе (с 44 до 54 дней в ноябре 2023 до ноября 2024). При этом весной и летом 2024 года, когда цены на жилую недвижимость несколько «проседали», срок экспозиции квартир на рынке тоже снижался. Такие данные могут свидетельствовать о наличии платежеспособного спроса и готовности покупателей к быстрому заключению сделки при условии дисконта со стороны продавцов.

Что касается городов-лидеров по средней стоимости вторички, то в 2024 году Киев и Львов сохранили свои позиции самых дорогих городов по покупке жилья: Львов занял 1 место по средней стоимости 1-комнатных квартир, а Киев — по средней стоимости 2- и 3-комнатных. Третье место во всех категориях занял Ужгород. Если оценивать доступность жилья (соотношение средней местной зарплаты к средней стоимости квартиры), то в конце 2024 года антирекорд наблюдается во Львове: для приобретения 1-комнатной квартиры понадобится сумма, равная среднему заработку за 9,8 лет. Второе место занимает Ужгород, где на 1-комнатную квартиру придется работать 8,5 лет. А третье место занял Луцк — здесь за квартиру придется работать 8,4 лет. В Киеве этот показатель составляет 8,3 лет. А самое низкое соотношение средней местной зарплаты к средней стоимости 1-комнатной квартиры зафиксировано в Херсоне — на 1-комнатную квартиру можно заработать, если откладывать средний заработок в течение 2,8 лет.

Статистика первички

Средняя стоимость квадратного метра от застройщиков продолжает расти, девелоперы активнее аккредитуют свои проекты в программе еОселя.

Подорожание стройматериалов, дефицит кадров и рост заработной платы в отрасли, ослабление национальной валюты — эти факторы в 2024 году продолжали подталкивать цены на украинской первичке вверх.

Рекордсменами роста средней стоимости строящегося квадрата стали: Кропивницкий, в котором метр новостроек за год прибавил рекордные +33% в гривне; Ровно, где средняя стоимость квадрата от застройщика подорожала на 24%; Ивано-Франковск, Черновцы и Винница, в которых «квадрат» подорожал на 21%. При этом самыми дорогими в Украине по средней стоимости квадратного метра все еще остаются новостройки Львова, которые за год прибавили +14%.

О растущей активности первички свидетельствует и динамика количества ЖК в продаже. Отрадно, что рост числа активных новостроек наблюдается не только в более-менее безопасных западных областях Украины, но и на востоке страны. В частности, в прифронтовом Запорожье работают отделы продаж в 11 ЖК (прирост за год на 10%). Увеличилось количество новостроек в Днепре — здесь возводят жилье в 54 ЖК (прирост за год 2%). Однако несколько снизилась активность девелоперов в Харькове (-9% за год), в Николаеве (-6% за год), Одессе (-7%) и др. В столице за год количество работающих отделов продаж новостроек увеличилось на 1% - до 177 активных проектов. А вот Львов, Ужгород и Ивано-Франковск за год продемонстрировали увеличение количества ЖК в продаже на 6−8%.

В уходящем году объемы ввода нового жилья в эксплуатацию увеличились почти во всех областных центрах Украины. В процентном выражении наибольший прирост сданных квартир показали Житомир и Чернигов — 329% и 316% соответственно (период 1, 2 и 3 квартал 2024 года + 4 квартал 2023 года к 1, 2 и 3 квартал 2023 года + 4 квартал 2022 года). В столице за этот период количество сданных новых квартир увеличилось не столь впечатляюще: прирост составляет +13%. Тем не менее, именно столица является лидером по строительству нового жилья, ведь в Киеве за 12 месяцев (1−3 кварталы 2024 + 4 квартал 2023) ввели в эксплуатацию 10,7 тыс. новых квартир. На втором месте по этому показателю — Киевская область, где было построено почти 8,6 тыс. новых квартир. А третье место занял Львов с 5,4 тыс. введенных квартир.

Если говорить о ценах на первичке в разрезе минимальной стоимости целой квартиры (среднее от минимальной стоимости кв.м у застройщика умноженное на минимальную площадь будущей квартиры), то дешевле всего имущественные права на будущую квартиру обойдутся в Сумах — 1,08 млн грн. В столице минимальная стоимость будущей квартиры на первичке обойдется почти в 2,5 раза дороже, чем в Сумах — 2,97 млн грн.

От минимальной стоимости будущей квартиры зависит еще один показатель доступности первички — средняя сумма первого взноса льготной ипотеки еОселя. Ведь по условиям программы, массовую долю льготных кредитов можно взять на жилье, которое либо еще строится (аккредитованное в программе и почти построенное, то есть его ввод в эксплуатацию ожидается в течение ближайших месяцев-года), или построенное не ранее 3 лет назад. И значительная часть таких квартир — это предложения именно от девелоперов. В частности, в столице минимальный первый взнос на готовую квартиру от застройщика составляет 750 тыс. грн при стоимости целой квартиры 3,7 млн. грн. А на первый взнос по квартире, которая почти построена (ввод в эксплуатацию планируется в ближайшие несколько месяцев), понадобится 505 тыс. грн — при ее полной стоимости 2,5 млн. грн.

Статистика аренды квартиры в Украине

Рынок аренды чувствует себя увереннее всего: спрос высокий, арендные ставки растут, срок экспозиции свободных квартир снижается.Спрос на аренду квартир в Украине продолжает расти — в 2024 году заинтересованность в аренде даже превысила рекордные показатели 2023 года.

Самые дорогие города для аренды квартир — Киев, Львов и Ужгород. Но если в сегменте 1-комнатных Ужгород (18,5 тыс. грн за месяц аренды) и Львов (17,0 тыс. грн за месяц) опережают Киев (16,5 тыс. грн), то в сегментах 2- и 3-комнатных квартир первенство остается за Киевом со средней ценой аренды 22,9 тыс. грн и 37,5 тыс. грн в месяц соответственно.

Несмотря на повышение арендных ставок, спрос на арендное жилье остается высоким. Об этом свидетельствует снижение срока экспозиции квартиры на рынке.

Для анализа экономической целесообразности приобретения жилья, рассчитывают соотношение годовой платы за аренду к стоимости квартиры — и в 2024 году этот показатель сместился в сторону покупки жилья. Так, например, без учета амортизации и сопутствующих расходов, в Киеве средняя стоимость 1-комнатной квартиры эквивалентна 12,6 годам аренды, во Львове — 13,3 годам, в Одессе — 15,5. Для сравнения: в 2023 году это соотношение для Киева составляло 15 лет аренды, во Львове — 11 лет, а в Одессе — 17.

Для анализа экономической доступности аренды жилья рассчитывают соотношение средней заработной платы в регионе к средней арендной ставке. Сейчас самая доступная аренда квартир наблюдается в Харькове: на 1-комнатную пойдет лишь 20% средней местной зарплаты, на 2-комнатную — 30%, а на 3-комнатную — 40%. А вот самой обременительной для семейного бюджета является аренда во Львове, Ужгороде, Ивано-Франковске и Киеве.

Ранее сообщалось, что у украинцев изменился бюджет на покупку или аренду недвижимости.