Земля обітованна: чи буде ринок землі в Україні цивілізованим
Під тиском Міжнародного валютного фонду та громадськості Україна має реальну можливість вже у поточному році зрушити земельну реформу. Проте, відміна антиконституційного мораторію на продаж землі – лише перша перепона.
Економісти Світового банку та Київської школи економіки у своїй роботі для VoxUkraine нарахували 14 кроків, які потрібно зробити, щоб така важлива, з економічної точки зору, реформа пройшла дійсно успішно та була ефективною.
1. Використання електронних аукціонів для здійснення операцій із землями державної та комунальної власності. Наріжним каменем для забезпечення прозорості є надання в оренду або продаж земельних ділянок державної власності через електронні торги. Внесення змін у програмне забезпечення платформи ProZorro-Sale для електронних аукціонів дозволило б її використання вже найближчим часом для проведення операцій із орендою землі. Таким чином, на момент скасування мораторію, система буде готова й до операцій із продажу.
2. Обов’язкова реєстрація та оприлюднення цін на землю. Оскільки після скасування мораторію очікується зростання цін на земельні ділянки, відкритий доступ до поточних та історичних цін їх продажу є основою забезпечення прозорості ринку землі. Обов’язкове внесення до електронної бази даних цін в усіх нових зареєстрованих договорах оренди та усіх цін на оренду щонайменше починаючи з 2013 року, забезпечить ідеальну довідкову базу для землевласників і банків в момент відкриття ринку продажів землі. Актуальна інформація про ціни повинна безкоштовно і регулярно надаватися для широкого загалу у зведеному вигляді, а для професійних оцінювачів та банків – деталізовано у вигляді платної послуги.
3. Запровадити збір та регулярну публікацію систематичних даних за допомогою Моніторингу земельних відносин. Окрім цін на продаж або оренду земель, регулярні дані на районному рівні за цілою низкою параметрів – як-от частка зареєстрованих земель у державній та приватній власності, обсяг проведених операцій із земельними ділянками, статистика земельних спорів, обсяги нарахованого та зібраного земельного податку тощо – будуть визначальними показниками для аналізу та оцінки якості земельних відносин та земельної реформи в цілому.
4. Покращити доступ до правосуддя та реагування на порушення прав у сфері земельних відносин. Поінформованість про права у сфері земельних відносин та можливість їх захисту у разі порушення дуже відрізняється серед землевласників та землекористувачів. Для того, щоб після скасування мораторію землевласники могли свідомо реалізувати свої конституційні права, а не були позбавлені активів шляхом маніпуляційних схем, важливе значення матимуть заходи, спрямовані на підвищення рівня обізнаності про права, підготовка суддів у сфері земельного права, юридичних радників і земельних комісій, а також певні кроки для забезпечення рівного доступу до процедур судового розгляду, як-от звільнення від судового збору у випадку розгляду справ, пов’язаних із земельними відносинами.
5. Завершити реєстрацію земель державної та комунальній власності. Існує величезна «тіньова економіка», де земля використовується без належної документації, що зовсім не сприяє залученню інвестицій і довгостроковому сталому розвитку територій. З огляду на високу соціально-економічну віддачу, реєстрація державних і комунальних земель має стати одним із головних пріоритетів, і необхідно затвердити чіткі плани для якомога швидшого їх завершення.
6. Визначити правовий статус земель колишньої колективній власності. Це питання залишається невирішеним від часів первинної приватизації землі та розформування колгоспів. Для визначення юридичного статусу таких земель вже розроблено проекти нормативно-правових документів, які необхідно ухвалити якнайшвидше.
7. Внести зміни до Бюджетного кодексу України, якими передбачити джерела фінансування на реєстрацію державних земель та виправлення помилок у Державному земельному кадастрі. Попри те, що доходи від здачі в оренду або продажу земель державної власності можуть бути серйозним джерелом поповнення державного і місцевих бюджетів, отримання таких доходів потребує початкових інвестицій для завершення державної реєстрації. Такі зміни до законодавства забезпечать стале джерело фінансування для реалізації функцій управління земельними ресурсами та інвестицій в інші види відповідної інфраструктури на місцевому рівні.
8. Вдосконалити процедуру відстроченої оплати для придбання земель державної та комунальної власності. Така процедура забезпечить державну підтримку щодо доступу до земельних ресурсів чітко визначеним цільовим групам. Внесення уточнень до нормативних актів з метою визначення, хто саме і за яких умов матиме право відтермінованої оплати (наприклад, молоді фермери, вимушені переселенці, ветерани АТО), дозволить уникнути корупційних ризиків під час застосування цього права на практиці.
9. Встановити стандарти для розробки і оприлюднення місцевих програм використання та охорони земель. Оскільки не всі державні або комунальні землі доцільно передавати у приватну власність, необхідно розробити чіткі технічні стандарти для формування та оприлюднення місцевих програм використання та охорони земель. Це дозволить раціоналізувати сам процес ухвалення рішень та зменшити можливості для корупції.
10. Запровадити обмін даними між Фіскальною службою та Земельним кадастром щодо земель приватної та комунальної власності. Існують небезпідставність побоювань, що внаслідок скасування мораторію частину землі придбають не для її обробітку, а з метою подальшої спекуляції на ринку. У поєднанні з реєстрацією цін на продаж земельних ділянок, обмін даними дозволить оподатковувати прибутки внаслідок зростання цін на землю у разі спекулятивного перепродажу, що призведе до збільшення надходжень до бюджетів місцевих громад.
11. Здійснити реєстрацію меж місцевих адміністративних одиниць. До того часу, поки райони, об’єднані громади, населені пункти не матимуть чітко визначених меж, передача державних земель у комунальну власність є практично неможливою. Це дозволить ефективно та прозоро розпорядитися землями. З огляду на високі соціально-економічні вигоди, реєстрація всіх земель є ключовим показником можливості планового завершення земельної реформи до 2020 року.
12. Створити умови для виявлення системних помилок та їх виправлення. Помилки у Державному земельному кадастрі та Реєстрі речових прав на нерухоме майно можуть поставити під загрозу права власників або користувачів землі, а також можливість для банків приймати землю в якості застави. На момент відкриття ринку землі, Державний земельний кадастр та Реєстр речових прав повинні бути спроможними завершити виправлення більшості помилок на національному рівні.
13. Дозволити банкам тимчасово брати на баланс земельні ділянки, стягнуті за неповернення кредиту, та обов’язкове використання електронних аукціонів для подальшого продажу таких земель. З технічної точки зору, зараз банки можуть продавати заставу, відчужену за борги, за допомогою державної виконавчої служби, не набуваючи права власності. Але у багатьох випадках простіше й менш витратно взяти на баланс і здійснити прямий продаж такої власності. Це дозволить банкам економити на операційних витратах, а, отже, надавати кредити більшій кількості клієнтів.
14. Спростити процедуру позасудового відчуження застави у разі невиконання боргових зобов’язань. Відчуження застави через суд є повільним і не завжди прозорим процесом, тому удосконалення позасудових процедур дозволить істотно скоротити витрати на адміністрування процесу стягнення та підвищити привабливість землі як застави.
Вирішальне значення матиме усунення згаданих вище обмежень до початку 2018 року, оскільки реалізація багатьох переваг від земельної реформи залежатиме саме від банківського фінансування.
