Відбудуємо за 5 років: майбутнє ринку нерухомості України — інтерв'ю з девелопером Рамілем Мехтієвим

19 травня, 11:24
Новини компаній
ENSO

ENSO

Війна Росії проти України не лише забрала тисячі життів, а й знищила цілі українські міста. На місці будівель, де до 24 лютого мирно жили люди, нині — суцільні руїни. Український ринок нерухомості відреагував на бойові дії повною зупинкою. І хоч зараз спостерігається деяке пожвавлення, говорити про повноцінне відновлення роботи не доводиться навіть у тих регіонах, де відносно безпечніше.

Всупереч тому, що бойові дії тривають, і щодня руйнуються будинки, експерти активно дискутують, як відбудовуватимемо Україну. Про те, якими будуть відновлені міста, скільки коштуватиме відбудова і як зміниться ринок нерухомості після нашої перемоги, НВ розповів СЕО девелоперської компанії ENSO Раміль Мехтієв.

Ринок у режимі очікування

— Після війни питання відбудови буде одним з найпріоритетніших. Ряд міст України практично стерто з лиця землі, оскільки навіть ті споруди, які залишились стояти, легше знести, ніж відремонтувати. Як ви бачите цей процес?

 — Я думаю, що до моменту, поки ми не зафіксуємо фінальний стан цих об'єктів, у тому числі технічний, важко зробити такий висновок. Так, реконструкція для низки об'єктів економічно буде не обгрунтована. А якщо врахувати необхідність відновлення комунікацій, доступ до них, можливість ведення робіт в обмежених умовах — то дійсно, є економічний сенс більшою мірою починати зводити «з нуля».

Частково це, можливо, й позитивна історія, тому що зробити щось нове, виходячи з сьогоднішніх вимог, очікувань — може бути більш затребувано і ринком, і споживачем, аніж спробувати дати друге життя тим об'єктам, якими, на жаль, ми могли б похвалитися дотепер. І я думаю, що ключовим тут буде проєктний шлях, який ми пройдемо різними містами, включаючи і Маріуполь, і Харків, і міста-супутники Києва.

СЕО девелоперської компанії ENSO Раміль Мехтієв
Фото: СЕО девелоперської компанії ENSO Раміль Мехтієв

Важливо чітко розуміти, яка наша вихідна точка. Якщо житловий фонд буде збережено — це один варіант розвитку подій. Але щодня ми бачимо нову статистику руйнувань, коли немає сенсу говорити про реконструкцію. Це питання абсолютно нових міст, які треба буде збудувати. Коли зруйновано 80 відсотків зі 100, будь-якого роду реконструкція окремо взятих будівель буде недоцільною з точки зору урбаністики.

Але замало просто щось реконструювати. Життя повернеться у міста не тоді, коли ми їх відновимо, а тоді, коли туди повернуться люди. А люди повернуться, коли будуть робочі місця, буде соціальна інфраструктура, і тоді, коли їхні знайомі та рідні переселятимуться разом із ними.

— Як відреагував ринок нерухомості в столиці на воєнний стан?

Ринок відреагував дуже по-різному, тому що є різні компанії, різні моделі роботи. Є компанії, представлені по всій країні, включаючи західні регіони. Безумовно, таке охоплення дозволило їм сконцентрувати свою діяльність на реалізації проєктів у регіонах, яких війна торкнулася менше.

Ділова активність у Києві зведена до мінімальних значень. У цього є декілька причин. Я не берусь коментувати наших колег, але ті процеси, які пов’язані з будівництвом — це не тільки питання зобов’язань, які ми взяли на себе перед нашими інвесторами, покупцями житла. А й передусім — перед працівниками компанії, котрим ми повинні гарантувати безпеку як в офісі, так і безпосередньо на майданчиках. А ще — можливість забезпечення постачань нашими партнерами. Ми не ведемо замкнуте виробництво, ми залежимо від матеріалів, від робочої сили. І не секрет, що основна маса робітників, які працювали на майданчиках — люди з інших регіонів. Більшість із них повністю відповідають критеріям ЗСУ, це ті люди, які підлягають мобілізації вже зараз, або в найближчому майбутньому.

Ще важливе питання логістики. Адже на об'єктах, крім ключових матеріалів (метал, бетон), використовується дуже багато імпортних складових, які ми завозимо з-за кордону. Забезпечити імпортний стабільний потік обладнання на сьогодні є неможливим.

— Чим під час війни займається ваша компанія, чи вдалося зберегти усі робочі місця?

 — Всупереч усьому, колектив перебуває у безпеці. Нам вдалося його зберегти, не дивлячись на те, що всі зараз роз'єднані. Окремі фахівці перебувають поза Києвом, в інших містах України, частина команди — поза межами країни. Є окремі працівники, які нині активно залучені до волонтерського руху безпосередньо у столиці. Ми за весь час воєнних дій, на щастя, зберегли усіх членів команди.

— Що відбувається з вашими об'єктами зараз? Ви припинили будівництво чи продовжуєте якісь роботи?

 — Ми визначилися для себе, що безпека — це основний критерій, що дозволить нам прогнозувати що-небудь з точки зору відновлення робіт. На своїх майданчиках зараз підтримуємо стан, необхідний для перебування людей, які забезпечують контрольні й охоронні процеси. Все решта на паузі, жоден великий кран на наших об'єктах не рухається, матеріали не завозимо.

Забезпечити сьогодні в Києві процеси, які потрібні для будівництва — неможливо з урахуванням тієї складської програми, яка є, та тих фахівців, яких можемо залучити. З огляду на це, перебуваємо в режимі очікування. Об'єктивно, це питання не менш ніж місяця, а може, й двох.

Бомбосховища набувають нових сенсів

— Війна якимось чином вплинула на ваші проєкти, які зараз реалізовуються: чи зазнають вони якихось змін? Можливо, будуть оновлені технічні чи візуальні рішення?

 — Я не буду оригінальним, якщо скажу, що зараз підхід до всього, що пов’язане з бомбосховищами, укріпленими паркінгами, набуває інших сенсів. У цьому контексті потрібно розуміти ступінь готовності наших будинків. Проєкти з портфелю, які на сьогодні реалізовуються, мають великий ступінь готовності. Ми вже пройшли ту точку неповернення, при якій можна вносити кардинальні зміни, але паркінгам ми й раніше приділяли увагу.

Я б говорив про те, що є можливість переосмислення певних функцій, у тому числі — яким чином можна було б сьогодні використовувати ті ж паркінги, зважаючи на можливість повторення обстрілів чи просто на страх, який ще довго житиме в головах людей. А також про забезпечення можливості короткочасного чи довготривалого перебування в підземній частині житлового комплексу з наявністю необхідних для цього опцій. Сьогодні ми отримали той досвід, який був відсутній у мене чи моїх колег: а що ж необхідно людині, яка довго перебуває у бомбосховищі.

Я думаю, що більшою мірою зміни торкнуться нових проєктів. Тут у мене два різних підходи. З одного боку, це має бути фундаментальний підхід, який дозволяє отримати будинок-фортецю, де ти почуваєшся максимально безпечно, де конструкції не складаються, як доміно. З іншого боку, покупець сьогодні дивитиметься іншими очима, розуміючи, що евакуація з високих поверхів відбувається в умовах коли не працює ліфт, коли треба спускатися сходами. Я думаю, ми як девелопери, ще певний час збиратимемо інформацію про те, як має виглядати в майбутньому продукт, який і відповідатиме очікуванням, і буде економічно обгрунтованим.

Тому що сьогодні вже говорять про зведення невисоких будівель на 5−6 поверхів — такі собі комплексні забудови, в тому числі й в місті Києві. Це людиноорієнтована концепція. Життя в таких будинках дуже комфортне, але постає питання економіки. Тому що Київ з точки зору земельних ділянок — не безкрайній. Відповідно, це вкладається у метр квадратний. І економіка п’ятиповерхових будинків може просто не витримати випробування ринком, при якому собівартість такого метра буде кратна тому, що було до війни. А порівнюючи вартість такого житла в Києві та за кордоном, споживач сам вирішуватиме, де йому вигідніше придбати квадратні метри.

— Багато людей втратили будь-який дохід, а самі стали переселенцями чи біженцями. Серед них, мабуть, є і ваші клієнти. Враховуючи, що наразі неможливо здійснювати операції через інвестиційні фонди, як ви розв’язали питання з розтермінуваннями платежів?

 — Важливо розуміти психологію покупця. У наших з ним відносинах, він виконував усе, що було необхідно. Тож має право розраховувати на те, що ми теж маємо виконувати свої зобов’язання. Тут тонкий момент: відповідальність моя як менеджера не лежить виключно в площині взаємовідносин із покупцями. У мене є взаємовідносини та відповідальність перед партнерами, командою, постачальниками матеріалів та акціонерами.

Аби відповісти одній із груп, що вже можна відновлювати роботи, має бути досягнутий консенсус, при якому вирішення завдання для когось із них не несе небезпеки для іншої сторони. Що ми зробили: на початку березня, для тих, хто інвестував у нас, використовуючи інструмент розстрочки, ми оголосили канікули. Бо ми розуміємо, що сьогодні очікувати виплат і виконання зобов’язань перед нами, не виконуючи своїх зобов’язань у відповідь, не здійснюючи робіт — це як мінімум не паритетно. Канікули тривали до кінця квітня, ми їх пролонгуємо мінімум до кінця травня, далі інформуватимемо і зробимо ще відтермінування, поки не почнемо роботи на майданчиках.

— В умовах воєнного стану є обмеженим доступ до окремих юридичних послуг, зокрема від початку війни в Україні не працював Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. Яке розв’язання цієї проблеми знайшли для себе, адже буквально напередодні війни в експлуатацію здали два будинки ЖК Poetica?

 — Є будинки, введені в експлуатацію, де покупці фізично бачать готові будинки та не розуміють, чому ми не робимо очевидних для них наступних кроків. Тут треба до кінця уявити собі картинку, що має відбуватися після введення в експлуатацію, адже є ще низка юридичних моментів. І хоча реєстри уже запрацювали, та до процесу мають бути залучені працівники компанії. А відповідно, знову ставимо під питання їхню безпеку. Тобто — для вирішення матеріального завдання ризикуємо найціннішим — життям і здоров’ям людини. Покупець, звісно, має право вирішувати самостійно, він готовий приїхати до Києва здійснювати нотаріальні дії тощо.

Та ми вимушені говорити, що режим воєнного часу і обмеження зараз збігаються де-юре і де-факто. Коли стоїть питання, що зі 100 відсотків проданих квартир лише невеликий відсоток готовий робити ремонт і заселятися, але при цьому будинок реально мають обслуговувати низка людей, для яких це зобов’язання. І сьогодні ми не можемо собі це дозволити, не гарантуючи їм безпеку.

Це некомфортно чути, але це наша чесна позиція. Економічно ми б із задоволенням претендували б на те, щоби здійснювались продажі, ми продовжували б зводити об'єкти. Нам набагато цікавіше запустити збудовані будинки, введені в експлуатацію, щоб усі зроблені роботи там починали якимось чином монетизуватися. Але ключове для нас — безпека.

Ключове питання — скільком людям потрібне житло

— Держава обіцяє запустити програму введення в експлуатацію новобудов, частина квартир у яких не продана, за спрощеним механізмом. Це житло планують викуповувати для людей, які втратили дах над головою. Що думаєте про цю ініціативу, ви підтримуєте її?

 — Я схиляюся до тих, хто б не визначав такий продукт як будинки для переселенців. Це українці, це люди з різним рівнем доходів — адже й будинки зруйновані різні. Яким чином розселяти їх? У них були різні умови життя, різні квадратні метри, різні регіони.

Важливо розуміти, що всі ці люди, які втратили житло, в певний момент захочуть об'єднуватися в групи — це теж свого роду елемент психологічної стійкості. Ці зв’язки неможливо розірвати, навпаки їх необхідно максимально зберігати. Не шляхом створення якихось містечок для переселенців, а інтегрувавши з рештою ринку. Я б відштовхувався від їхніх побажань, монетизувавши це все, а потім чесно відповів на питання: а що ми можемо дозволити собі в цьому регіоні? Не секрет, що після війни попитом будуть користуватися такі регіони як Київ — тому що тут найдорожче житло, і Львів — тому що є припущення, що це найбезпечніше місто.

Реєстри потерпілих — вхідні дані, без яких не обійтися. Потрібна інформація, з якою можна буде працювати. Хто всі ці люди, що у них було, які у них побажання, де вони знаходяться? Фонди, які будуть давати кошти на зведення, захочуть брати активну участь в усіх цих процесах. Яка буде зона відповідальності, дорожня карта, розподілення ролей?

Також необхідно зрозуміти кількість людей, яких потрібно буде розселити. Цифри, які сьогодні звучать — то навіть і половину їх забезпечити житлом неможливо. А справедливий відсоток варіюватиметься від 10 до 20 відсотків, і це мільярди. Не сформувавши сьогодні фонди відновлення України, про які говорять, не розуміючи, яким ресурсом ми можемо розпоряджатися, сьогодні спланувати цю програму вкрай важко. Ми розуміємо, які складні завдання стоять сьогодні перед державою — з тим, щоб елементарно перевести кількість людей у метри квадратні, потім метри — в гроші, і зробити наступні дії.

Визначити: хто ті компанії, які готові ці метри продавати за такі гроші, а також від якої собівартості відштовхнутися. Як сьогодні запропонувати державі викуповувати метри квадратні в новобудовах, не розуміючи, скільки тобі буде ще коштувати це добудувати?

Набагато простіше було б розказати, як героїчно ми будемо багато будувати, розселяти. Але бізнес звик мислити категоріями чисел, і бачити, як це має економічно жити. Коли ти знаєш, скільки для тебе цей метр коштує. І коли в тебе сьогодні 30−40 відсотків невідомого — неможливо сказати, що ти готовий вести якісь дискусії на тему, яка має бути справедлива ціна продажу метра квадратного. Це може дозволити собі хіба лише бізнес, котрий володіє якоюсь «дуже секретною інформацією».

Я думаю, що декларувати і починати ми маємо тоді, коли бачимо фініш і розуміємо, що ми можемо до нього дійти. Це буде чесно.

— Чи готові ви долучитися до якоїсь з програм будівництва житла для переселенців, відновлення будівель?

 — Попереду дуже багато роботи, і ми будемо дивитися не тільки з погляду економіки та доцільності бізнесу. Наприклад, якщо раніше ми декларували, що будемо зосереджені на бізнес-класі й на місті Києві, то тепер розглядаємо можливість участі в різних соціальних ініціативах для допомоги державі. Як девелоперська компанія, що ми мінімально можемо — це бути корисними з містами-супутниками Буча, Ірпінь, Гостомель, Ворзель.

Тут уже мова не про бізнес і не про гроші. Мова йде про те, яким чином ми можемо допомогти повернути життя у ці міста. Ми розглядаємо це як певне соціальне завдання. Це не соціальні проєкти, не економ-клас, це дещо про інше, де не буде класності як такої. Зараз можемо ділити тільки дві категорії: те, де ми будемо заробляти, та що буде виправдано з точки зору наших акціонерів, і те, де ми спільно з акціонерами підставляємо плече державі та всім людям, які не були нашими клієнтами, але для яких катастрофічно не вистачатиме рук чи знань.

Нині нічого не заважає займатися проєктуванням. Ті компанії, які були в партнерських відносинах з нами, вже всі почали виконувати роботи з проєктування. Наступною дією буде те, коли ці проєктні рішення можна буде імплементувати в будівництво — ось тут ключовий аспект: коли саме це відбудеться.

Український ринок не буде ні ізраїльським, ні європейським

— Яким буде ринок нерухомості після перемоги?

 — До війни, за різними підрахунками, у нас було близько 80% житла застарілого, 10% — аварійного, і лише 10% — придатного для життя. Через бойові дії кількість аварійних будинків зростає з величезною швидкістю. Тобто ринок споживання стане ще більшим. А ціна метра квадратного — поки що все йде до того, що вона буде рости.

Наші основні постачальники матеріалів або йдуть на мінімальних потужностях, або повністю зупинені. Виробництво, наприклад, скла — сьогодні це питання логістики. Те, що раніше могла постачати Білорусь, хто її в майбутньому замінить? В Україні поки немає такого власного виробництва.

Я думаю, що наступним етапом для України буде організація тих виробництв, що дозволять наше внутрішнє споживання забезпечити внутрішнім ресурсом. Собівартість буде збільшуватися. Наскільки здатен буде сьогодні споживач відповісти на цю зростаючу собівартість продажу — для мене тут ключове питання. Не тому, є гроші чи немає. Насправді гроші в тіні як були, так і продовжують бути. Але переглянуті пріоритети: якщо раніше багато хто свої вкладення бачив у нерухомості для подальшої здачі в оренду, для перепродажу тощо, тепер зіштовхнулися з тим, що сьогодні вони не можуть монетизувати свої активи, перетворити їх в гроші. Нерухомість ще донедавна була елементом інвестування, що відібрала у банку, по суті, його пальму першості. Але сьогодні взагалі під питанням такий інструмент як інвестування у нерухомість. Відповідно для життя, для проживання ця необхідність є.

При цьому, на фоні таких мінорних речей є і позитивні. Зараз, поки ми будемо відновлювати Схід і Південь, цим людям треба десь жити. Люди з грішми там теж були, і, відповідно, вони будуть орендувати житло. Ринок оренди — якщо він буде присутній, то теоретично і продукт має бути. Тому ключовий сьогодні аспект: що робитимуть люди, які виїхали за кордон. За різними даними, зараз це понад 6 мільйонів українців. Можливо, їм сподобається європейське середовище і вони там захочуть залишитися. Вже зараз вони працевлаштовуються, щомісяця з’являється інформація, як різні країни готові залучати українських фахівців. Українці готові працювати в медицині, освіті, обслуговуванні готельного бізнесу. Не говорячи про те, що багато якісних будівельників, інженерів опинилися там, де на них є запит. І коли сьогодні в короткотривалій перспективі 9 із 10 хочуть повернутися, то при затяжному конфлікті я боюся, що ми можемо мати інші дані.

СЕО девелоперської компанії ENSO Раміль Мехтієв
Фото: СЕО девелоперської компанії ENSO Раміль Мехтієв

Не самоціль — збудувати. Порожні будинки не відповідають на жодне питання. Нам потрібно для людей дати можливість перебувати там, де їм максимально добре, в ідеалі — там, де вони перебували раніше. Поки ми будуємо і відновлюємо, маємо забезпечити на цей час для них комфортне перебування десь в іншому місці. Це не мають бути квартали зі скромними умовами, в яких ми змусимо людей проживати півтора-два роки життя, і ніхто потім ці роки їм не компенсує. Тому що це молоді сім'ї, діти, які мають отримувати освіту, медичні послуги, вони мають бачити парки, зелень. Не можна їх розселити в якісь конструкції, які не призначені для тривалого повноцінного проживання.

Але я впевнений, що український ринок в майбутньому не буде ні ізраїльським, ні польським, ні європейським. Це буде український ринок, що враховуватиме все хороше, що ми сьогодні вивчимо. Хочу вірити, що ці мільйони, які виїхали за кордон, вони повернуться зі знаннями, з очікуваннями, з вимогами до держави, до бізнесу. Стосовно сервісу, медицини, багатьох речей, які вони відчують не як туристи, а як жителі тих міст. Це штовхатиме ринок до розвитку. Я про це завжди говорив, що дуже приємно і складно водночас працювати в ринку, де зростають вимоги.

Я думаю, що ми пройдемо цей шлях дуже швидкими ривками. Достатньо близько 5 років: від ідеї — до зведення великих комплексів високої поверховості. Ми шукатимемо всі можливості, які дозволять нам пришвидшити ці процеси.

— Що для вашої компанії може слугувати сигналом про повноцінне продовження роботи? Чи є в ринку «розкіш» чекати на офіційну поразку РФ та закінчення війни для повноцінного відновлення діяльності?

 — Сьогодні економічний смисл продовжувати інвестувати в те, що потім необхідно буде відновлювати — він навіть не дорівнює нулю, це від'ємний результат. Почати — це навіть не пів справи. Питання в тому, наскільки ти зможеш забезпечити далі безперервність роботи. Я вірю у швидку перемогу, коли не йдеться про роки. Але питання безпеки, напевно, не має якогось комфортного періоду.

Коли ми говоримо перемога — це не про визнання кимось капітуляції і не про юридичні документи. Під перемогою я розумію такі речі: довгомір, що їде з якогось регіону з матеріалом до нас на майданчик, де працюють наші співробітники, де перебувають наші підрядники, а ця інформація потім потрапляє до центрального офісу, де приймаються якісь рішення — і при цьому я знаю, що їхньому життю нічого не загрожує. Хто зараз може гарантувати, що не буде ракетного удару?

Ми відрізнялися тим, що завжди сім разів міряли, один раз відрізали. Останні п’ять років я не втомлююся говорити, що в такій компанії як ENSO найбільший актив — це люди. Можна все відбудувати, але людське життя — не відновити. І тут не може бути компромісів, навіть якщо це не дуже зручно звучить. Але запевняю, при найменшому розумінні повної безпеки ми точно не будемо чекати.

Приєднуйтесь до нас у соцмережах Facebook, Telegram та Instagram.

Показати ще новини
Радіо НВ
X