Чому ціни на квартири не будуть знижуватися? Розповідаємо про ситуацію на ринку нерухомості.

7 жовтня 2020, 17:12
Позиція
Вы также можете прочесть этот материал на русском языке
Генеральний директор Edelburg Development Сергій Левцов (Фото:Edelburg Development)

Генеральний директор Edelburg Development Сергій Левцов (Фото:Edelburg Development)

В інтерв'ю НВ Бізнес генеральний директор Edelburg Development Сергій Левцов пояснив, чому ціни на квартири не будуть знижуватися, скільки якісних офісів насправді все ще потрібно ринку Києва і які основні виклики та перспективи у ринку нерухомості найближчим часом, крім пандемії.

Як ви оцінюєте стан ринку новобудов Києва до осені 2020 року? Попит відновлений?

Перше півріччя, варто визнати, стало складним періодом і випробуванням для ринку нерухомості. Головні виклики, звичайно ж, були пов’язані з пандемією і наслідками масштабного локдауну, який ми пережили. На поточний момент до них додалися ще й складнощі, пов’язані з непростим часом перед виборами, коли будівельна галузь є ідеальним тереном для політтехнологів, щоб кандидатам заробляти політичні бали від електорату, створюючи видимість так званої боротьби за справедливість.

Якщо дивитися на купівельну активність, то в першій декаді року нам було гріх скаржитися. Показники продажів були відмінні, всі робили ставки на те, що 2020 стане продуктивним і успішним для ринку первинної нерухомості. Але потім грянула пандемія, і відбувся закономірний обвал попиту. Покупець зайняв вичікувальну позицію і уважно спостерігав за ринком: хотів розібратися і зрозуміти, хто ж вистоїть.

Хочу відзначити, що наша компанія була серед тих забудовників, хто ні на день не зупиняв роботи на своїх майданчиках. І вже до липня ми зуміли відновити значну частину попиту.

А що стосується продажів — покупець зараз готовий інвестувати в нерухомість?

Ми бачимо, що на сьогодні інвестиції в нерухомість сприймаються як реальний і дієвий механізм збереження капіталу від інфляції з подальшою капіталізацією. Це більш зрозумілий інструмент для наших громадян.

Ми бачимо, що на сьогодні інвестиції в нерухомість сприймаються як реальний і дієвий механізм збереження капіталу від інфляції з подальшою капіталізацією.

Можу з упевненістю сказати, що люди демонструють свою готовність реальними угодами. Серпень був дуже вдалим місяцем для нашої компанії, ми працювали з відкладеним попитом і активно підписували договори. У вересні попит нікуди не подівся, навпаки лише посилився. Купують нерухомість абсолютно у всіх сегментах: добре продається і комфорт- і бізнес-клас.

Але у всіх сегментах продажі з котловану сьогодні йдуть набагато гірше, ніж раніше. Покупець прагне убезпечити себе від ризиків довгобуду і готовий інвестувати в об'єкт на більш високій стадії готовності. Тому ті забудовники, які будують виключно за рахунок грошей з продажів, ризикують залишитися ні з чим. Ця фінансова модель себе просто зжила. Edelburg Development не починає будувати жоден об'єкт, поки у нас немає хоча б 50−60% від загального кошторису.

У портфелі Edelburg Development, крім житлової нерухомості, є кілька офісних об'єктів. Як ці проєкти розвиваються зараз?

У нас є і офісна, і торгово-офісна нерухомість. Деякі об'єкти ми вже побудували, частина — на етапі будівництва. В обох випадках ми фіксуємо підвищений попит з боку потенційних орендарів. У об'єктів комерційної нерухомості є великий потенціал, якщо правильно підібрана концепція, продумане позиціювання і цінність, яку ти несеш для орендарів і відвідувачів.

У жодному зі своїх проєктів ми не женемося за метражами й не прагнемо побудувати і продати якомога більше. Наші проєкти завжди ергономічні, зручні та заточені під потреби кінцевого споживача. Візьмемо, наприклад, ТРЦ Cherry Mall у Вишневому — з кінотеатром, спортклубом з басейнами, дитячим центром і фуд-ритейлом. Укомплектувавши його якірними орендарями, ми суттєво поліпшили інфраструктуру міста в цілому.

Зараз ми також будуємо на вул. Нижній Вал торгово-офісний центр, де буде 6 тис. кв. м торгових площ і 9 тис. кв. м офісних просторів. У планах через рік ввести об'єкт в експлуатацію.

Сергій Левцов, Генеральний директор Edelburg Development
Фото: Сергій Левцов, Генеральний директор Edelburg Development

Багато аналітиків всерйоз прогнозують кінець епохи традиційних офісів і падіння інтересу головної цільової аудиторії — корпоративного сегмента. Чи не боїтеся подібного сценарію?

Думаю, роботу з офісу рано списувати з рахунків. Однак нас чекає переформатування традиційних офісів: пошук оптимального співвідношення робочих і громадських зон, гнучкі простори, можливо, частина традиційних офісів перейдуть в сегмент коворкінгу.

На поточний момент брак офісних приміщень у Києві нікуди не подівся. Думаю, ще від 500 тис. кв. м до 1 млн кв. м таких приміщень столиця може поглинути.

Посудіть самі: до карантину на Подолі вакантність за офісами була максимум 5%, всі локації були або зайняті, або ж багато вбудованих приміщень, які взагалі не відповідали очікуванням великих орендарів.

Попит в кілька разів перевищував пропозиції, і після карантину він нікуди не подівся. Як показала практика, не всі співробітники можуть впоратися з роботою віддалено. Як результат — зниження продуктивності, що впливає і на особисті, і на загальні результати.

Цей рік, крім пандемії, знаменний і місцевими виборами, які заплановані на кінець осені. Передвиборчі перегони якось позначаються на ринку нерухомості?

Більшість забудовників через передвиборчу лихоманку почекали зі стартами проєктів, відклавши їх на період після виборів, щоб не привертати зайвої уваги охочих пропіаритися. Ми ось теж повністю підготували проєктну документацію на об'єктах і притримуємо їх на два місяці, поки не відбудуться вибори.

Коронавірус, вибори, безумовно, серйозний виклик для будівельної галузі, однак у нас є не менш насущні проблеми. Скажімо, реформа Державної архітектурно-будівельної інспекції. Як це позначається на ринку в цілому і роботі вашої компанії зокрема?

Насправді оцінити реформу на цьому етапі просто неможливо, адже ще немає ніяких результатів. Сказати, що розвиток ринку застопорився через ці перетворення, я не можу: і видача дозвільної документації, і введення побудованих будинків в експлуатацію відбуваються через старі органи. Реформа в процесі, а забудовники тільки в очікуваннях змін.

Що потрібно, щоб бути успішним девелопером і підвищити інтерес до свого проєкту сьогодні? Які проєкти на цьому етапі мають особливий попит у покупців?

Для початку важливо самому собі відповісти на запитання, що ти продаєш, і визначитися з концептом об'єкта. Ми прагнемо у своїх проєктах створювати комфортне, продумане й ергономічне середовище для життя, де є синергія різних функцій.

Ми прагнемо створювати камерні, функціональні ЖК не тільки в бізнес-класі, але й у комфорті.


Поясню на прикладі РК Edelweiss House: людина може жити, працювати, відпочивати, водити дитину в дитячий садок в межах простору комплексу. Це така продумана екосистема, де є вся інфраструктура. У нього буде 700 кв. м зонованого лобі, кімната для охорони, консьєрж-сервіс, інфраструктурні та торгові об'єкти. У складі ЖК буде і бізнес-центр Edelweiss, загальною площею 6 тис. кв. м, повністю автономний від житлової частини комплексу.

Ми прагнемо створювати камерні, функціональні ЖК не тільки в бізнес-класі, але й у комфорті. Наприклад, у Wellspring в центрі Вишневого передбачили внутрішню розвинену інфраструктуру, подбали про паркінги, місця загального користування та публічні простори. Це все для того, щоб людина могла почуватися вдома не тільки в стінах квартири, а й за її межами. На поточний момент у першій черзі ЖК реалізовано близько 60% квартир, а з 1 жовтня ми починаємо продаж другої черги.

Які перспективні напрями ви бачите на вітчизняному ринку нерухомості? В які сегменти, формати, локації будете інвестувати?

Як я вже говорив, ми на низькому старті відразу з двома проєктами в житловому сегменті, про які готові розповісти докладніше вже найближчим часом. Перший — об'єкт комфорт-класу для постраждалих інвесторів «Еліта-Центр». Це дуже вагомий, соціальний кейс для нашої компанії. Пакет дозвільних документів зібраний, ми готові з 1 листопада розпочати роботу на майданчику.

Другий об'єкт — П`ятий квартал Home & Park, який ми будемо реалізовувати спільно з компанією Perfect Group. Більш того, у нас досить амбітні плани на сегмент комерційної нерухомості. Ми подали документи на отримання ліцензії міжнародної організації World Trade Center. Для України це історично значущий момент. Тому що у всіх розвинених країнах є асоціація, яка допомагає розвиватися бізнесу. Фактично ми відкриваємо можливість для малого і середнього сегмента працювати з міжнародними компаніями — це 330 міст у 90 країнах. Наш БЦ на Вознесенському узвозі стане своєрідним хабом для міжнародних компаній, яким буде запропоноване гнучке бізнес-середовище для безперешкодної роботи у нас в країні, висококонкурентні умови співпраці, а також можливість надання юридичних та консалтингових послуг.

Давайте трохи в цілому про ринок. 2020-й увійде в історію ще й як рік активного продавлювання іпотеки. Принаймні, про неї багато говорять, включно з першими особами держави. Як вважаєте, у нас є масові доступні кредити на житло?

Мені здається, сьогодні іпотека в Україні швидше про вторинний, ніж про первинний ринок. І якщо говорити відверто, доступною і масовою її навряд чи можна назвати. Тому що відсоток все ще залишається високим, початковий внесок — 30−40% від вартості квартири, а з другого року ставка за кредитом і зовсім плаваюча — вона може досягати 15−17% в середньому.

Іпотека, безумовно, може стати потужним драйвером ринку, але девелопери вже пристосувалися жити без неї. Вони почали давати покупцеві унікальні пропозиції з розстрочки на великий термін — від 3 до 5 років без збільшення вартості і зростання відсотків, з мінімальним першим внеском. Клієнту це набагато вигідніше і зручніше, ніж брати кредит у банку.

І наостанок давайте відповімо на запитання, що найчастіше ставиться покупцями: чи будуть падати ціни на новобудови і коли?

У мене на це запитання завжди виникає у відповідь: куди вони можуть впасти? Який розсудливий забудовник почне будувати і продавати собі в мінус? Щоб все впало, ринок повинен абсолютно зупинитися. Так, під час кризи 2008-го було падіння цін, але тоді й квартири коштували в три-п'ять разів дорожче, а будувалися умовно за ті ж $600. Так ось ця несправедлива рентабельність, я впевнений, і дала ринку урок.

Цінова політика сьогодні насправді досягла свого дна. При середній вартості в комфорт-класі від 18 до 21 тис. грн/кв. м мінімальна собівартість, яка може вийти, це 15−16 тис. грн. Заробіток в 3−4 тис. грн, або 20% — це той максимум девелоперської рентабельності, яку можна собі дозволити. З огляду на те, що проєкт будується 3−4 роки, всі компанії працюють із мінімальною рентабельністю. Нижче цієї ціни просто бути не може. Тому зараз, я впевнений, найсприятливіший час, щоб інвестувати в нерухомість. Девелопери свої апетити стримали, пристосувалися до реалій ринку і підлаштувалися під попит.

Автор: Вікторія Берещак

Приєднуйтесь до нас у соцмережах Facebook, Telegram та Instagram.

poster
Картина ділового тижня

Щотижнева розсилка головних новин бізнесу і фінансів

Розсилка відправляється по суботах

Показати ще новини
Радіо НВ
X