Застарілий житловий фонд: що з ним робити

25 грудня 2019, 08:00
Вы также можете прочесть этот материал на русском языке

Основна проблема на сьогодні — це житло застарілих кварталів. Думки про те, як її вирішувати, розходяться

У сучасній Україні застарілого житла, що підлягає реконструкції — близько половини. Щороку його кількість збільшується. У той самий час для ремонту одного такого об'єкту необхідно не менше трьох мільйонів гривень. Перш за все заміни потребують комунікації і котельні.

Відео дня

Нещодавно Київська міська рада все ж вирішила впродовж останніх двох місяців року провести інвентаризацію житлового фонду. Таким чином з’явиться розуміння, які будинки простоять, наприклад ще 10−20 років та який клас енергоефективності вони мають. Зважаючи на кількість років в експлуатації, енергоефективність таких будівель вкрай низька.

Про проблему застарілого житлового фонду періодично говорять, однак уряд усе ще не розробив чіткої програми його реновації.

Реконструкція чи нові квартали

За чинним законодавством про реконструкцію застарілих кварталів — це будинки до 5 поверхів, які за технічним станом не відповідають нормативам безпеки та комфорту проживання. У свою чергу, законопроєкт, який нещодавно розробив Мінрегіон, передбачає реконструкцію застарілого житла різної поверховості.

Основна проблема на сьогодні — це власне житло застарілих кварталів. Думки про те, як її вирішувати, розходяться. Може йтися про реконструкцію чи модернізацію будівель, що є вигіднішим варіантом для влади порівняно зі знесенням старих і зведенням нових кварталів.

У чинному законодавстві не визначено, хто має бути замовником проєкту, а також не прописано процедури отримання згоди шляхом голосування мешканців. Крім того, таку процедуру має затвердити Кабінет міністрів України. У новому законопроєкті зазначено, що замовником проєкту мають бути органи місцевого самоврядування — сільські, селищні та міські ради.

Нині, згідно із законом про реконструкцію застарілого житла, який розробили ще у 2006, потрібно, щоб 100% жителів будинку дали згоду. Має бути альтернативний механізм, при якому не вимагатиметься згода всіх мешканців, а достатньо буде, наприклад, згоди лише двох третин мешканців.

Якщо приймуть новий законопроєкт, то для рішення щодо реконструкції вистачить згоди 75% наймачів житлових (чи нежитлових приміщень) або власників (чи користувачів) земельних ділянок. У свою чергу, незгодних відселятимуть із будинків у примусовому порядку згідно з рішенням суду. Однак мають бути прописані гарантії для всіх мешканців, щоб ніхто не опинився на вулиці або в істотно гірших умовах.

Крім вищезгаданого закону, ситуацію допоможе змінити комплексна державна програма з реконструкції застарілого житлофонду, а також міські програми та відповідне фінансування, надання зелених пільгових кредитів для утеплення й енергомодернізації будинків.

Щоб зарубіжні інвестори приносили свої кошти в Україну, потрібні гарантії, що вони зможуть отримати прибуток, а також нейтралізація рейдерства та корупції

Як залучити інвесторів

70% обсягу будівельних робіт припадає на сім регіонів, у першу чергу на великі міста.

Із фінансової точки зору такі проєкти будуть вигідними у містах-мільйонниках. Наприклад, у Києві, де прибуток забудовника може стартувати від 20%, найцікавішим варіантом для нього буде можливість будівництва нових будинків на місці старих, зокрема, у районах із високими цінами на житло (Печерськ або Поділ).

У свою чергу, в невеликих містах місцева влада повинна фінансувати проєкти та залучати інвесторів. Крім того, органам місцевого самоврядування слід пам’ятати, що інвестор не потягне комплексну забудову, для цього доречною буде підтримка з їхнього боку.

І українських, і зарубіжних інвесторів, що готові брати участь у проєктах із модернізації побудованого житла, зупиняє їх непідготовлена ​​законодавча база. Повноцінний закон щодо реконструкції кварталів досі не ухвалено. Крім того, щоб ситуація змінилася, потрібно, як мінімум, задуматися про прийняття нового Житлового кодексу, в якому будуть зазначені чіткі права та обов’язки власників квартир, сприятливі механізми для інвесторів тощо.

Для того, щоб зарубіжні інвестори приносили свої кошти в Україну, потрібні гарантії, що вони зможуть отримати прибуток, а також нейтралізація рейдерства та корупції. Деякі кроки влада вже робить. Однак потрібно активно працювати над сприятливим інвестиційним кліматом.

Європейський досвід

Коли у 1989 році впала Берлінська стіна, перед країною постала така сама проблема. Влада Німеччини дійшла висновку, що привести до порядку зношені будівлі (модернізувати) коштуватиме на 30% менше, ніж знести та побудувати нові. Панельні 5-поверхівки були перетворені на затишні 3−4-поверхові будівлі з просторими терасами.

Загалом у Східній Німеччині реконструювали 2 млн квартир, це приблизно 22 тис. будинків.

Однак на сьогодні їх вже вигідніше зносити, тому що пройшло ще два десятки років, стан будинків погіршився.

В Естонії будівлі, що залишилися у спадок від СРСР, почали перетворювати на енергоефективні розумні будинки. Ініціатива отримала назву SmartEnCity. Хрущовки обладнають сонячними панелями, встановлять сучасні системи опалення, ізоляції та вентиляції.

Таким чином, доки ризики, пов’язані з тиском власників застарілого житла на забудовника, переважатимуть над чинниками, які роблять реалізацію цих проектів інвестиційно привабливими, кількість охочих вкладати кошти у таке будівництво не зростатиме. Все зводиться до законодавчої бази. Сама ж реновація відбудеться не менше ніж через два роки, навіть після прийняття закону.

Приєднуйтесь до нас у соцмережах Facebook, Telegram та Instagram.

poster
Картина ділового тижня

Щотижнева розсилка головних новин бізнесу і фінансів

Розсилка відправляється по суботах

Показати ще новини
Радіо НВ
X