Відкритий ринок землі: кому давати право купувати та з якими обмеженнями
Яким має бути ринок землі в Україні після скасування земельного мораторію. Стислі результати обговорення експертами
Ключові інсайти панельної дискусії Яким має бути ринок землі в Україні після скасування земельного мораторію, яку проводила Громадська коаліція за скасування мораторію на землю.
Обговорювали два важливі питання:
1. Хто має право купувати землю в Україні після впровадження ринку землі: чи виключно фізичні особи, чи також юридичні, а можливо — навіть іноземні компанії та громадяни?
2. Якими мають бути обмеження «в одні руки» по концентрації земель — аби запобігти монополізації ринку.
У чому зійшлись
1. Майже одноголосно, учасники дискусії (а ми намагались, аби вони представляли інтереси широкого кола стейкхолдерів) вважають, що право купувати землю мають мати як фізичні, так і юридичні особи.
Чому так? Бо бізнес в будь-якому разі знаходитиме можливість обійти обмеження, які заважають йому працювати. Нині діючий мораторій — класичний приклад, адже він не завадив формуванню в Україні найбільших земельних банків серед країн ЄС. У разі, якщо право купувати землю буде лише у фізичних осіб, бізнес просто купуватиме землю на підставних осіб (хай навіть це означатиме набагато більші транзакційні витрати).
Про це свідчить і аналіз міжнародного досвіду. Дякую викладачу Київської школи економіки Олегу Нів'євському за представлення результатів свого дослідження на цю тему. Його ключовий висновок — реальний ефект від різного роду обмежень на ринку землі в інших країнах зазвичай сильно відрізняється (і є сильно нижчим) від очікуваного ефекту.
Що важливо — можливостей обійти обмеження буде більше також саме у великих компаній, які можуть дозволити собі більш досвідчених та фахових юристів, аніж малі та «середнячки».
Єдиний, хто виступив за продаж землі виключно фізичним особам — Микола Стрижак із Асоціації фермерів та землевласників України. Щоправда, як зазначив провідний економіст Світового банку Клаус Дайнінгер з цього приводу, він не знає жодної країни у регіоні, де б продаж землі був дозволений лише приватним особам — з окреслених вище причин.
2. Принаймні на першому етапі іноземці не мають мати права на купівлю землі.
3. Обсяг продажу землі «в одні руки» потрібно обмежувати. Щоправда, найкращий формат — не «жорсткі» обмеження, скажімо, 100 га в одні руки, а обмеження за принципом антимонопольного законодавства. Іншими словами, обмежувати відсоток земель, які в одних руках може сконцентрувати бізнес у регіоні/ громаді/ на національному рівні. Скажімо, не більше 0.5−1% (або близько 200−400 тис га) на національному рівні, та не більше 30−35% від площі окремого району, громади тощо.
Адже, наприклад, найменша громада в Україні сьогодні має 1 231 гектари, а найбільша — 231 тисячу. Тож якщо обмежити концентрацію землі саме у відсотках від площі, це допоможе унеможливити ситуацію, коли одна єдина компанія має надмірну владу над територією громади. Дякую за позицію та цифри Івану Фурсенко із Всеукраїнської асоціації сільських та селищних рад.
Щоправда, для великого агробізнесу було б простіше мати «жорсткі» обмеження в одні руки- оптимально обсягом до 3 000. За словами Романа Храба (УКАБ), 85% фермерів, які контролюють 55% землі, володіють саме близько трьох тисяч гектарів. Саме тому, таке обмеження буде найбільш «природнім» для збереження тих фермерських господарств, що уже існують, і в рамках такого обсягу вже можна думати про зрошення чи інвестиції у високорентабельні виробництва, наприклад, сади. Втім, така позиція не є вкрай принциповою, і УКАБ (якщо я вірно зрозуміла Романа), готовий говорити і щодо того типу обмежень на концентрацію земель, які пропонує ВАССР, а також Павло Кулініч із USAID.
4. Право встановлювати/ посилювати такі обмеження на концентрацію має бути у місцевих рад. І в цілому, згідно міжнародного досвіду, саме місцеві громади найкраще знають специфіку земель, аграрного сектору у регіоні - і тому саме вони мають вирішувати питання конкретних обмежень на ринку землі після його створення. Не кажучи вже про те, що одна компанія може опосередковано (через інші компанії чи фізичні особи) контролювати значні наділи землі, і лише місцева громада буде знати про таку ситуацію, і зможе це дієво проконтролювати.
5. В цілому ж, найкращі та найдієвіші інструменти для регулювання майбутнього ринку землі (і з цим також майже одностайно погодились всі учасники) — фіскальні: податок на перепродаж землі протягом певного часу, пільги за створення додаткових робочих місць для громади, і тд.
6. Великі компанії не будуть скуповувати значні масиви землі. По-перше тому, що це коштує дуже дорого (помножте 10 тис га хоча б на $1500 за га, — і маємо $15 млн на купівлю такої, невеликої - в масштабах наявних земельних банків агрокомпаній — ділянки). По-друге, тому, що інвестувати такий обсяг коштів у непередбачуваній з точки зору законодавства країні - де наприкінці грудня парламент може «без попередження» підняти/ запровадити будь-який новий податок на володіння землею — це надто великий ризик з точки зору бізнесу.
7. Чим більше буде обмежень на ринку, тим нижчою буде його «віддача» для економіки.
По-перше, чим більше обмежень — тим нижчою буде ціна земельних паїв (і, як наслідок, розмір орендної плати за неї). А це — обмеження права громадян отримати справедливу плату за свій актив, що обмежує їх конституційне право.
А по-друге, про це свідчить економічний аналіз Олега Нів'євського. Він продемонстрував, як вплине відкриття ринку землі в одному з 4-х форматів. Кожен формат — це різна ступінь обмежень (від повністю зарегульованого до ринку без жодних обмежень), та різна ступінь підтримки малих та середніх сільгосп-виробників (від жодної до активної підтримки з боку держави).
З урахуванням політичних настроїв/ віддачи для агро сектору та економіки, мені вважається, що модель «ринок без іноземців, але з мінімум обмежень по решті питань + активна підтримка малих с/г господарств, зокрема в частині фінансування купівлі землі» є найбільш прийнятною та вигідною для України. Ця модель може принести близько 3.2% додаткового зростання ВВП на рік, та близько 170% зростання доданої вартості у сільському господарстві протягом наступних 3−5 років.
Пунктів, за якими, здебільшого, була одностайність, вчора виявилось багато. Але було і кілька таких, де вийшли на суперечки.
Де саме були найбільші розбіжності у позиціях?
Андрій Мартин з Офісу реформ Кабінету Міністрів України, запропонував, аби право купувати землю було надано лише тим, хто є с/г виробником. Тобто жодної купівлі землі з метою отримання ренти чи перепродажу. На відміну від нерухомості, яку можна побудувати, землю «побудувати» додатково до тієї, що є, не можна, каже Андрій. Ця позиція знайшла активну підтримку з боку Генадія Новікова (Аграрний союз України).
Щоправда, Мартину на це парував і Іван Фурсенко із ВАССР, і Петро Мельник із Агріком груп. Адже визначення сільгоспвиробника в Україні є надто розмитим, і нова українська історія знає багато випадків створення фіктивних с/г виробників — наприклад, для отримання відшкодування ПДВ з бюджету експортерам, які мали такий статус. А значить, такий тип обмеження знову створить схеми і «договорняки».
Текст публікується за згодою автора. Оригінал
