Як отримати максимальну прибутковість від інвестицій в нерухомість

11 лютого 2021, 10:16

Нерухомість — один з найбільш затребуваних консервативних об'єктів інвестування в світі. Як не помилитися і вкласти гроші вигідно?

В Україні нерухомість тривалий час конкурувала з банківськими депозитами і ОВДП. Зниження облікової ставки НБУ протягом 2019−2020 років і зумовлене нею зниження прибутковості депозитів призвели до зростання інвестиційного інтересу до ринку нерухомості.

Відео дня

Посудіть самі, середні депозитні ставки зараз перебувають в діапазоні 8,5−9,5% і оподатковуються, тоді як первинний ринок житла в 2020 році за 11 місяців продемонстрував зростання близько 21%.

Найбільший приріст у 2020 році продемонструвала нерухомість комфорт- і бізнес-класу — приблизно по 15%. Економклас, як не дивно, продемонстрував зростання порівняно нижче — близько 11−12%. Деякі наші проєкти в 2020 році нас здивували. Наприклад, ЖК О2 Residence за 2020 рік подорожчав на 41%.

Чому комфортніше, нехай і дорожче житло зростало в ціні активніше? Після першого пережитого локдауна покупці почали більше цінувати ергономіку планувальних рішень, змістовність концепцій і наявність більш комфортних елементів благоустрою. Плюс, лояльні програми на виплат роблять покупку, наприклад, у комфорт-класі не такою вже недосяжною.

Як вибрати об'єкт для інвестування

Охочим розпочати інвестувати треба бути готовим повноцінно зануритися в контекст того, що відбувається на ринку.

Перший крок — вивчити забудовників, їхній досвід, тенденції розвитку. Я б рекомендував купувати нерухомість, виходячи саме з того, кому довіряєш і в кому бачиш перспективу.

Другий крок — вибір об'єкта. Тут багато залежить від доступної до інвестування суми. Сподіватися за 1 млн гривень купити квартиру в центрі міста у топового забудовника не варто.

Оцінка — наступний крок. Пам’ятаємо, що такі характеристики, як транспортна доступність, наявність об'єктів рекреаційної, соціальної та торговельної інфраструктури в об'єкті або біля нього просто необхідні для збереження конкурентоспроможності активу у тривалій перспективі.

Далі — концепція проєкту. Естетика, зв’язок об'єкта з оточенням, внутрішня інфраструктура — все це важливіше, ніж здається на перший погляд. У найближчі 5−10 років безликі «багатоквартирні гетто» навряд чи суттєво зростатимуть у ціні.

Розрахунок прибутковості

Операційна прибутковість від здачі в оренду житла зараз перебуває на рівні 6−9% річних. Але, оцінюючи прибутковість, важливо розуміти, що при зростанні економіки нерухомість дорожчає.

Максимальна прибутковість при інвестуванні в житло — за покупки квартири на початковій стадії будівництва, іноді — буквально в перший місяць старту продажу. Ціна на затребуваний об'єкт в перший місяць може зрости на 10−20%. Інвестувавши в будівництво об'єкта на старті, за 2 роки інвестор може заробити приблизно 30−50%.

Перевага нерухомості — у варіативності виходу з інвестиції. Якщо немає бажання в ній затримуватися, виходьте до оформлення права власності. Але якщо немає бажання продавати (наприклад, хочеться залишити дітям), можна володіти й отримувати дохід від оренди. А згодом продати.

Мінімізація ризиків

Жоден інший об'єкт інвестування зараз не дає до 30% річних. Але там, де висока прибутковість, є й ризики. Це потрібно розуміти та враховувати при виборі об'єкта інвестування.

Насамперед необхідно дивитися на те, що компанія-девелопер вже зробила і як вона розвивається. Тільки в 2019—2020 рр. обвалилися 2 великі гравці ринку — Укрбуд і Аркада, які зовні здавалися досить стійкими, але тільки для тих, хто не брав до уваги вектор їхнього розвитку. Наприклад, багато фахівців ринку відзначали пірамідальний принцип роботи Укрбуд. Вектор розвитку є індикатором стійкості компанії на цьому ринку.

Найбільший приріст у 2020 році продемонструвала нерухомість комфорт- і бізнес-класу — приблизно по 15%

Безризикова модель входу в інвестування теж є — це покупка квартири з документами на право власності у вже готовому будинку. Найімовірніше, безпосередньо у забудовника купити не вийде — в затребуваних об'єктах 80−100% квартир розпродається до введення в експлуатацію. Купівля «вторинки» означатиме, що хтось на вас уже заробив.

Але помилково думати, що будь-яка така покупка позбавлена ​​сенсу. Зниження облікової ставки сприяло зниженню ставок за кредитами до ефективних 13−15%. А це означає, що, маючи операційний дохід від оренди 7−8%, а також зростання цін на ринку в такому ж розмірі, ви відіб'єте відсотки за кредитом.

Приєднуйтесь до нас у соцмережах Facebook, Telegram та Instagram.

Показати ще новини
Радіо НВ
X