Як вибрати землю для покупки. П’ять головних критеріїв

4 серпня 2020, 09:40

Земля в усі часи була величезною цінністю. Це ресурс, який може дати все і навіть більше. Можна зводити будинки та офіси, можна будувати заводи, можна засівати. Все минає, земля лишається.

Нічого не змінилось і зараз, у вік високих технологій. Саме тому покупка ділянки досі є найкращою інвестицією.

Але для того, щоб вкладення виправдало себе, потрібно врахувати чимало факторів. Зосередимося на п’яти ключових, які цілком можуть убезпечити від неприємностей — і водночас зробити покупку землі максимально вигідною.

Відео дня

Цільове призначення. Перше, що має зробити майбутній власник ділянки: визначитись, навіщо вона йому потрібна. Здавалось би, банально, але із цим бувають проблеми — у власника, після покупки.

В Україні є дев’ять видів цільового призначення землі, зокрема, сільськогосподарського, житлової та громадської забудови, оздоровчого та історико-культурного.

Кожен із них має свої підвиди. Однак здебільшого землю купують або щоб на ній будувати, або сіяти.

Насправді зараз — вікно можливостей для дуже вигідної покупки землі

Головне, що треба знати і пам’ятати покупцю: необхідно вибирати ділянку вже з потрібним цільовим призначенням. Ви фермер і хочете вирощувати соняшник, буряки чи яблуневі сади — купуйте землю сільськогосподарського призначення. Хочете звести приватний будинок, котеджне містечко чи логістичний комплекс — купуйте землю під забудову.

За законом, змінювати цільове призначення с/г земель заборонено. Як, власне, і багатьох інших, таких як рекреаційного, оздоровчого чи історико-культурного призначення. Тож визначились із ціллю купівлі - і лише потім розглядаєте варіанти.

Документи. Це вже наступний етап, коли маєте на прикметі певну земельну ділянку. До укладення угоди треба обов’язково отримати два документи. Вони є головними та найважливішими, що дозволять як мінімум не стати жертвою шахраїв.

Перший документ — витяг із Державного земельного кадастру (ДЗК). У відповіді на запит буде вказано, що ця земельна ділянка має такий-то кадастровий номер, вона дійсно існує і її власником є така-то людина (тобто та сама людина, у якої ви купуєте ділянку). Площа ділянки у відповіді на запит має бути зазначена саме така, яку вам продають.

Другий документ — витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Тут також має підтвердитись інформація про власника та площу. Крім того, там буде вказано, чи є якісь обтяження — судові арешти чи, можливо, земельна ділянка є заставою за кредитом.

Запит може зробити брокер, можна подати його самостійно. Для цього потрібно зайти на сайт кожного з реєстрів, заповнити усі відомості та прив’язати ключ електронного цифрового підпису до облікового запису. А далі - чекати на відповідь. Витяг з ДЗК коштує 109 грн, витяг з реєстру речових прав — 33 грн.

Як раніше використовувалася земля. Якщо з документами із реєстрів все гаразд, можна придивлятись до ділянки більш ретельно. У випадку із землею під забудову треба врахувати, чи там уже щось побудовано, чи ні. Якщо побудовано, варто провести аудит і визначитись — стару будівлю зносити і будувати заново, або ж відремонтувати та добудовувати. Другий варіант дешевший.

У випадку із с/г землею треба розуміти, що там сіяли раніше. Аби не вийшло так, що у вас плани у перший рік посадити пшеницю, а землю вже «висмоктали» ріпаком, і жодного врожаю найближчі кілька років не отримати. Тому для уникнення подібних «сюрпризів» потрібно обов’язково замовити пробу ґрунту.

Чи є у ділянки «підводні камені». У кожної ділянки є своя історія, і не завжди така, що порадує потенційного покупця. Це може бути що завгодно. Якщо це с/г земля, можливо, її кілька разів «віджимали» рейдери, і власник вирішив позбутися проблемного активу. Або ж проблеми з визначенням межі, через що доводиться постійно скандалити з сусідами.

Якщо земля під забудову, можуть бути і інші потенційні негаразди. Приміром, поруч постійно прориває каналізацію чи загалом застарілі комунікації, в реконструкцію яких доведеться вкласти мільйони. Або узгоджена побудова поруч багатоповерхівки, і замість лісу можна буде милуватися лише вікнами сусідів.

Головне, що треба знати і пам’ятати покупцю: необхідно вибирати ділянку вже з потрібним цільовим призначенням

Один із найгірших варіантів — подвійна приватизація. Тобто людина свідомо (чи ні) отримала другу ділянку, хоча має право лише на одну. А вже потім продала її вам. І коли це з’ясується, землю доведеться повернути державі, хоча ви придбали її цілком законно. Нещодавно у Держгеокадастрі повідомили, що вперше за сім років провели аудит і мають підозри щодо подвійної приватизації стосовно 10 тисяч ділянок.

Якщо ділянка під логістику, варто дізнатись, чи немає там залишків якихось небезпечних речовин.

Тож щоб максимально знизити ризик подібних неприємних відкриттів, краще дізнатися все про минуле ділянки або можливі проблеми у майбутньому. Тут уже самотужки впоратись буде складно, однак таку послугу надають ті самі брокери. Вони готують довідку про всю критично важливу інформацію, яка може вплинути на ціну чи на саме рішення про купівлю — незалежно від того, що знає або вважає за потрібне повідомити нинішній власник.

«Потрапити» в ринкову вартість. Приклад: по Житомирській трасі, 40 км від Києва, продається ділянка 92 га з призначенням під логістику. Тобто можна побудувати перевалочний пункт для фур, який везуть товари до столиці.

Власник оголосив ціну $35 тис. за 1 га. Аргументуючи, зокрема, тим, що після купівлі за кожен гектар довелось сплатити по $20 тис. боргів за податком на землю та іншими платежами.

Однак якщо проаналізувати вартість ділянок у цьому районі, картина виходить інша. Під логістику тут «красна» ціна становить близько $17 тис. за гектар. Земля с/г призначення — взагалі $1 500 за 1 га. При цьому якщо подивитись ціни у Херсонській області, там гектар під логістику в середньому коштує близько $920, а с/г призначення — $3 тис.−$5 тис. за гектар.

Тому важливо до покупки зробити аудит і розуміти ринкову ціну, щоб не переплатити. Як видно з цього прикладу, вартість може сильно варіюватися залежно від регіону, області, району та цільового призначення ділянки.

Насправді зараз — вікно можливостей для дуже вигідної покупки землі. Звісно, ідеальне таке вікно з точки зору інвестицій у землю було у 2015 році. Тоді «банкопад» обвалив ціни: на ринку опинилась величезна кількість земельних ділянок банків у стадії ліквідації, а попит за такою пропозицією, м’яко кажучи, не встигав. Землю, яка коштувала $8 тис. за одну сотку, можна було купити за $30.

Зараз ціни потроху повертаються на рівень до банківської кризи. Але що можна сказати напевне, так це те, що вже наступного року ціни на землю гарантовано зростуть.

Тут грають роль три ключових моменти. Перший — зараз банки практично всі ділянки вже розпродали.

Другий — із 1 червня 2021 року має запрацювати ринок землі. Можна подумати, що через збільшення пропозиції ціна впаде, але ні. Бо ситуація трохи інша. Тепер можна буде купувати не так, як люди збирали по 1−2 га, по 10−15 га, а по 10 тисяч га. Люди зможуть нарешті оформити і продати паї величезних площ. І є багато аграріїв, які готові купувати, тож високий попит не дасть цінам обвалитися.

Третій момент — очікуване підвищення податку на землю у 15 разів, прописане у законопроєкті 3131. Пропонується запровадити мінімальний податок у розмірі 6 тис. грн за гектар на рік незалежно від доходів, але залежно від оціночної вартості ділянки та її площі. Якщо ми говоримо про гектар, це одна справа, якщо ми говоримо про тисячу — це вже зовсім інші гроші.

Таким чином держава навіть тих, хто не хоче, змусить продавати землю, бо вона буде дуже дорогою в обслуговуванні. Так, ще тривають обговорення щодо самого підвищення та виключень для малих фермерів. Але все виходить на те, що такий податок запровадять, і це теж вплине на пожвавлення ринку.

Тому щонайменше до червня наступного року — вдалий час купувати землю як для себе, так і в якості інвестиції для подальшого перепродажу.

Показати ще новини
Радіо НВ
X