Все про підводні камені викупу активів у ФГВФО

8 листопада 2018, 10:50
518
Вы также можете прочесть этот материал на русском языке

Останнім часом активізувався ринок продажу нерухомості, яка є на балансах банків, що ліквідуються.

Банками, що перебувають у процесі ліквідації, управляє Фонд гарантування вкладів фізичних осіб. За наявною процедурою всі активи таких банків (і кредити, і нерухомість, і рухоме майно) продаються через торги (аукціони) на майданчику ProZorro.

Нерухомість, як правило, продається через "голландські аукціони" і максимальний дисконт можливий до 50% від старту (від оцінки нерухомості). З одного боку, заманливо – купити нерухомість у половину від ринкової вартості, але чи все так просто насправді.

Трохи теорії. Всі об'єкти, які продають банки, що є в ліквідації, можна поділити на дві групи:

  • об'єкти, які банки використовують у процесі своєї діяльності (відділення, адмінбудівлі тощо);
  • об'єкти, які виступали заставами за кредитами.

Перша категорія щодо безпроблемна, оскільки право банку придбано давно, ніким не оскаржується, але ціна за такі об'єкти на торгах наближається до ринкової.

Друга категорія більш приваблива за ціною продажу з торгів, але менш приваблива з правової точки зору, оскільки колишні власники (позичальники, іпотекодавці) ведуть активну боротьбу в судах та інших інстанціях. А враховуючи, що право суб'єкта правовідносин на судовий захист є конституційним, судитися він може нескінченно довго.

Другу категорію за способом придбання банком прав власності на об'єкт можна поділити на три групи:

  • за рішенням суду про визнання права власності;
  • за договором про задоволення прав іпотекодержателя (іпотечного застереження);
  • придбання права власності після публічних торгів (СЕТАМ).

А тепер переходимо до практики. Розповім нашу власну історію. Компанія Avramenko Group надає інвесторам послуги з підбору, викупу та супроводу інвестиційних проектів. Коли ми почали пропонувати інвесторам викуп нерухомості на торгах у ФГВФО, то зрозуміли, що не все так безхмарно, як може здатися на перший погляд. І для того, щоб надавати послугу якісно, ​​ми вирішили викупити об'єкт на торгах для себе і пройти всі етапи боротьби за ліквідну нерухомість на своєму досвіді.

Все починається з пошуку інформації. На сайті ФГВФО і на ProZorro всі критерії пошуку налаштовані так, щоб на вас звалився величезний масив інформації про все, крім того, що шукаєте насправді. Щодня з'являються нові оголошення, і для того, щоб знайти те, що відповідає пошуку, треба переглянути сотні, а то й тисячі оголошень. І до того ж кожне треба відкрити окремо (ті, хто знайомий зі специфікою пошуку на ProZorro мене зрозуміють).

Припустимо вам пощастило знайти щось вартісне. Далі настає період ознайомлення з інформацією. Про те, що в кабінеті даних в банку її мінімум і так зрозуміло. Включаємо фантазію і моніторимо публічні реєстри – дивимося чи дійсно за банком, який у ліквідації, числиться право власності, яка підстава переоформлення майна на банк, чи є суди з оскарження права власності або інші суди щодо об'єкта, що з публічними обтяженнями тощо. Тобто, перевіряємо які будуть надалы правові ризики щодо обраного вами об'єкту.

У нашому випадку банк забрав нерухомість на баланс згыдно з заочним рішенням, яке не було оскаржене позичальником. Ми взяли на себе ризик, що після торгів у нас буде процес з боку колишнього власника щодо його оскарження. Але ми – адвокатська компанія, розуміли, що робимо і як судитися. Зважили всі за і проти.

Ми були готові і морально і юридично до оскарження колишнім власником заочного рішення. За нашими прогнозами, це зайняло б 6-10 місяців судів. Але ми знайшли інший вихід із ситуації – домовилися з ним про те, що рік (!) він безкоштовно користується цією нерухомістю. Заморозити на рік інвестицію було зваженим рішенням – на об'єкті ще був арешт ДВС дуже кострубато накладений і ми розуміли, що зняти його теж ціла історія (але все по порядку і про це далі). Та й колишній власник дуже адекватним виявився, не хотілося з ним конфліктувати, хоч і не платив він останні 10 років цей кредит.

Бувають і інші ситуації. За процедурою банки в ліквідації зобов'язані продати/виставити на продаж всі об'єкти нерухомості і кредити, які у них на балансі. Але дуже часто позичальники ініціюють судові процеси, якими оскаржують право власності банків на такі об'єкти. Якщо схеми заздалегідь продумані і рейдерські – то цілком право власності можуть і заперечити. Але банк навряд чи вам про такы суди розповість. По-перше, у них плани і процедура – їм треба все продати, по-друге – не завжди вони самі в курсі того, що відбувається. Так що те, що виставлено на продаж банком, не факт, що перебуваэ у власності банку і не факт, що залишиться у нього або у вас у власності після торгів. Найприкріше – виграти торги, заплатити за лот, а потім судитися два-три роки і доводити, що майно твоє.

Кожен випадок індивідуальний і має свої нюанси, які необхідно враховувати, припускаючи судовий спротив колишнього господаря. І тут обов'язково необхідно враховувати останню судову практику. Так, до недавнього часу, наприклад, Верховний Суд України вважав, що визнання банку власником на предмет іпотеки допускається, але Верховний Суд сказав, що такий спосіб задоволення вимог поза законом, але зате підтвердив що переоформлення об'єктів за іпотечним застереженням (договором про задоволення прав іпотекодержателя) допускається і мораторій на такий спосіб захисту не поширюється.

Ідемо далі. Вибрали ви об'єкт, зробили правовий аналіз, зважили всі за і проти і перед торгами хочете своїми очима поглянути на цей скарб... Та де там! З другої категорії об'єктів банк має доступ десь до кожного десятого. У більшості випадків там або живуть попередні власники або банк історично здає його в оренду комусь "своєму" і орендар вічно у від'їзді/відрядженні/поза зоною досяжності. Тому треба бути готовим купувати "кота в мішку".

Так, власне кажучи, і сталося в нашому випадку. Потрапили ми в об'єкт через пару місяців після того, як виграли торги. Стан його гнітючий. Але є, що є! Зате нижче за ринок купили.

Ще один нюанс пов'язаний з попередніми господарями. Як правило, банк, набуваючи право власності, не займається "брудною роботою", а саме виселенням мешканців з таких об'єктів. Адже навіть рішення суду про виселення залишається просто "папірцем", коли мова йде про фізичне виселення мешканців. А серед них є і діти, і інваліди та інші незахищені групи населення. І вони самі не підуть, оскільки нікуди, і будуть боротися. Навіть у тому випадку, якщо це майно давно не їхня власність!

Ваше рішення взяти участь у торгах залишається таким навіть після цього! Ну що ж – переходимо до самих торгів! На самій процедурі зупинятися не буду – це окрема тема. Перейдемо відразу до вашої перемоги на них!

При цьому ключовим фактором залишається ціна, яка прямо залежить від кількості інших учасників. На наших торгах їх було 8. І тоді ми думали, що це багато. Поки не почали викуповувати об'єкти для інвесторів масово. Виявилося, що 8-10 учасників – це стандарт. Багато можна застосувати до тих випадків, коли їх більше ніж 18. Природно, що ціна при цьому злітає неадекватно. Якщо раніше дисконт 40-50% від ринка був нормальною практикою, то зараз – 20% - це вже дуже хороший показник. У середньому, ліквідні об'єкти йдуть за ціною -10-15% від нижньої планки ринку.

Також варто зазначити, що перемога на торгах не дає 100% гарантію підписання з банком договору купівлі-продажу об'єкта. Оскільки часто після торгів, об'єкт може опинитися під арештом, або банку (фонду) суд може заборонити підписання договору купівлі-продажу. Такі заборони йдуть у розріз з нормами Цивільно-процесуального кодексу України та Закону України Про систему гарантування вкладів фізичних осіб (прямо забороняють будь-яке втручання в діяльність Фонду під час ліквідації банку), але поки в суді ви будете доводити свою правоту, закінчитися термін на підписання договору. А цей термін становить 132 робочі дні з дати проведення торгів, тобто якщо учасник торгів переміг, вніс гроші за лот у повному обсязі, але є судова заборона або заарештовано майно, фонд може продовжити термін підписання договору купівлі-продажу з 20 робочих днів до 132 робочих днів. Але головне, що і гарантійний внесок (5% від стартової ціни) і оплачена ціна за об'єкт весь цей час залишаються "замороженими", і немає жодної гарантії, що банк встигне в цей термін зняти всі обмеження.

Ми судилися про зняття арештів 4 місяці з дати виграшу торгів. Тричі подавали позови до суду, брали довіреності на наших співробітників у банку, писали мемуари начальнику виконавчої служби. Пройшли всі кола юридичної майстерності. І отримали заповітний витяг про те, що об'єкт чистий і ми можемо укладати договір купівлі-продажу.

Щастя наше було безмежним. Але, напевно, не від покупки такого цінного об'єкта, а скоріше від того, що завершили цей тестовий проект успішно!

Дійсно є випадки, коли все проходить гладко і швидко. Але це радше винятки, ніж правила. Якщо запитати мене, чи зупинилися ми на першому об'єкті – звісно, ні! Після цього був ще не один десяток виграних об'єктів (як наших, так і для інвесторів), і кожен з них унікальний. Правильність вибору приходить з досвідом. Якщо готові до можливих зсувань термінів і юридичної боротьбі – тоді вам до нас! Якщо хочете не бруднитися і швидко заробити – тоді я й гадки не маю, як це зробити, але точно можу сказати – вам не на торги в ФГВФО.

Діалоги про бізнес

23 травня, в Києві, відомі підприємці Сергій Тігіпко, Петро Чернишов, Ігорь Смілянський і Дмитро Шимків стануть спікерами лекції НВ «Діалоги про бізнес: як досягти успіху в епоху змін».

Докладніше про подію