Чи вкладати в нерухомість зараз: п’ять кроків до правильного рішення

9 квітня 2019, 20:00

Шпаргалка для тих, хто планує купити квартиру

Щоб визначитися чи варто зараз вкладати в нерухомість, пропоную наступну схему прийняття рішення:

1. Відкласти емоції й увімкнути раціональне мислення

2. Визначити мету покупки:

Відео дня

• для себе,

• для дітей/батьків в т. ч. зі здачею в оренду поки вона буде вільна

• виключно для здачі в оренду,

• для «спекуляції», тобто купити на ранній стадії будівництва і продати перед введенням будинку в експлуатацію

3. Визначити економічний сенс і пов’язані з ним ризики покупки:

• Чи вигідно — не вигідно?

• Чи можу я собі це дозволити?

• Які довгострокові економічні прогнози?

4. Визначити джерело фінансування:

• Накопичення

• Допомога друзів, батьків

• Кредит банку, в т. ч. з використанням програм пільгового кредитування

5. Розрахувати бізнес-план покупки для 2−3 варіантів

Розберемо схему прийняття рішення детальніше

Емоції

Згодом вони випаруються разом або з вашими грошима, або упущеною вигідною можливістю. Щоб вийти з цього стану, треба усвідомити з яких причин (тиск найближчого оточення, стереотипи, хайп на ринку, і т.п.) ви в ньому опинилися і яка ваша головна мета прийняття рішення (поліпшити житлові умови або інвестувати).

Як тільки ви розумієте, що раціонально міркувати вже готові і мета покупки нерухомості як і раніше актуальна, переходьте до наступного етапу.

Визначити мету покупки:

• для себе.

А які ваші географічні та кар'єрні плани на найближчі 5−10 років? Якщо не плануєте переїжджати для пошуку кращого місця роботи/життя/екології, тоді продовжуємо розглядати покупку далі. Наприклад: поліпшити житлові умови, щоб сім'я почувала себе в комфорті, не переїжджала з місця на місце, щоб могла взяти під опіку батьків, дітей.

Коротше кажучи, потрібно «своє гніздо» або сім'я виросла і потрібно його збільшити.

• для дітей/батьків — це ілюзія.

Купувати квартиру для когось у майбутньому, не залучаючи його до процесу вибору в цьому, значить породжувати для себе невиправдані очікування і цілі. Перше що зроблять нові власники — продадуть це житло, тому що у них інші вподобання або життєві плани. Тому рекомендую відразу переключитися на наступну мету.

• виключно для здачі в оренду

Значить шукаємо варіанти привабливі для потенційних орендарів — біля бізнес-, офісних, торгових центрів зі зручною транспортною розв’язкою й інфраструктурою. Останній писк моди серед орендарів — первинне житло, територія, що охороняється, відеоспостереження в під'їздах, можна навіть не в центрі або метро, але тоді необхідна зручна транспортна розв’язка.

• для «спекуляції»

З точки зору поділу ризиків нерозумно вкладатися в один об'єкт одного забудовника. Таким чином, мінімальна ціна розумної спекулятивної інвестиції виростає до 60−70 тисяч доларів (2 або 3 однокімнатні квартири в різних об'єктах/у різних забудовників), а оптимальна сума інвестиції — 150−200 тисяч доларів, тому що у вас буде діапазон пропозицій для потенційних покупців і паперової роботи на оформлення угод купівлі - продажу буде приблизно стільки ж, як і для мінімальної інвестиції.

За моєю оцінкою, частка нерухомості у вашому інвестиційному портфелі не повинна перевищувати 30%, тому якщо у ваш загальний інвестиційний капітал = 200−600 тисяч доларів, то тільки тоді варіант спекулятивних інвестицій варто розглядати.

Визначити економічний сенс і пов’язані з ним ризики покупки

• Чи вигідно — не вигідно

Прибутковість від здачі квартири в оренду зараз знаходиться в межах 8−10% річних.

Я не знаю фінансових інструментів з помірним ступенем ризику, які приносять таку ж прибутковість. Тому, якщо у вас є заощадження на покупку квартири і ви зараз її знімаєте, то купити буде вигідніше.

• Чи можу я собі це дозволити

Пам’ятаємо про мою рекомендацію про частку нерухомості 30%. Чому 30%? Тому що, нерухомість може зазнавати значних цінових коливань. Наприклад ціна квадратного метра в 2008р і 2018 р знизилася більш ніж в 2 рази. Ви були б готові ризикнути половиною своєї додаткової пенсії вклавши все в нерухомість? А крім цього у вас напевно є й інші важливі ближчі фінансові цілі (діти, батьки, навчання), досягти яких можна, маючи капітал у стабільній і ліквідній формі.

• Які довгострокові прогнози щодо темпів економічного зростання в країні

Якщо за оцінками авторитетних міжнародних фінансових аналітиків (МВФ, Світовий Банк, Bloomberg, рейтингові агентства S&P, Moody’s і т.п.,) прогнози зростання ВВП складуть більше 3% на рік на горизонті 5−10 років — можна брати (для оренди, себе), в інших випадках сильно ризикуємо.

Визначити джерело фінансування

• Накопичення.

Тут все гранично зрозуміло, якщо є, так є. Пам’ятаємо про диверсифікацію і частку 30%.

• Допомога друзів, батьків з відсотками, або без.

Якщо ми не плануємо зіпсувати відносини, то краще відразу обговорити терміни і розмір відсотків, розуміючи що в майбутньому це краще оформляти письмово, тому що хтось посоромився відразу запитати, а потім посоромиться нагадати або відмовити.

• Кредит банку або розстрочка від забудовника, в т. ч. з використанням програм пільгового кредитування.

Я б став розглядати кредити під нерухомість тільки в разі, коли він дається в гривні і під ставку не більше 8−9%. У всіх інших випадках, в т. ч. прив’язки розстрочки забудовника до курсу, це великий ризик потрапити у фінансову залежність!

Розрахувати бізнес-план покупки для 2−3 варіантів

• Обрати бажане розташування для вашого об'єкта — це найважливіший фактор, тому від нього залежить інфраструктура (транспорт, школи, садочки, магазини), екологія (парки, дороги, заводи) і криміногенність району. Потім вже визначати площу, термін введення в експлуатацію (якщо первинка), граничний вік будинку (якщо вторинка).

• Порахувати всі витрати, пов’язані з купівлею і приведенням квартири в житловий стан. В т.ч. податок до пенсійного фонду 1%, державне мито, нотаріальні послуги, послуги ріелтора/забудовника, вартість ремонту (в середньому 300 — 500 доларів за квадратний метр)

• Знову оцінити достатність капіталу, що залишився, для досягнення інших життєвих цілей (діти, навчання, пасивний дохід-пенсія) в доступному для огляду майбутньому.

Приєднуйтесь до нас у соцмережах Facebook, Telegram та Instagram.

Показати ще новини
Радіо НВ
X