Відкритий ринок землі. Страхи українців vs досвід Польщі

30 вересня 2020, 16:30
Вы также можете прочесть этот материал на русском языке

Як вплинуло відкриття ринку землі в Польщі на розвиток сільського господарства, на вартість 1 га землі, на приплив інвестицій? Чи виправдалися побоювання поляків про експансію іноземного бізнесу?

Після прийняття відповідного Закону, в Україні з деякими обмеженнями був відкритий ринок землі. Закон набуває чинності з 1 липня 2021 року. Найближчим сусідом України, який реалізував земельну реформу і відкрив ринок землі, є республіка Польща. При цьому в Польщі до 2004 року існували обмеження на відчуження земель сільськогосподарського призначення та тільки після вступу Польщі в ЄС і під тиском ЄС у 2016 році ринок землі був відкритий для іноземців.

Відео дня

Розвиток ринку землі в Польщі

До 1989 року селянська економіка в Польщі базувалася на двох головних формах власності: націоналізованій (кооперативи і радгоспи) і приватній (індивідуальні фермери). Приватним фермерам належало 76% загальної площі орних земель, націоналізовані землі складали 4,3 млн га сільгоспугідь.

У 1990 велика частина радгоспів була розділена і продана або перетворена на акціонерні товариства, але частина була збережена як державні експериментальні ферми. До 1992 року майже у всіх 3 тис. радгоспа, що залишилися, були накопичені істотні неоплачені банківські кредити та інші зобов’язання. У зв’язку з цим у 1992 році, як тимчасовий захід, щоб гарантувати продовження виробничої діяльності, Агентство сільськогосподарської власності Державного казначейства (пізніше — Агентство сільськогосподарської нерухомості) було уповноважено прийняти всі радгоспи, здати землю в оренду польським або іноземним орендарям. В кінці 1994 року всі радгоспи були розформовані.

У 1991 році був прийнятий закон «Про управління державними сільськогосподарськими землями», яким було визначено спеціальні правила обігу земель с/г призначення, при цьому продаж земель с/г призначення іноземним інвесторам був заборонений. Крім того, довгий час існувала заборона і на успадкування земель с/г призначення. Зміни по спадкування були внесені тільки в 2001 році. У липні 2003 року в Польщі було прийнято Закон «Про формування системи сільського господарства», в якому був передбачений перехідний період у 12 років для його реалізації. Сама реалізація Закону почалася в 2004 році. І, як наслідок, покупка землі іноземними інвесторами була дозволена під натиском Євросоюзу тільки в 2016 році.

Головним с/г активом в період після 1991 року були орні землі. На Заході та Півночі Польщі, де в 1989 році більше половини сільгоспугідь перебували в радгоспах і були державною власністю, було помітне зростання переходу земель у приватну власність. З іншого боку, в Центральній і Східній частині тільки невелика частина землі була розподілена між приватними фермерами.

Скрізь була потрібна швидка модернізація і термінове поліпшення агротехнологій. Крім цього, потрібно було поліпшити аграрну інфраструктуру, що включало поліпшення доріг, комунікацій, водопостачання, житла і зручностей. Для всього цього необхідні істотні інвестиції.

Особливо важливе було створення добре розвиненої, конкурентоспроможної мережі постачальників для сільськогосподарського виробництва. Крім того, потрібні були комерційні фірми, які скуповували б сільськогосподарську продукцію і забезпечували її транспортування на склади. Щоб підсилити і стабілізувати попит на сільськогосподарські продукти, необхідне розширення і модернізація харчової промисловості. Перші посткомуністичні уряди країни для реалізації всього описаного розробили і впровадили програми модернізації, фінансову допомогу отримали від Світового банку і Західних урядів. Цей період можна назвати першим періодом в регулюванні сільськогосподарського ринку і ринку землі в цілому, який тривав до середини-кінця 2003 року.

Цікавим є факт, що придбання будь-якої землі в Польщі іноземцями регулював закон «Про придбання нерухомості іноземцями» від 24.03.1920 року. Для придбання землі несільськогосподарського призначення іноземець повинен був отримати спеціальний дозвіл від Ради міністрів республіки Польща на підставі заяви з боку Державного казначейства (зараз — дозвіл видає МВС за заявою іноземця), а якщо це були землі сільськогосподарського призначення — рішення Ради міністрів приймалося спільно з Міністерством сільського господарства (назва постійно змінювалася). Рішення було остаточним і не підлягало оскарженню. Рішення отримувалося на конкретну ділянку землі.

Для оренди теж був потрібний спеціальний дозвіл від Ради міністрів на підставі заяви з боку Державного казначейства, тому що Цивільний кодекс передбачав, що «придбання» — це саме придбання і довічна оренда.

У разі спадкування, рішення не потрібно було, але іноземці не могли отримати землі у спадок, а отримували грошовий еквівалент вартості землі, після вирахування всіх необхідних платежів і податків, а також боргів, якщо були (податки і борги платили іноземці).

Другий період, особливо після вступу Польщі в ЄС у 2004 році, характеризується зростанням інтересу до оренди землі серед індивідуальних господарств.

1 травня 2016 року (через 12 років після вступу Польщі до Європейського Союзу), набули чинності нові правові норми про торгівлю землями сільськогосподарського призначення. Відповідно до нових правил для вільного ринку, були визначені суб'єкти, які мають право вільно купувати землі сільськогосподарського призначення. Оскільки за Конституцією Республіки Польща сільське господарство країни базується на сімейній фермі, був наданий пріоритет для окремих фермерів (сімейних фермерських господарств) на придбання земель. Такий привілей встановлено для тих сімейних фермерських господарств, які хочуть збільшити розмір належних їм сільськогосподарських угідь. Таке господарство може розраховувати на привілей у покупці більшої площі землі — до 300 га.

Для покупців, які тільки хочуть почати займатися фермерським господарством, встановлено такі обмеження: покупець повинен жити в муніципалітеті, де купується майно, мати с/г кваліфікацію або бути в процесі її придбання і зобов’язаний вести господарство особисто.

Обмеження щодо придбання земель с/г призначення також не вводиться для близьких родичів, підрозділів місцевого самоврядування, казначейства, юридичних осіб церкви і релігійних об'єднань.

Згідно з новими нормами, без додаткових вимог іноземцям можна придбати на вільному ринку ділянку с/г землі розміром не більше 0,30 га або земельну ділянку несільськогосподарського призначення 0,50 га. Площа землі, що купується іноземцем для задоволення своїх життєво важливих потреб, не може перевищувати 0,5 га, а в разі покупки нерухомості з метою економічної або с/г діяльності, що проводиться в Польщі, площа нерухомості повинна бути виправдана потребами в нерухомості, що випливають з характеру виконуваної діяльності. Це означає, що при покупці землі с/г призначення повинно бути обґрунтування, чому потрібна саме така площа землі.

Привілей фермерів у певній місцевості в їхніх областях придбати землю, виправданий необхідністю підтримувати концентраційні процеси в сільському господарстві, що вже кілька років є одним з пріоритетів аграрної політики. Хоча цей процес значно прискорився після вступу в ЄС, більше половини окремих господарств все ще мають дуже скромні виробничі активи, щоб успішно конкурувати на внутрішньому і світовому ринках сільського господарства

Одна з основних проблем з польським сільським господарством — фрагментація ферм і їхніх земель. Середня площа однієї ферми — 9.6 га, з яких 8.6 га фактичні сільгоспугіддя. Ферми з 5 га і менше сільгоспугідь займають більше 70% загальної кількості ферм у Польщі, при тому, що всі вони разом узяті володіють всього лише 20% орних земель, тоді як великі ферми, які володіють більше 20 га, мають більше 35% орних сільгоспугідь.

Результати земельної реформи в Польщі

Продаж землі. За період 1996−2004 рр. було продано близько 100−190 тис. га земель с/г призначення. Низький рівень продажів може бути пов’язаний з відсутністю програми приватизації з точки зору формальних та юридичних аспектів (не було встановлено жодних кордонів і навіть сформовані земельні кадастри). Велика частина державних орних земель була орендована. За період 1993−1995 в оренду було здано в цілому 3,0 млн га орних земель, за період 1996−2004 рр. — 2.1 млн га. На кінець 2004 року було укладено 289 тис. угод з оренди, з яких майже половина на ділянки 1 га і менше. Згодом договори вичерпали свій термін дії — одні більше не поновлювалися, інші, навпаки, були пролонговані на новий термін. Станом на 2002 рік був орендований кожен п’ятий гектар землі, який використовується індивідуальними фермерами (приблизно 960 тис. га).

Оренда землі. Разом з купівлею-продажем, оренда землі — також популярний метод. Це особливо практикується для землі, яка залишається в державній власності. Інтерес до оренди землі особливо сильно виріс в останні роки: нині 1,43 млн га (16%) сільгоспугідь здається в оренду. На індивідуальних фермах оренда землі зазвичай носить неофіційний характер, вартість оренди визначається на підставі усних угод. Вартість оренди державної землі визначається письмовою угодою. Рівень вартості оренди визначається через формулу, розраховану через середню вартість пшениці; а середню вартість пшениці щорічно оголошує Центральне статистичне бюро Польщі (аналог нашої нормативної грошової оцінки землі).

Право на землю може бути успадковано або придбано через покупку сільгоспугідь. Зазвичай покупка землі робиться з метою збільшення розмірів ферми і виконується шляхом укладення угоди між двома сторонами. Продаж земель, що належать державі, здійснюється через аукціони і, як правило, це найвищі ціни на землю. При цьому є обмеження — до аукціонів допускаються тільки дрібні фермери з наміром збільшення сімейних активів.

Права іноземців на купівлю земель були обмежені. До 2004 року іноземець, який побажав купити землю в Польщі, зобов’язаний був отримати дозвіл від Міністерства закордонних справ, за згодою Міністерства сільського господарства. Цим список вимог не обмежувався. Всі обмеження були зняті в 2004 році після приєднання Польщі до ЄС, хоча все ще діяв 12-річний перехідний період. Після цього іноземці — громадяни ЄС отримали право купувати польські землі на тих же умовах, що й польські громадяни.

Для громадян третіх країн необхідність отримання дозволу все ще залишилася (діє все той же закон «Про придбання нерухомості іноземцями» від 1920 року зі змінами). Перехідні періоди застосовувалися і в інших країнах, таких як Чехія, Литва, Латвія, Естонія і Словаччина, але там був термін 7 років. Ґрунтовні побоювання в Польщі щодо купівлі земель іноземцями полягали в тому, що відкритий ринок землі буде у владі іноземних покупців, для яких ціни здаються дуже низькими. В кінцевому рахунку ці побоювання виявилися необгрунтованими: за останні роки іноземний капітал придбав всього лише 327 600 га, з яких 292 400 га були орендовані і тільки 35 200 га куплені, зокрема 15 000 га німцями, 5 900 га шведами, 3 800 га данцями і 3 500 га голландцями; разом узяті представники інших країн купили менше 1 500 га сільгоспугідь.

Компанії з іноземним капіталом представляють новий елемент в польському сільському господарстві. За короткий період існування, їм вдалося заробити дуже розбіжні оцінки і думки. Більшість дослідників сходяться в тому, що компанії з іноземним капіталом вводять нові методи виробництва і способів організації виробництва в сільському господарстві, таким чином, позитивно впливаючи на способи ведення традиційного сільського господарства.

Тенденція цін на землю

У 2016 році в Польщі доводилося заплатити 9,1 тис. євро за гектар ріллі на приватному ринку, тоді як у Нідерландах — 57,9 тис. євро, в Бельгії — 34,7 тис. євро, в Німеччині (старий Länder) — 32,5 тис. євро, в Данії — 23,2 тис. євро, в Ірландії — 21,7 тис. євро. Серед інших країн, землі в яких дешевше ніж Польща — країни Балтії — 2,7—3,3 тис. євро, Угорщина — 4,2 тис. євро, Болгарія, Румунія, Словаччина — 3,9−5,6 тис. євро .

У 2016 році сильна тенденція зростання цін на землю була зупинена. Середня ціна одного га орної землі на приватному ринку досягала 39,7 тис. PLN і в порівнянні з попереднім роком збільшився на 3%, тоді як у 2014 році — на 22,7%, а в 2015 році — на 19,4% від року приєднання до ЄС, коли гектар землі коштував 6,6 тисячі PLN.

Ціни на землю зросли майже в шість разів, а з урахуванням рівня інфляції — втричі. Традиційно високі показники досягли землі, розташовані у Великопольському (56,1 тис. PLN/га), Куявсько-Поморському (53,9 тис. PLN/га) і Опольському (46 тис. PLN/га). Найдешевша земля була в Підкарпатському воєводстві (23,2 тис. PLN/га). У цьому регіоні земля коштувала майже на 40% дешевше, ніж в середньому по країні.

Резюме щодо земельної реформи в Польщі

  • Тип ринку: відкритий з обмеженнями.
  • Середня ціна с/г землі: 9,1 тис. євро за гектар
  • Основні характеристики: в сільському господарстві зайнято 11,2% робочої сили, яка забезпечує 3,4% ВВП.
  • С/г угіддями зайнято майже половина території країни — 47,1%. З цих земель 74,9% (або 35,2% земельного фонду країни) становить рілля. У сільській місцевості проживає 39,4% населення країни. 81% землі перебуває у приватній власності.

Приєднуйтесь до нас у соцмережах Facebook, Telegram та Instagram.

poster
Картина ділового тижня

Щотижнева розсилка головних новин бізнесу і фінансів

Розсилка відправляється по суботах

Показати ще новини
Радіо НВ
X