Це бета-версія нового сайту Нового Времени. Надсилайте свої зауваження на адресу newsite@nv.ua

Українська Кремнієва долина – поза законом

30 травня 2017, 14:38
2512
Вы также можете прочесть этот материал на русском языке
У кінці лютого всі ЗМІ облетіла новина про те, що Київрада розірвала договір оренди земельної ділянки, яка була передана в оренду на 25 років Громадській організації "Міжнародний творчий центр Яна Табачника"

Тут дуже важливо: «Для будівництва, експлуатації та обслуговування елітарного клубу «Честь маю», на якому планувалося (ще важливіше): Будівництво хмарочоса до 200 метрів заввишки з офісними приміщеннями та готелями, безпосередньо творчий центр – це чотириповерховий концертний зал на 3700 місць і житловий будинок творчої інтелігенції, а також облаштування пляжів, паркінгів, причалу для яхт і АЗС.

Коли ця новина долетіла до мене, мій «хворий професійний мозок» одразу абстрагувався від політичної складової цієї новини і почав перебирати подумки коди цільових призначень, з метою знайти відповідний код (згідно з КВЦПЗ - Класифікація видів цільового призначення землі), який повинен був оптимально підходити для такого поліфункціонального об'єкта.

Згідно з чинним в Україні класифікатором земель за видами цільового призначення КВПЦПЗ, я повинен був вибрати найбільш відповідний код з секції «земель житлової та громадської забудови»:

02 ЗЕМЛІ ЖИТЛОВОЇ ЗАБУДОВИ

02.01 Для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка)

02.02 Для колективного житлового будівництва

02.03 Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку

02.04 Для будівництва і обслуговування будівель тимчасового проживання

02.05 Для будівництва індивідуальних гаражів

02.06 Для колективного гаражного будівництва

02.07 Для іншої житлової забудови

03 ЗЕМЛІ ГРОМАДСЬКОЇ ЗАБУДОВИ

03.01 Для будівництва та обслуговування будівель органів державної влади та місцевого самоврядування

03.02 Для будівництва та обслуговування будівель освіти

03.03 Для будівництва та обслуговування будівель закладів охорони здоров'я та соціальної допомоги

03.04 Для будівництва та обслуговування будівель общественных та релігійних організацій

03.05 Для будівництва та обслуговування будівель закладів культурно-просвітницького обслуговування

03.06 Для будівництва та обслуговування будівель екстериторіальних організацій та органів

03.07 Для будівництва та обслуговування будівель торгівлі

03.08 Для будівництва та обслуговування об'єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування

03.09 Для будівництва та обслуговування будівель кредитно-фінансових установ

03.10 Для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури

03.11 Для будівництва та обслуговування будівель і споруд закладів науки

03.12 Для будівництва та обслуговування будівель закладів комунального обслуговування

03.13 Для будівництва та обслуговування будівель закладів побутового обслуговування

03.14 Для розміщення та постійної діяльності органів МНС

03.15 Для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови


Але, на жаль, відповідного коду я там не виявив. Всі коди визначають конкретний вид використання ділянки, не залишаючи місця поліфункціональним об'єктам.

Протягом останнього року до нас кілька разів зверталися девелопери та інвестори, у яких, у зв'язку зі зміненими потребами ринку, з'явилася необхідність змінити формат своїх комплексів, наприклад, додати до торговельно-офісних площ – житлові або навпаки. Для цього їм необхідно було внести зміни у свої договори оренди в частині Виду використання земельної ділянки або код цільового призначення. І в цих питаннях ми стикалися з описаною вище проблемою, що дає привід вважати її системною.

У нас немає такого коду виду цільового призначення, який би передбачав спільне використання ділянок для розміщення житлових, громадських і комерційних об'єктів.

Експерти Urban Land Institute визначають поліфункціональний (або багатофункціональний комплекс як поєднання принаймні трьох типів нерухомості.

Досвід розвинених країн свідчить, що за БФК майбутнє, і завдяки цьому формату в багатьох країнах з'являється нова філософія міського планування. Формат БФК бере до уваги збільшення темпів життя населення, зростання рівня автомобілізації, і сьогодні один з найбільш ефективних. Такі проекти представляють собою «місто в місті» зі свої внутрішнім середовищем, де скорочується час шляху на роботу, оскільки в одному місці можна жити, працювати, відпочивати, купувати товари і послуги.

В Україні найпопулярніший у світі формат будівництва житлових і комерційних об'єктів «MIXED-USE» – «ПОЗА ЗАКОНОМ». Його там просто немає! А це означає, що всі магазини, ресторани, офіси і навіть ЖЕКи на перших і цокольних поверхах ваших багатоповерхівок – де-юре не можуть там розміщуватися, тому що це прямо суперечить Земельному кодексу України, який забороняє використання ділянки не за її цільовим призначенням.

Прокляття «03.15»

Варто відзначити, що до січня 2017 року, єдиним виходом для об'єктів поліфункціонального призначення був код КВЦПЗ-03.15 «Для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови». Що конкретно мав на увазі цей вид цільового призначення – незрозуміло, але саме завдяки цій плутанині до цього виду можна було відносити поліфункціональні об'єкти. З уведенням Нового порядку нормативної грошової оцінки земель, затвердженого КМУ 25 листопада 2016 року, на присвоєння цього коду цільового призначення земельних ділянок введений негласний «мораторій», оскільки ціна квадратного метра землі для такого індексується з коефіцієнтом 0,7 від стандартної вартості, при прийнятій нормі коефіцієнта для комерційних об'єктів – 2,5 від базової вартості квадратного метра міської землі.

Всьому виною - неузгодженість кадастрів

Коли я вивчив це питання, я виявив, що «функціональне призначення території» має різні визначення в різних нормативних документах, що вносить ще більшу плутанину.

Так, у Земельному кодексі України одночасно вживаються два тотожних поняття «категорія земель за основним цільовим призначенням» і «вид використання земельної ділянки». У похідному від Земельного кодексу України, Класифікаторі земель (КВЦПЗ) вживається поняття «видів цільового призначення», а в новому Порядку нормативної грошової оцінки вже фігурує Коефіцієнт функціонального використання».

За здоровою логікою, в межах населених пунктів, ми повинні спиратися на містобудівну документацію (генеральні плани населених пунктів, детальні плани територій, плани зонування) в якій поняття функціонального використання землі визначено як «функціональне призначення». Тобто, це вже п'ятий термін, що використовується в законодавчому полі і позначає одне і те ж.

До чого це призводить? У Земельному кодексі України зазначено, що власник земельної ділянки може самостійно змінювати вид його використання, за умови, що ця зміна буде відповідати містобудівній документації. Але, оскільки немає чіткого визначення поняття «виду використання», найчастіше такі зміни неможливо зареєструвати в кадастрі, а співробітники державних органів наполягають на необхідності розробки проекту відведення та проходження тривалої (більше року) процедури зміни цільового призначення.

У підсумку, через неузгодженість понять земельного та містобудівного кадастрів, девелопери просто не розуміють, що треба змінювати «вид використання» або «вид цільового призначення». І дуже часто, це стає основною перешкодою для освоєння земельної ділянки, через високий ступінь ризиків, складності і тривалості процедури зміни цільового призначення.

Як було раніше і навіщо потрібен формат «mixed-use»?

До розробки в липні 2010 року класифікатора земель «КВЦПЗ», земельні ділянки формувалися з використанням кодів попереднього Класифікатора земель «УКЦВЗ» (Український класифікатор цільового використання землі), який був введений в обіг у 1998 році і в якому, на диво, був цілий розділ кодів для земельних ділянок (група 1.13), на яких планувалося розміщення поліфункціональних об'єктів:

1.13. Змішаного використання

1.13.1. Житлової забудови і промисловості

1.13.2. Житлової забудови і комерційного використання

1.13.3. Житлової забудови і громадського призначення

1.13.4. Промисловості, комерційного використання і громадського призначення

Це дало можливість сформувати земельні ділянки під такі об'єкти як «Bionic hill» - єдиний, поки що, в Україні проект інноваційного парку, реалізацією якого зайнялися UDP (Ukrainian Development Partners). У цьому містечку, IT-спеціалісти зможуть одночасно жити, працювати, проводити дослідження і розробки, а також вчитися і відпочивати. Свого роду «українська кремнієва долина».

Сьогодні у всіх на слуху «створення інноваційних парків». І це зрозуміло, оскільки перспективи IT-галузі незаперечні. Такі інноваційні парки створюються за принципом «live and work», і як правило, складаються з офісів для програмістів, житлових кампусів і наукових містечок, які щільно інтегровані між собою. Але, на жаль, ми не готові до цього з боку Закону.

Куди рухається світ

З появою таких понять як «унісекс», стирається грань між призначенням і роллю в діловому житті чоловіка і жінки, а у проектуванні та освоєнні міст набуває популярності формат «mixed-use».

У березні цього року китайці в місті Чунцин облаштували залізничну станцію в 19-ти поверховому житловому будинку між 6-м і 8-м поверхом. У нас такого не сталося б у першу чергу через застарілі ДБНи радянського зразка, і через те, що ділянка під таким будинком повинна одночасно перебувати у двох категоріях земель за земельним кодексом, а це – неможливо.

У розрекламованих на весь світ «суперкварталах» Барселони, через щільну забудову, автозаправні станції (у нас – землі транспорту) вбудовані прямо в житлові будинки і це не суперечить їх будівельним нормам.

У Лондоні динамічно будуються ділові центри, в яких крім офісів, квартир і готелів, розташовуються міні-маркети, бібліотеки, ресторани, дитячі садки і школи, а на верхніх поверхах розташовуються масштабні зимові сади і парки на дахах.

Вокзали Лондона давно вже перестали грати тільки транспортну роль. Зараз - це масштабні торговельні центри з готелями, в різних рівнях яких розташовані транспортні хаби з усіх можливих видів міського транспорту.

Мерія Лондона активно підтримує будівництво таких багатофункціональних об'єктів як на законодавчому, так і на фінансовому рівнях. І інвестує по кілька мільярдів фунтів стерлінгів за рік на розвиток інженерної інфраструктури і реновацію транспортних ліній навколо таких об'єктів.

Що ж робити нам?

Міські інвестиції – це величезний крок вперед, але на даному етапі досить буде хоча би:

  1. Синхронізувати поняття функціонального призначення у документах, які регулюють земельне і містобудівне законодавство.
  2. Відмовитися від докладного переліку кодів видів цільового призначення і перейти до використання лише категорій земель (як це зазначено в Земельному кодексі України) або додати поліфункціональні коди видів цільового призначення КВЦПЗ.
  3. Спростити процедуру зміни функціонального призначення для несільськогосподарських земель, за допомогою скасування процедури зміни цільового призначення з допомогою розробки проекту відведення, при умові, що функціональне призначення встановлено містобудівною документацією.

Ці заходи самі по собі створять середовище, яке покращить інвестиційний клімат і сприятиме притоку інвестицій, як зовнішніх, так і внутрішніх, адже за різними оцінками, на руках у населення від 50 до 80 млрд доларів, які могли би працювати в економіці, а не лежати вдома під подушкою.

Особливо актуальною ця задача стає зараз, на тлі розмов про створення «Містобудівного кодексу» та внесення змін до чинного Закону про регулювання містобудівної галузі.