Чи вигідно зараз вкладати гроші в нерухомість

13 грудня 2019, 15:00
Вы также можете прочесть этот материал на русском языке

Житлова чи комерційна. Куди краще інвестувати українцям

У попередній колонці розбиралися з перевагами та недоліками інвестування в банківські депозити та державні облігації. Дійшли до висновку, що: як відкриття депозитних рахунків у банках, так і інвестиції в ОВДП є радше інструментом збереження реальної вартості капіталу протягом тривалого періоду, ніж інструменти заробітку.

Відео дня

Тепер спробуємо розібратися з особливостями інвестування в житлову та комерційну нерухомість, оцінити можливі ризики та переваги від такого роду капіталовкладень. Також наскрізно пройдемося по актуальному стану ринку нерухомості та спробуємо визначити основні тенденції розвитку галузі в короткостроковій перспективі.

Від початку економічної кризи 2014 року, купівельна спроможність українців сильно знизилася. Це напряму відобразилося на ринку нерухомості. В житловому сегменті новобудов девелопери сильно зменшили не лише маржу, але й собівартість будівництва. Отже, почали добирати втрачений прибуток кількістю проданих об'єктів. Через це пропозиція на ринку сильно перевищила попит і досі залишається такою. Як наслідок, ціна пробила дно і лише в окремих сегментах починає збільшуватися.

Планомірне укріплення гривні по відношенню до іноземних валют збільшило вартість нерухомості у валюті, в середньому, на 10%.

Планомірне укріплення гривні по відношенню до іноземних валют збільшило вартість нерухомості у валюті, в середньому, на 10%. Несуттєво, але все ж збільшується купівельна спроможність українців. Інфляція, з року в рік, зменшується. Всі ці фактори вказують на потенційний ріст ринку нерухомості. І це хороша новина для тих, хто вирішив вкластися в житлову нерухомість зараз. Адже за такого сценарію її вартість зростатиме.

В залежності від обсягу наявних заощаджень, існують різні моделі інвестування.

Як засіб збереження капіталу, можна придбати нерухомість, навіть без ремонту (який потребує додаткових витрат). У такому випадку інвестор фактично консервує ресурси та розраховує лише на зростання ринку, що, після продажу, дасть можливість зафіксувати прибуток.

Така тактика є найменш прибутковою, адже вкладені гроші фактично не працюють на власника, а заморожені в стінах. У такій ситуації потенційні доходи від продажу прямо узалежнені від волатильності ринку. Буде ріст — вдасться отримати прибуток, якщо ні - доведеться фіксувати збитки, або чекати кращих часів.

Інша модель передбачає отримання стабільного пасивного доходу від здачі об'єкту в оренду. В залежності від класу придбаного житла, окупність такої операції становить 7−10 років. При цьому, у інвестора залишається нерухомість, вартість якої за вказаний період зростає. Як результат, ця модель забезпечує стабільний щомісячний дохід при паралельній капіталізації активу.

Також, доволі часто, використовують спекулятивний інструмент інвестування в нерухомість. Об'єкт купується на стадії будівництва за ціною на 20−30% нижчою від його потенційної ринкової вартості після здачі в експлуатацію. Після чого продається, фіксуючи прибуток. За такою моделлю кошти на довго не заморожуються, а постійно залишаються в обороті.

Проте, слід зазначити, що застарілість містобудівного законодавства та корупційна складова нерідко призводять до замороження такого будівництва. До прикладу, лише в Києві, за експертними оцінками, кількість заморожених об'єктів, які так і не здали в експлуатацію, становить 10%.

Щоправда, існує і ще один спекулятивний інструмент інвестування в нерухомість — викуп конфіскованого та арештованого державою майна на аукціонах. В залежності від обставин, вартість таких об'єктів може бути суттєво нижчою від її ринкової оцінки. Придбання такого типу нерухомості забезпечує найшвидшу оборотність капіталу. Адже на аукціонах є можливість придбати вже готові об'єкти з ціллю подальшого перепродажу.

Але не лише для цього. Дана модель передбачає можливість поєднання різних інструментів інвестування. Так, придбавши об'єкт на державних аукціонах, можна як зберегти вартість капіталу в нерухомості, так і використовувати його в цілях отримання пасивного доходу, шляхом здачі в оренду. Єдиною різницею між придбанням нерухомості на ринку та викупом шляхом участі в аукціонах, є потенційна нижча її вартість.

Окремої уваги заслуговує сегмент комерційної нерухомості. Навіть поверхневий аналіз ринку приводить до висновку про недостатність комерційних площ не те що у обласних центрах чи містах-мільйонниках, а навіть у Києві. До прикладу, вакантність офісів центрів знизилася до мінімального значення за останнє десятиліття і становить 10% у середньому по Україні. А якщо дивитися в розрізі столиці, то це вдвічі менше — неповних 5%.

Одним з найприбутковіших об'єктів для великих інвестицій є саме офісна нерухомість

Через це, одним з найприбутковіших об'єктів для великих інвестицій є саме офісна нерухомість. Адже пропозиції на ринку вочевидь не достатньо. Але якщо девелопери шукають можливостей для спорудження офісної нерухомості з нуля, то для інвесторів з меншими ресурсами цілком вигідним є переобладнання старих занедбаних приміщень в сучасні коворкінги та оупен-спейси.

Світовий досвід вказує на все більшу популярність цієї тенденції. Очевидно, девелопери не зможуть забезпечити бізнес достатньою кількістю нових офісних центрів. Через це, невеликі коворкінги та офіси типу відкритого простору повинні зайняти незабезпечений попит.

Що стосується орендних ставок, то більшість експертів сходяться на позиції того, що ставки виростуть в середньому на 15% в наступному році. Всі ці фактори роблять ринок офісних приміщень вкрай привабливим для інвесторів.

В який саме сегмент нерухомості інвестувати — вирішувати вам. Проте очевидною є перевага пошуку та придбання нерухомості саме на електронних аукціонах. Там завжди можна підібрати об'єкт який цікавить саме вас і ціновий фактор під час прийняття рішення буде точно не останній. В наступному блозі розглянемо переваги та недоліки інвестування в землю.

Приєднуйтесь до нас у соцмережах Facebook, Telegram та Instagram.

poster
Картина ділового тижня

Щотижнева розсилка головних новин бізнесу і фінансів

Розсилка відправляється по суботах

Показати ще новини
Радіо НВ
X