Чому забудовники проти скасування пайової участі

0 коментувати

Багато років вирощувався міф, що саме завдяки пайовому внеску на розвиток інженерно-транспортної і соціальної інфраструктури вирішуються питання розвитку міст.

Завдяки пайовому внеску, будуються садки та лікарні, змінюються старі мережі й реставруються історичні будівлі.

Проте, реальна ситуація інша. Дослідження Мінрегіону виявило: насправді, кошти від пайової участі або не витрачаються на інфраструктуру, або їх цільове спрямування неможливо відслідкувати. За 18 років існування пайовий внесок показав практично нульову ефективність. Пайовий внесок в бюджеті міста складає не більше 1%, а на таку суму в переважній більшості населених пунктів неможливо побудувати жодного дитсадка, школи чи стадіону. У випадку житлових будинків його взагалі сплачують не забудовники, а ми з вами, бо сума пайового внеску одразу закладена в кошторис, тобто у вартість квадратного метра житла.

Попри такі очевидності, ініціатива скасування пайової участі, яка закладена в урядовому законопроекті №8124, викликала шалений опір та супротив. За версією прихильників цього збору, а ними є в переважній більшості потужні бізнес-холдинги та представники асоціації міст, інфраструктура населених пунктів залишиться без фінансування.

Виникає логічне запитання, з якого дива великий бізнес раптово розпочав перейматися та вболівати за інфраструктуру? Відповідь проста: великі гравці на ринку нерухомості пайову участь "живими" грошима практично не сплачують, здійснюючи зарахування своїх витрат на окремі частини проектів, які можуть бути навіть віддалено віднесені до інфраструктурних, адже чинні правила таке дозволяють "провернути". Якщо ж таких витрат немає, домовляються про відстрочення платежу, а там, трапляється, і взагалі уникають сплати.  Лише в  Києві заборгованість з таких платежів обраховується вже в мільярдах.

Ось і виникає ситуація, коли великі "гравці" знаходять різні можливості уникнути сплати, а малі та середні – змушені дотримуватися правил. В результаті такої ситуації реальні платежі лягають на малий бізнес, який не має тісних зав’язків з місцевою владою та не має жодних важелів впливу. А великі гравці таким чином позбавляються від зайвої конкуренції за рахунок меншої собівартості побудованих метрів.

За своєю суттю, пайовий внесок, фактично, додатковий збір з інвестицій. Він був узаконений у 2000 році в грошовій оцінці. Тоді в законі України Про планування і забудову територій були включені норми, що його розмір становить 10% загальної кошторисної вартості для нежитлових будівель та 4% для будівництва або реконструкції житлових будинків. Однак вирішити інфраструктурні завдання міст він так і не допоміг: садки, школи, клініки, інститути, стадіони в столиці й регіонах, побудованих за рахунок пайових внесків так і не з’явилися.

У чому ж підступ? Чому так наполегливо місцеві влади і забудовники тримаються за цей інструмент? Пайовий внесок перетворився в "договірний" пункт, демонструючи всі ознаки корупційного інструменту. Сама заплутана та непрозора процедура обрахунку величини пайового внеска, начебто й придумана для ручного управління і ставить значну перепону для конкурентного вільного ринку.  Місцеві ради, в ручному режимі, вирішують, кому знизити розмір пайового внеску, кому взагалі провести залік, за рахунок створеного об'єкта інфраструктури. Чинне законодавство передбачає можливість (без чітких критеріїв) чиновнику самостійно визначати, скільки потрібно заплатити. Одна людина може вирішити, хто платитиме 10% відсотків за новий торгово-розважальний центр, а хто – не платитиме взагалі, бо "правильно домовився" із владою. І інфраструктура та зручність для громади тут абсолютно ні до чого.

Однак, в разі житла, сума пайового внеску вже акумульована забудовником, він вклав її в кошторис, а значить, в ціну квадратного метра. А забудовнику - якщо пощастить, якщо його аргументи для представників місцевої влади будуть "цікаві й переконливі" - цю суму "зарахують", він не буде переводити її в бюджет міста. А покупець квартири оплатить обов’язково свою частку пайового внеску!

Хочу звернути увагу, що мова йде не тільки про новобудови. Одна з наших проблем - застарілий житловий фонд. Нового житла насправді не так багато. В цілому по Україні, лише 3,3% квартир знаходяться в будинках, побудованих після 2000 року, в столиці цей показник трохи вище, 6,2%. А понад 50% житлового фонду – це будівлі різних серій часів СРСР, ті самі "хрущовки" й "панельки". Їх жителі найближчим часом зіткнуться з необхідністю проведення капітальної реконструкції свого житла, оскільки популярні серії масової житлової забудови 1960-70-х років розраховані на термін експлуатації 50-70 років, і цей термін добігає кінця. І, за чинним законодавством, вони теж будуть зобов'язані сплатити разовий збір у вигляді пайової участі на розвиток інфраструктури, в складі своїх витрат на реконструкцію / придбання житла.

Скасування пайового знижує сумарні інвестиції в проект на 4% для житла і на 10% для комерційних об'єктів, в тому числі для промисловості. Цей простий крок робить житло доступнішим, а регіон привабливішим для інвестицій.

Яскравий приклад - Чернігів, який ризикнув піти на істотне зниження пайового внеску, з 10% до символічних 0,01% для нежитлових приміщень в 2017 році. В результаті тільки за минулий рік в Чернігові було побудовано 10 нежитлових приміщень проти всього двох об'єктів за 2013-16 роки. А обсяг інвестицій в модернізацію та виробництво досяг 20 млн грн, при 3 млн грн за 2013-16 роки.

Альтернативою наповнення місцевих бюджетів є податок на нерухоме майно. Фактичне надходження сум пайової участі в 2017 році - 793,4 млн. Податок на майно наповнив бюджет в 2017 році 449,3 млн грн, це на 63% більше, ніж в 2016.

Але найголовніше – податком на майно знімається протиріччя пайового внеску. Адже за логікою цього інструменту, за розвиток інфраструктури платять головним чином "нові члени громади": ті, хто купують квартири в новобудовах, реконструює будинки або інвестують в комерційні об'єкти. Сьогодні покупець квартири в новобуді або власник приміщення, який наважиться реконструювати старий будинок, заплатять в сотні разів більше, за того, хто проживає в добротному, що не вимагає ремонту, будинку.

Покажемо це на цифрах. У 2017 році міський бюджет Києва поповнився на 449,3 мільйонів за рахунок податку на нерухомість. Фізичні особи за своє житло сплатили 32,7 млн грн, а загальний житловий фонд столиці на початок 2017 року сягнув 63,4 млн кв. м. Тобто, в середньому квадрат існуючого житла приніс до бюджету 0,51 грн.

Підрахунки демонструють, що нові власники квартир у Києві одноразово сплачують в середньому 450,76 грн з квадратного метру пайового внеску.

Виходить, що в минулому році розмір пайового внеску перевищував у  884 рази податок на нерухомість - 450,76 грн проти 0,51 грн. За таких умов, власник квартири в новобудові чи в  реконструйованому житлі в Києві платить "вступний" збір на розвиток інфраструктури в такому розмірі, який власники "старого" житла заплатили б за 884 роки.

Очевидно, таке співвідношення ніяк не може бути обґрунтоване життєвим циклом об'єктів нерухомості, і фактично встановлює дискримінацію власників нового/реконструйованого житла, що прямо заборонено Конституцією України.

Рано чи пізно, питання сплати своїх 4% відсотків постане перед багатьма українцями. Середній вік житлового фонду в країні перевищує 42 роки. Якщо міста і країна в цілому мають намір вирішувати питання реновації/реконструкції застарілого фонду вони повинні скасувати практику вирішення проблем ремонту інфраструктури шляхом багаторазового обкладання поборами та зборами інвесторів, та тих, хто хоче відремонтувати стару будівлю.

За користування інфраструктурою населення і бізнес платять тариф, в котрий вже має бути включено вартість розвитку, амортизації та підтримання мереж. Розвиток інфраструктури населених пунктів в розвинутих країнах здійснюється виключно за рахунок податку на нерухомість, а не "вхідного мита" за проект. Може варто більш ефективно використовувати наявні можливості та ресурси, ніж намагатися якомога більше "вичавлювати" з громадян та інвесторів?


Читайте термінові новини та найцікавіші історії у Viber та Telegram Нового Времени.

Коментарі

1000

Правила коментування
Показати більше коментарів
Якщо Ви бажаєте вести свій блог на сайті Новое время Бізнес, напишіть, будь ласка, листа за адресою: kolonka@nv.ua

Експерти ТОП-10

Читайте на НВ style

Останні новини

опитування

Погода
Погода в Киеве

влажность:

давление:

ветер: