Варто перевірити, купуючи житло: Як забудовники обходять зміну цільового призначення землі

28 січня 2021, 14:30
Вы также можете прочесть этот материал на русском языке
Як перевірити одну з ознак надійного будівництва.

Просто так взяти і побудувати будинок на території, де відкривається гарний вигляд на озеро, річку, ліс, парк не вийде, так само як і на території колишньої промзони. Згідно з українським законодавством зводити будинки, як приватні так і багатоповерхівки, можна лише на землях з правильним цільовим призначенням під житлову забудову. Проте, часто забудовники нехтують законом і зводять будинки на землях, які не призначені для будівництва житла.

Відео дня

Нове будівництво замість реконструкції

Знайти хорошу ділянку під будівництво багатоповерхівки не так легко. Треба знайти вільну ділянку на генплані чи кадастровій карті, надіслати запит про наявність земель, які ще не надані у користування та можуть бути використані під забудову до місцевого управління з питань містобудування та архітектури, або до Держгеокадастру, чи шукати ділянки які продають фізособи. Буває, що ділянка, яка на думку забудовника придатна під забудову, має інше цільове призначення. Щоб не гаяти час, забудовники починають будівництво і паралельно впорядковують документи.

Зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється за проектами землеустрою щодо їх відведення. Проект землеустрою необхідно розробити — це не можна зробити без затвердженого плану зонування території або детального плану території (ДПТ), на якій знаходиться ділянка. Коли проект є, ділянку потрібно зареєструвати в Державному земельному кадастрі, чекати рішення місцевої влади про зміну цільового призначення землі згідно з ДПТ, потім зареєструвати в Держгеокадастрі зміни у відомостях про земельну ділянку. На перший погляд — це не складно, проте на практиці зміна цільового призначення може тягнутися роками. Тому, аби не втратити хорошу ділянку, забудовники отримують дозволи на реконструкцію існуючих об'єктів, натомість будують замість них багатоповерхівки.

Наприклад, земельна ділянка ЖК Академ-квартал має код 11.02 і призначена для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, так само і земля під ЖК Стенфорд. Земельна ділянка під ще одним комплексом ЖК Рибальський має цільове призначення — для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, код 03.15. Всі три об'єкти мають не відповідне цільове призначення, не призначене для житлової забудови, проте всі вони мають дозволи на будівництво, щоправда видані на будівельні роботи з реконструкції.

Згідно дослідження Monitor.Estate, лише у столиці 180 об'єктів будують на землях без відповідного цільового призначення або без сформованої земельної ділянки. Відомо багато випадків, коли забудовники навіть після завершення будівництва не приводять в порядок ситуацію з землею, натомість змінюють функціональне призначення і категорію земель. За такою схемою, в столиці зводять ЖК Edelweiss House, ЖК Ok`land, 044.

Які ризики нецільового використання землі під забудову?

Нецільовим використанням земельної ділянки є її використання всупереч земельному законодавству України, тобто за призначенням, не передбаченим генеральним планом населеного пункту, іншою містобудівною документацією, планом земельно устрою тощо. Перевірку щодо дотримання земельного законодавства проводять інспектори Держгеокадастру. Якщо інспектор виявить порушення, то складає протокол про адміністративну відповідальність. Крім того, за будівництво без дозволу або самовільне зайняття ділянки, забруднення, псування земель передбачена кримінальна відповідальність.

Лише у столиці 180 об'єктів будують на землях без відповідного цільового призначення або без сформованої земельної ділянки

Якщо земельна ділянка знаходиться в державній чи комунальній власності, її використання поза цільовим призначенням може призвести до розірвання договору оренди (як порушення умов договору оренди землі), або до втрати права на продовження договору.

Наявність правильного цільового призначення земельної ділянки дає законну можливість забудовнику зводити заявлений будівельний об'єкт. Якщо будівництво ведеться на землях житлової забудови з таким цільовим призначенням: код 02.01, код 02.03, код 02.07, код 02.10 — це ще одна гарантія для інвестора, що будівництво надійне.

Проте, наявність правильного цільового призначення не означає, що об'єкт буде добудовано і що всі інші документи в порядку — їх теж треба перевіряти.

Приєднуйтесь до нас у соцмережах Facebook, Telegram та Instagram.

poster
Картина ділового тижня

Щотижнева розсилка головних новин бізнесу і фінансів

Розсилка відправляється по суботах

Показати ще новини
Радіо НВ
X