Як купити в’язницю. Чи буде успішним розпродаж колоній і СІЗО

22 грудня 2020, 11:16

Вперше в Україні виставлять на продаж колонії, виправні центри і СІЗО.

Ринок очікував ці лоти на Prozorro.Продажі ще в серпні, як анонсував міністр юстиції Денис Малюська. Потім терміни змістилися на «до кінця року». За визнанням його заступниці Олени Висоцької, зібрати документацію виявилося складніше, ніж припускали раніше.

Відео дня

Але цілком можна очікувати, що ще цього місяця об'єкти як мінімум з’являться в системі з описом і датами. Міністр розраховує виручити чимало коштів — настільки, що і на будівництво нових вистачить, і ще надлишок в держбюджет передадуть.

Але підсумки торгів можуть бути не такими райдужними. І водночас це той самий випадок, коли будь-який результат можна буде вважати позитивним.

Навіщо і що продають. За даними Мін'юсту, в Україні зараз 99 в’язниць і колоній, де відбувають покарання 31,8 тис. осіб. При цьому СІЗО — 30, і в них перебувають 19,5 тис. осіб. Тобто в’язниць багато, але вони напівпорожні. СІЗО мало, і вони переповнені. Наприклад, за словами правозахисників, в Лук’янівському люди змушені спати на підлозі.

До того ж будівлі давно застаріли морально і фізично, а якісь і зовсім небезпечні для здоров’я і в’язнів, і співробітників Державної пенітенціарної служби — немає вентиляції, грибок на стінах.

Денис Малюська вирішив розгребти ці авгієві стайні і продати більш як 100 в’язниць, виправних центрів та СІЗО. Все це мають продати за 10 років. У його планах — залишити всього 2 в’язниці, СІЗО винести з центрів міст в промзони або взагалі за межі міста. І всі їх — модернізувати або побудувати з нуля.

Міністр анонсував на першому етапі продажі 27 об'єктів, які не використовувалися останні 2 роки. Повідомлялося також, що ще 8 готують до заморожування. Пілотні міста — Київ, Львів, Одеса.

Вся справа в землі. У всіх випадках без винятку покупцям буде важлива земля. Площа ділянок — від 4 до 10 га. У випадку Києва, Одеси та Львова — це ще й ділянки з хорошим місцем розташування. Розташовані на них будівлі будуть зносити.

Першим планують продати Ірпінський виправний центр в селищі Коцюбинському під Києвом. Далі — Південну виправну колонію № 51 в Одесі і Львівське СІЗО № 19.

У Коцюбинському, найімовірніше, побудують житлові комплекси. Виправний центр знаходиться за 15 хвилин від метро «Академмістечко», поруч ліс, озеро і залізнична станція, площа ділянки — 8,3 га.

Південна виправна колонія в Одесі — та сама, яка згоріла після бунту весною 2019 року. Ділянка під колонією — майже 6 га, всього за 3,5 км від моря і 4 км від центру міста. Теж відмінна земля під житлову забудову.

Третій лот — Львівська виправна колонія № 48. Розташована неподалік від центру на ділянці 10 га, площа будівель становить 42 тис. кв. м. Цю землю можуть купити і під житлову забудову, і під офісну, і під торгову.

СІЗО в центрі, але є складнощі. Перші СІЗО планують продати у Львові і Києві. Львівський розташований у центрі, і це — пам’ятник архітектури. До XVIII століття там був римо-католицький монастир жіночого ордена святої Бригіди.

Така ж ситуація і з Лук’янівським СІЗО в Києві, одна з будівель якого — Лук’янівський тюремний замок, побудований в 1862 році. Обидві будівлі є пам’ятками архітектури, а це значить, що знести або значно перебудувати їх буде не можна.

Для забудовника знесення — не найбільша частина витрат. Вона може становити максимум 10% від суми покупки. А ось реконструкція пам’ятки архітектури обійдеться дорожче, ніж будівництво нової будівлі. Тому знайти покупця для таких об'єктів буде складніше, навіть попри вигідне розташування.

В цілому ж більшість СІЗО розташовані прямо в центрі міст. Тому охочих купити будівлі, де не потрібні будуть додаткові інвестиції в реконструкцію пам’яток архітектури, вистачатиме.

Блиск і злидні комунікацій. Малюська впевнений, що з покупцями проблем не буде — не тільки тому, що це вигідна земля, а й завдяки підведеним комунікаціям. Так, наявність уже готових інженерних мереж є величезним плюсом. Підвести комунікації — найбільш фінансово витратна частина, яка максимально впливає на вартість ділянки.

Причому замінити навіть старі комунікації набагато простіше, ніж провести нові. Найдорожче і найвитратніше за часом — це затвердити проєкт підведення. До того ж може знадобитися робити підведення через інші ділянки, і домовитися про це з власниками дуже складно, а подекуди й неможливо.

Але у випадку в’язниць і СІЗО все не так просто. Морально і фізично застаріли не тільки самі будівлі, але й комунікації. До того ж потреби колонії в кількості електроенергії, газу, води можуть значно відрізнятися від тих, які знадобляться сучасному ЖК, бізнесу або торговому центру.

Наприклад, СІЗО може вистачати 100−200 кВт. Але навіть для невеликого офісного будинку на 10 тис. кв. м цього вистачить тільки щоб всюди включити світло і працювало по одній розетці в кожному кабінеті. Для такого будинку потрібно 600−700 кВт, а то й 1 МВт.

Далі з’явиться багато питань. А кабель може пропустити більше? Що там за підстанція? Які автомати? Скільки заходить на підстанцію? Скільки залишається вільної електроенергії? Скільки можна добрати, чи потрібно своїм коштом ще й міняти підстанцію?

Приклад з практики. Нещодавно клієнт купив будинок за 15 млн грн на Повітрофлотському проспекті. Електроенергію брали в аеропорту «Київ». Аеропорт вирішив, що більше не хоче співпрацювати. Подивилися, де найближча підстанція — 1 км. Вартість підвести електроенергію від неї — ті ж 15 млн грн.

Ще один нюанс — вести довелося б через інші ділянки. І не факт, що власники дозволили б копати у них на території і кабель закладати. В результаті передомовилися з аеропортом.

Це тільки електроенергія. А ще вода, каналізація, газ. Тому такі об'єкти будуть ретельно досліджуватися перед покупкою. Інакше додаткових витрат може виявитися стільки, що покупка з вигідної стане збитковою.

Об'єкти в глибинці. За об'єкти у великих містах і поруч можна, так би мовити, не переживати. А ось із тими, що розташовані в глибинці — ситуація інша.

Візьмемо кілька, які готують до консервації:

  • Жовтоводська виправна колонія № 26 — місто Жовті Води, населення — 56 тис. осіб. До Дніпра — 133 км.
  • Дергачівська виправна колонія № 109 — Харківська область, Дергачівський район, село Дворічний Кут, населення — 1305 осіб. До Харкова — 25 км.
  • Устинівський виправний центр № 37 — Кіровоградська область, Устинівський район, селище Інгульське, населення — 747 осіб. До Кропивницького — 94,6 км.

На перший погляд, продаж цих об'єктів може здатися безнадійним. Але земля — це земля, найвигідніша інвестиція.

Наприклад, людина купує 10 га з будівлями площею 20 тис. кв. м. І неважливо, де все це знаходиться — вона вже може взяти в банку під заставу $3 млн. Найімовірніше, щоб не повернути — «навар» великий, а ділянка їй все одно не була потрібна. Може купити і сам банк, щоб збільшити свій баланс і мати змогу більше видавати кредитів.

В обох цих випадках будівлі в результаті розтягли по цеглинах, і все буде закинуто. Є, звичайно, ймовірність, що можуть купити під виробництво — але це найоптимістичніший сценарій.

Ціна питання. В Мін'юсті поки що визначилися зі стартовою ціною тільки для Ірпінського виправного центру — близько 230 млн грн. Це ринкова ціна. Але навряд чи вона сильно виросте під час торгів.

По-перше, покупцеві потрібно буде вкласти гроші в знесення будівель і вивезення будівельного сміття. По-друге, всі комунікації за визначенням застаріли — питання тільки в тому, наскільки дорого їх буде модернізувати.

І по-третє, доведеться чимало витратитися на «відбілювання» об'єктів. Багатьом людям важлива історія місця, де вони збираються жити, працювати і відпочивати. Наприклад, квартиру, де було вбивство, продати набагато складніше.

Тому потрібно буде пояснити, чому ЖК, ТРЦ або бізнес-центр на місці в’язниці — відмінна ідея. І не тільки через публікації в ЗМІ та піар-заходи, а й через благоустрій. А це теж гроші, і чималі.

Плюс земля сьогодні не так уже й дорого коштує. На вулиці Богатирська на Оболоні 136 га продаються за $20 млн. Для порівняння: цілий «Комфорт Таун» побудований на 30 га.

З точки зору продавця — тобто держави — продаж будь-якого з об'єктів навіть за 100 тис. грн буде вже успіхом. Тому що вони є збитковими. За визнанням Малюськи, навіть на утримання замороженого виправного центру в Коцюбинському йде 10 млн грн на рік.

Порядок сум, які можна виручити за всі об'єкти, за моїми прогнозами — як мінімум, річна витрата на утримання цих 27 об'єктів. Плюс всі наступні роки держава почне на них заробляти — оскільки перестане зазнавати збитків.

Безумовно, СІЗО та інші подібні об'єкти потрібно переносити за межі міста. Всі збиткові державні об'єкти — якщо вони не спеціально збиткові, а саме такими і є — потрібно продавати. Тож це — крок вперед. І дуже хочеться, щоб виручені гроші витратили на сучасні СІЗО і в’язниці, і «великий розпродаж» дійсно переріс у «велике будівництво», як про те заявляє міністр.

Приєднуйтесь до нас у соцмережах Facebook, Telegram та Instagram.

poster
Картина ділового тижня

Щотижнева розсилка головних новин бізнесу і фінансів

Розсилка відправляється по суботах

Показати ще новини
Радіо НВ
X