Інвестиції в нерухомість: чотири ризики, які важливо врахувати

12 листопада 2021, 09:30

Часто в коментарях до моїх публікацій та приватних бесід зустрічаю питання про моє ставлення до інвестицій у нерухомість. Відповім у цій колонці.

Нерухомість — популярний актив серед інвесторів різного рівня та масштабу. У багатьох він асоціюється зі стабільністю та якоюсь традиційністю. Зізнаюся, я й сам володію кількома об'єктами житлової нерухомості, і не лише в Україні. На мій погляд, це непоганий спосіб диверсифікації інвестицій, але не основа довгострокової інвестиційної стратегії.

Відео дня

Нещодавно мій знайомий підприємець переконував мене у тому, що він «фактично без ризиків на одній із київських новобудов зробив 45% річних». А ось акції, на його думку, — вкрай ризикова справа через високу волатильність. Крім того, щоб бути успішним у роботі з акціями, потрібно глибоко розібратися у темі, а це довго та складно.

Зізнаюся, я — не експерт з нерухомості, це не мій коник, і є люди, які розуміються на цьому ринку набагато краще за мене. Ось кілька аргументів, які я, як керуючий активами та інвестор, навів у відповідь на слова мого співрозмовника:

1. Будь-яка серйозна інвестиція — це інвестиція на 3−5 років. Нерухомість кщо ми говоримо про плани отримати заявлену прибутковість) — не виняток. Як мінімум, потрібно інвестувати на стадії котловану, а продавати після здачі об'єкта в експлуатацію. Називати цей проєкт безризиковим або низькоризиковим щонайменше дивно. У нашій країні за три роки може статися багато. Навіщо далеко ходити? Приваблива нерухомість, що зростала в ціні, в Донецьку або Луганську одномоментно знецінилася внаслідок військових дій. Це не закономірність, але яскравий приклад прояву сильного ризику країни.

2. Цінова волатильність, обумовлена об'єктивними зовнішніми чинниками, характерна і ринку нерухомості. Що відбувалося останніми місяцями? Зростання цін прискорилося з другого кварталу 2020 року. Найсильніше зростали ціни на нерухомість у Туреччині (+29%), Новій Зеландії (+26%), США (+19%), Словаччині (+19%) та Швеції (+17%). Україна посіла 22 місце серед 55 країн. Об'єктивні причини зростання потроху нівелюються. Ціни на сировинні матеріали досягли своїх максимумів у 2021 році і вже знизилися на 20−50%. У міру виходу з пандемії внаслідок прогресу у вакцинації логістичні проблеми також будуть вирішені. Багато ЦП планують посилення монетарної політики та збільшення відсоткових ставок. Цей факт охолодить ринок житла.

3. Політичні/законодавчі ризики. Якщо в бідній країні є сегмент, що йде вгору, туди обов’язково прийде держава як джерело наповнення бюджету. Будівельники, інвестори не раді цьому. Можливо, це неправильно з погляду інвестицій та економіки. Але саме так відбувалося за всіх часів у всьому світі — соціальна рівність та підтримка всієї країни забезпечуються грошима, взятими звідти, де є їх надлишок.

4. Ціна помилки. Коли ми говоримо про будь-які неліквідні активи — чи то частку інвестиції в бізнес, чи то інвестиції в нерухомість, — надто висока ціна помилки. У вас може бути низка успішних угод, але потім одне невдале вкладення в будівництво або квартиру уб'є весь прибуток і введе вас у збитки.

Працюючи з високоліквідними активами, дрібні помилки припустимі: не злетіло — швидко вийшов, зафіксував свій результат, пішов далі з мінімальними втратами, а то й без них. Що ж у випадку з невдалим будівництвом? Ви вже нічого не продасте, бо неліквід нікому не цікавий. Потенційний актив перетворюється на пасив. Таких прикладів в Україні є безліч. Надійний сьогодні забудовник завтра може оступитись, помилитися. Великі компанії часто тримаються на одній особистості, а їхнє благополуччя залежить від збудованих відносин із представниками влади, які можуть, наприклад, змінитися. Проти забудовника можуть розгорнути чорну PR-компанію конкуренти, тим самим зашкодивши його бізнесу.

Тепер подивимося на акції як альтернативний варіант для вкладення капіталу. Наприклад, акції транснаціональних корпорацій, цифрових гігантів, які диверсифікують ризики: Microsoft, Amazon тощо. Це стовпи світової економіки, фондового ринку і не тільки. Єдине явище, що дійсно об'єднує світ, — це бізнес. Не філософія, не релігія і не культура, а бізнес і гроші, як його похідні. Бізнес є основою глобалізації. Якщо ви хочете пожертвувати гроші на благодійність у якомусь вигляді, то купіть акції хорошої компанії, яка робить те, що вам подобається.

Демократизація інвестицій дійшла свого максимуму. Можна купити дробові акції, навіть на 1000 доларів зібрати непоганий інвестиційний портфель, не кажучи вже про можливості, що відкриваються перед інвестором із 50 тис. доларів ередня ціна однокімнатної квартири в Києві). Ці гроші можна вкласти на віру в одного забудовника, а можна диверсифікувати ризики, купивши ліквідні акції передових світових компаній.

Насамкінець зазначу: я не відмовляю вас інвестувати в нерухомість, а лише закликаю не ставити все на одну карту. Диверсифікуйте! Ідеальна модель: 30% капіталу вкласти у бізнес, 30% — в акції, 30% — у нерухомість, а 10% — віддати на благодійність.

Показати ще новини
Радіо НВ
X